DAVID HAY, CEO AFI EUROPE ROMÂNIA: "A crescut apetitul băncilor pentru finanţarea proiectelor imobiliare"

Reporter: România a încheiat trimestrul II al acestui an în recesiune tehnică. Datele centralizate pentru primul semestru arată că ţara noastră are o creştere economică mai mică decât aşteptările, comparativ cu perioada similară a anului trecut. Cum comentaţi situaţia? Vă veţi schimba planurile de investiţii din România?

David Hay: Piaţa imobiliară este în creştere. Pe piaţă este o activitate mai mare decât anul trecut, în toate sectoarele. Pe cel de retail, consumatorii cheltuie mai mult şi mall-urile raportează venituri mai mari ale retailerilor.

Mall-ul AFI Palace Cotroceni a avut o scădere a cifrei de afaceri din prima jumătate a anului, influenţată major de deschiderea Auchan. Dacă ne uităm la veniturile retailerilor fără Auchan, atunci constatăm că acestea au crescut cu 4% faţă de primul semestru al anului trecut. Scăderea cifrei de afaceri este normală când schimbi o ancoră atât de importantă a mall-ului. Vizitatorii trebuie să se obişnuiască cu noul chiriaş. Aşteptăm o anumită descreştere a afacerilor în continuare, dar suntem încrezători că Auchan va recupera.

Şi sectorul de birouri are o activitate mai mare decât anul trecut. Sunt mai multe proiecte în dezvoltare. Noi avem trei clădiri de birouri în construcţie lângă mall-ul din Cotroceni. De asemenea, rata de neocupare de pe piaţa de birouri scade de la un trimestru la altul şi există mai multă activitate de pre-închiriere şi închiriere.

Şi pe piaţa rezidenţială există mai multe proiecte care au început în ultimele luni. Şi cred că şi preţurile vor începe să crească uşor în perioada următoare.

Aşteptările analiştilor pentru 2014 sunt ca PIB-ul României să crească. Conform ultimelor estimări, PIB-ul pe cap de locuitor este aşteptat să ajungă la 10.000 euro la finele anului. Eu cred că România va recupera, în următorii ani, decalajul economic faţă de alte state din regiune.

În concluzie, sunt optimist şi sper ca evoluţia economiei din trimestrul II să fie temporară şi să nu reprezinte un trend. Aşteptăm să vedem ce se întâmplă în continuare.

Reporter: Cum aţi reuşit să refinanţaţi AFI Palace Cotroceni şi la ce costuri?

David Hay: Este o schimbare majoră pe piaţa românească a finanţărilor din punctul de vedere al disponibilităţii de creditare. Băncile au o mai mare disponibilitate să ofere finanţare în condiţii mai bune decât în urmă cu un an. Instituţiile financiare au un apetit mai mare pentru proiectele imobiliare, inclusiv pentru cele rezidenţiale.

Acest lucru spune ceva şi despre piaţa imobiliară. Dacă băncile dau credite mai multe atunci înseamnă că piaţa imobiliară va creşte. Împrumuturile sunt acordate doar proiectelor foarte bune şi clienţilor cu experienţă şi cu un istoric bun. La refinanţarea obţinută de AFI, termenii sunt la fel de buni ca cei dinaintea crizei. AFI Palace Cotroceni este finanţat înainte de criză. Negocierile au durat mai mult de un an, dar suntem mulţumiţi că s-au încheiat în condiţii bune şi că băncile au încredere în proiect.

Reporter: În general, care sunt cerinţele actuale ale băncilor pentru finanţarea proiectelor imobiliare?

David Hay: Băncile cer ca un proiect de birouri să fie pre-închiriat în proporţie de 30 - 50%, în funcţie de dezvoltator şi solicită o participaţie din fonduri proprii ale investitorului între 30 şi 40% din valoarea proiectului.

Cerinţele sunt mai mari decât înainte de criză dar sunt rezonabile şi, de altfel, mai sănătoase.

Reporter: Când estimaţi că vă veţi recupera investiţia din mall-ul de la Cotroceni?

David Hay: În domeniul imobiliar, îţi recuperezi investiţia când vinzi proprietatea. Depinde de când şi cum vinzi această proprietate.

Reporter: Aţi avut oferte pentru AFI Palace Cotroceni?

David Hay: Am avut oferte şi acum un an şi acum doi ani de la fonduri şi companii. Preţurile oferite au fost bune, dar am decis să mai aşteptăm.

Reporter: De ce?

David Hay: Noi considerăm că proiectul va creşte în valoare în continuare. Cred că am luat o decizie bună şi cred că potenţialul proiectului nu a ajuns la apogeu. Anul viitor, vom adăuga încă 7-8.000 mp mall-ului din Cotroceni şi vom aduce noi chiriaşi. Vom adăuga şi noi locuri de parcare. Mixul de chiriaşi va fi unul mult mai atractiv şi vom avea noi retaileri mari.

Decizia extinderii a fost luată pentru că am avut multe cereri de la chiriaşii actuali care doresc să se extindă, dar şi în urma solicitărilor primite de la retaileri noi. Nu este o operaţiune uşoară pentru că mall-ul funcţionează. Dacă adăugăm noi chiriaşi foarte buni în extensia de 8.000 mp va fi foarte bine şi pentru noi şi pentru retailerii actuali.

Prima etapă a extinderii va începe spre finalul acestui an, cu 1.000 mp. A doua parte, care va fi de 6-7000 mp, sperăm să o începem la jumătatea anului viitor, ca să fie gata la Crăciunul din 2015.

Reporter: În ce stadiu sunt proiectele AFI aflate în derulare în afara Bucureştiului?

David Hay: În afara Bucureştiului avem doar proiectul de retail de la Arad. Deocamdată este în aşteptare din cauza situaţiei particulare a pieţei din Arad. Îl vom relua când piaţa locală se va îmbunătăţi. Noi ne aşteptăm ca şi pieţele din marile oraşe din ţară să se îmbunătăţească în perioada următoare.

În rest, ne concentrăm pe proiectele existente. Mall-ul din Ploieşti este funcţional şi are rezultate bune. Acesta a atins aproape 100% rată de ocupare în acest trimestru.

În Bucureşti, avem două proiecte majore pe care intenţionăm să le dezvoltăm. Unul este AFI Business Park situat în zona Progresului. Acolo plănuim să avem un parc de birouri cu 50.000 mp de suprafaţă brută închiriabilă, dedicată companiilor de servicii şi a celor tip BPO (n.r. de externalizare a serviciilor). Acum ne aflăm în faza de planificare şi obţinere a permiselor de construcţie. Sperăm să începem prima fază la sfârşitul anului viitor sau la începutul anului 2016. Este vorba de o clădire de 15.000 mp.

În imediata apropiere a proiectului nostru există Vulcan Retail Park, care este un trigger pentru birourile pe care le proiectăm. În general, există o sinergie bună între birouri şi mall-uri. Avem ca exemplu pozitiv proiectul din Cotroceni.

În Bucureştii Noi, avem un proiect de mall. Acum metroul îşi dezvoltă o extensie în zonă, care ar trebui să se finalizeze într-un an şi jumătate maxim doi. Noi facem tot posibilul să deschidem mall-ul de acolo în maxim doi ani. Nu avem încă antreprenor general desemnat. De asemenea, aşteptăm să semnăm nişte pre-contracte de închiriere cu retaileri cheie, după care o să stabilim când exact inaugurăm proiectul.

Reporter: Aveţi deja contracte semnate până acum pentru acest proiect?

David Hay: Avem câteva, dar suntem abia la început.

Reporter: Dar pentru proiectul de birouri din zona Progresului?

David Hay: Pentru acest proiect nu avem încă semnate pre-închirieri. Trebuie să terminăm închirierea parcului de birouri din Cotroceni. Am finalizat închirierea primelor trei clădiri existente. Cel mai recent contract semnat este cu Telus pentru cinci etaje în AFI Park 3. Acum trebuie să închiriem AFI Park 4 şi AFI Park 5, care totalizează mai mult de 30.000 mp de suprafaţă brută închiriabilă. Nu avem încă semnate contracte de închiriere pentru aceste clădiri, dar avem în derulare mai multe negocieri.

Reporter: Aţi reuşit să închiriaţi destul de repede primele trei clădiri. Care este secretul? Nivelul chiriei?

David Hay: Nu. Dimpotrivă. Chiria este aproape la fel de mare ca în alte zone centrale căutate pe piaţă pentru că această arie de centru-vest a Capitalei a devenit noul hub pentru companiile din sectorul IT&C, pentru companii de servicii şi BPO-uri. Avem în zonă Universitatea Politehnica ce livrează forţa de muncă pentru IT&C. Tot în zonă, respectiv în cartierele Militari şi Drumul Taberei, locuiesc studenţii de la Politehnică. Apoi avem şi o accesibilitate foarte bună. Avem linia de metrou din zona Militari şi încă una se află în construcţie în Drumul Taberei. Când se vor termina şi lucrările Metrorex din Drumul Taberei, locaţia va fi unică în Capitală întrucât va fi deservită de două linii de metrou.

Zona mai este deservită de 12 linii de autobuz şi tramvai şi două bulevarde majore. Este foarte uşor de accesat din aproape toate părţile oraşului. Parcul de birouri din Cotroceni beneficiază şi de sinergia cu mall-ul care oferă toate serviciile necesare angajaţilor.

Desigur, le oferim un produs foarte bun chiriaşilor. Specificaţiile noastre tehnice din AFI Park sunt printre cele mai moderne din oraş şi reprezintă exact ceea ce au nevoie companiile din IT.

Parcul de birouri este atractiv pentru că le permite companiilor să se extindă.

De exemplu, Endava a semnat pentru două etaje la început, apoi s-au extins la trei şi jumate şi acum se vor muta în clădirea AFI Park 3 unde va închiria patru etaje şi are opţiunea să mai ia unul. Spaţiul care va fi eliberat de Endava este deja rezervat de subcontractorii IBM.

Reporter: Care este chiria medie pentru spaţiile de birouri din Capitală?

David Hay: Acum chiria medie este în jur de 15 euro/mp/lună.

Reporter: Aţi spus, recent, că vă veţi uita şi la piaţa rezidenţială. Aţi identificat vreo oportunitate?

David Hay: Deocamdată, vedem că piaţa creşte, dar cererea este încă mică. Cererea nu este încă suficient de mare şi de sănătoasă ca să suporte proiecte rezidenţiale mari. Vedem că au început să apară proiecte de 50-100 de locuinţe. Noi vrem să facem proiecte mari. Poate că într-un an sau doi piaţa se va îmbunătăţi şi va suporta şi proiecte mari. Atunci vom intra şi pe acest segment. Noi credem în piaţa rezidenţială, care are un potenţial mare.

Reporter: Dar cum poate creşte cererea reală de locuinţe?

David Hay: Oamenii trebuie să fie siguri că vor putea achita ratele fără probleme, o perioadă lungă de timp. O altă problemă este şi contribuţia proprie de care ai nevoie ca să cumperi o locuinţă pe credit. Pe parcurs ce va creşte PIB-ul României şi dacă se menţine această creştere, atunci oamenii vor avea mai multă încredere.

Dacă mă uit la chiriaşii noştri din industria IT, constat că un inginer începător câştigă 800 de euro pe lună, iar un specialist cu experienţă ajunge şi la 4-5000 de euro pe lună. Şi văd că locurile de muncă sunt în creştere în acest sector. Acestea sunt semne bune pentru că sunt persoane care vor avea bani să cumpere locuinţe.

Dar procesul de creştere a veniturilor şi economiei este unul de lungă durată şi într-un ritm mai sănătos. Este foarte important ca Guvernul să continue programul Prima Casă. Dar acesta este doar o parte din piaţă. Trebuie să mai avem şi o creştere economică stabilă. Noi suntem încrezători în revenirea pieţei imobiliare.

Reporter: Vă mulţumesc!