ANDREI VĂCARU, JLL ROMÂNIA, DESPRE ECONOMIE: "Investitorii văd România mai riscantă decât Grecia"

Investitorii asociază României, în prezent, un risc mai mare decât Greciei în privinţa economiei, percepţia acestora modificându-se semnificativ comparativ cu acum doi sau trei ani, a afirmat, ieri, în cadrul unei conferinţe, Andrei Văcaru, directorul departamentului Capital Markets, JLL România.

Domnia sa a declarat: "În comparaţie cu acum 2-3 ani, percepţia asupra României şi riscul anexat ţării noastre, s-au modificat substanţial. Dacă atunci vorbeam de un nivel mai scăzut decât cel al Ungariei, în momentul de faţă, riscul asociat Ro­mâniei este mai mare decât cel al Greciei, care tocmai a trecut printr-un faliment şi care are o datorie uriaşă. Cu toate acestea, riscul pe care investitorii îl văd la noi în ţară este mai mare decât acolo".

Riscul asociat unei economii reprezintă sentimentul investitorilor faţă de datoria guvernamentală.

• "Tranzacţii de 520 milioane euro pe piaţa imobiliară, în primele nouă luni din an"

Valoarea tranzacţiilor finalizate, efectuate pe piaţa imobiliară din România, în primele nouă luni ale acestui an, se ridică la 520 de milioane de euro, cu 13% sub nivelul de 600 de milioane de euro înregistrat în perioada similară din 2017, a mai spus domnul Văcaru.

Potrivit domniei sale, ţinând cont de câteva tranzacţii avansate, cu termen de concluzionare până la finalul lui 2018, volumul total ar putea ajunge la aproximativ 800-900 milioane de euro.

Scăderea aceasta este una marginală, însă şi numărul de tranzacţii este relativ mic, astfel că o singură proprietate importantă (The Bridge sau Radisson), mare, a cărei tranzacţie se amână de pe un an pe altul, poate avea un impact semnificativ în piaţă, a explicat reprezentantul JLL România.

Domnia sa a declarat: "În ceea ce priveşte distribuţia pe oraşe, focusul rămâne pe Capitală, tranzacţiile în Bucureşti reprezentând circa 76% din întregul volum înregistrat la nivel naţional, dar lichiditatea în oraşele secundare continuă să se îmbunătăţească. Pe piaţa de birouri, spre exemplu, toate aceste spaţii, din toate oraşele din ţară, în afară de Bucureşti, cumulate, nu au o suprafaţă egală cu cea a parcurilor de office din Cracovia. Vedem, însă, că interesul investitorilor pentru Cluj, Timişoara, Iaşi, există".

Birourile au fost cele mai vândute tipuri de proprietăţi anul acesta, a mai precizat domnul Văcaru, ele reprezentând aproximativ 56% din total, urmate de retail cu 30% şi de tranzacţii cu proprietăţi industriale şi rezidenţiale.

"În ceea ce priveşte perioada care urmează, cred că birourile vor fi, în continuare, mai lichide, datorită faptului că piaţa de retail a ajuns concentrată în mâinile câtorva jucători, care au tendinţa să îşi păstreze proprietăţile pe perioade îndelungate", a adăugat domnia sa.

În mare, între 2014 şi 2018, volumele tranzacţionate nu arată dramatic diferit, dar remarcăm o schimbare a interesului investitorilor, care a crescut, însă aceştia trebuie să aibă şi ce să cumpere, a subliniat Andrei Văcaru, explicând: "La nivel regional, ca volume de tranzacţionare, în România se înregistrează doar 8% din tranzacţiile la nivelul regiunii, aproape jumătate faţă de Ungaria şi de peste trei ori mai puţin decat în Cehia, în condiţiile în care ambele ţări au, împreună, o populaţie cât a ţării noastre, Ungaria având o economie semnificativ mai mică, iar Cehia una similară cu a noastră. La noi se tranzacţionează mai puţin, în parte şi din cauza riscului asociat României".

Conform reprezentantului JLL, cei mai noi investitori de pe piaţa noastră, în ultimele 12-18 luni, include: Cerberus Capital Management, Dedeman, Old Mutual, MAS Real Estate, acesta adăugând că, în ultimele 18 luni, condiţiile de finanţare s-au îmbunătăţit simţitor, cu structuri şi costuri mai apropiate faţă de alte pieţe din Europa Centrală şi de Est.

• JLL România: "Livrările stagnează din cauza întârzierilor autorizaţiilor"

Zona de centru-sud şi cea a bulevardului Expoziţiei se vor dezvolta foarte mult în viitor, însă pentru chiriaşi exis­tenţa metroului a devenit o condiţie importantă în negocierea tranzacţiilor, susţin Marius Şcuta, Head of Office Department & Tenant Representation, JLL România, şi Maria Florea, Head of Office Agency, JLL România.

Marius Şcuta a declarat, ieri: "Prezenţa metroului este foarte importantă pentru chiriaşi. Dezvoltarea zonelor fără infrastructură va fi dificilă. În zona Expoziţiei, acolo unde nu este metrou, este un pariu, care poate să funcţioneze în următorii ani, dar rămâ­ne să vedem câţi".

Chiriaşii fac studii de trafic şi se axează pe zonele unde există metrou pentru că acum există competiţia forţei de muncă, a afirmat Maria Florea, explicând că, fără să poată ajunge relativ uşor la serviciu, angajaţii vor opta pentru alţi angajatori.

"Aşteptăm concretizarea unor tranzacţii mari la sfârşit de an, astfel încât cererea totală să fie similară cu cea din 2017. 2019 va excela în livrarea de spaţii noi şi va continua trendul ultimilor ani în ceea ce priveşte cererea. Chiriile vor rămâne stabile, iar în unele zone din Bucureşti am putea vedea creşteri, în timp ce în celelalte cazuri nivelul de beneficii va scădea ţinând cont de creşterea preţurilor terenurilor şi ale materialelor de construcţii, ambii factori nefiind balansaţi de o scădere prea mare a randamentelor de investiţii", a mai adăugat reprezentanta JLL România.

Conform acestora, valoarea stocului modern este de peste 2,64 milioane de metri pătraţi, dintre care mai mult de 58% este reprezentat de clădiri de clasă A.

În ceea ce priveşte livrările, specialiştii din cadrul JLL România au mai spus: "Marea majoritate a spaţiilor sunt deja preînchiriate şi, chiar dacă piaţa merge foarte bine din punct de vedere al tranzacţionărilor, pe partea de livrări lucrurile au stagnat, nu neapărat pentru că dezvoltatorii nu văd oportunitatea, ci din cauza întârzierilor autorizaţiilor etc.. Spre exemplu, ceea ce era programat pentru anul 2020, se duce spre 2022. Livrările vor fi, aşadar, mai puţine decât în anii trecuţi. Livrările de spaţii de birouri noi au ajuns la 111.000 metri pătraţi, în primele nouă luni ale anului, cu 6% mai mult decat cea înregistrată în aceeaşi perioadă în anul 2017, iar proiectele ale căror livrări sunt anunţate până la sfârşitul anului ating aproximativ 60.000 de metri pătraţi, în timp ce peste 400.000 de metri pătraţi sunt anunţaţi pentru anul viitor".

Potrivit JLL România, cererea totală, în primele nouă luni, a fost de circa 210.000 de metri pătraţi, în scădere cu aproximativ 18% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, iar cererea netă se plasează în jurul valorii de 120.000 de metri pătraţi (mai mult de 50% din total), cu 13% sub nivelul din primele nouă luni ale anului 2017.

Rata medie de neocupare în Bucureşti a scăzut 2018, până la aproximativ 8,3%, atingând unul dintre cele mai reduse niveluri de după criza economică din 2008, a mai spus Marius Şcuta. Conform Mariei Florea, chiriile prime au fost stabile în ultimii cinci ani, la valoarea de 18,5 euro/metru pătrat/lună, dar cele mai multe tranzacţii se semnează pentru 14-16 euro/metru pătrat.

• Costin Bănică, JLL România: "Tot mai multe companii văd România drept o piaţă unde pot produce şi distribui mult mai uşor în UE"

Piaţa spaţiilor industriale aproape s-a dublat, în ultimii trei ani, ajungând în prezent la aproape patru milione de metri pătraţi, a afirmat, ieri, Costin Bănică, Head of Industrial Department, JLL România.

Domnul Bănică a mai spus: "Sunt 300.000 de metri pătraţi în construcţie, astăzi, ceea ce înseamnă că până la jumătatea lui 2019 vom depăşi cei patru milioane de metri pătraţi de spaţii industriale. România are 195 de metri pătraţi de spaţii logistice/1000 de locuitori, numărul acesta fiind relativ aproape de cei 300 de metri pătraţi de spaţii logistice/1000 de locuitori, media Europei Centrale şi de Est. Acesta ar fi un semnal pozitiv pentru că mai avem spaţii de creştere, iar România îşi continuă drumul de a deveni hub pentru această regiune, alături de zona sudică şi a Balcanilor, din acest punct de vedere".

Reprezentantul JLL România remarcă o maturizare şi o stabilizare a pieţei imobiliare industriale şi logistice, nicidecum o încetinire, adăugând că beneficiem de o economie mare, cu cote de consum ridicate, şi deja sumn tem, pentru mulţi retaileri şi operatori, a doua piaţă după Polonia.

În privinţa chiriilor, Costin Bănică a declarat: "Chiriile au rămas constante şi aş spune că s-au stabilizat, deşi preţurile materialelor de construcţii au crescut, şi implicit s-au majorat şi costurile de construire".

Potrivit domniei sale, cererea pentru spaţiile industriale şi loogistice se focusează în special pe zona de Vest a ţării şi pe oraşe precum Bucureşti, Tmişoara, Cluj şi, uitându-ne nu doar la comparaţia cu state din Europa, tot mai multe companii văd România drept o piaţă unde pot produce şi distribui mult mai uşor în UE.

• Corina Stamate, JLL România: "Chiriile au crescut puţin, ajungând la 65-75 de euro/metru pătrat, în centrele comerciale performante"

Capitala nu are, pentru al doilea an consecutiv, niciun centru comercial nou, a spus ieri, Corina Stamate, center manager, în cadrul JLL România.

Pe partea de livrări, prima jumătate a anului a însumat aproximativ 17.000, compuşi doar din extensii în oraşe secundare şi terţiare, iar până la finele anului ne aşteptăm la circa 155.000 de metri pătraţi, la fel, majoritatea din extensii, a mai precizat domnia sa.

Potrivit doamnei Stamate, rata de neocupare a spaţiilor de retail în Bucureşti este de 7-8%, cu un procent de 10-11% în centrele comerciale mai puţin performante şi cu unul spre 3%, în cazul spaţiilor de retail performante.

Chiriile au crescut puţin, ajungând la circa 65-75 de euro/metru pătrat, în centrele comerciale performante, scăzând proporţional cu 15-20% în funcţie de locaţie, de gradul de ocupare pe alte centre, precum şi de oraşele secundare din ţară, a explicat reprezentanta JLL România.