Evaluatorii reclamă "clauze abuzive" în contractele cu băncile

Dacă în ultimii ani s-a vorbit despre clauzele considerate abuzive, în principal în contractele de credit încheiate între bănci şi debitori, existând o serie de procese în instanţă pe această temă, sunt şi profesionişti care se plâng de faptul că sunt puşi în situaţia să semneze, chiar dacă nu sunt de acord, anumite clauze impuse de operatorii financiari.

Evaluatorii reclamă o serie de solicitări ce apar în contractele pe care trebuie să le încheie cu instituţiile bancare în momentul în care prestează servicii pentru acestea.

Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), ne-a spus că, "de-a lungul timpului (mai mult în trecut şi mai puţin astăzi, dar totuşi existând încă), evaluatorii au informat ANEVAR despre diverse clauze contractuale care au fost impuse de către bănci şi care nu ar fi trebuit sau nu puteau fi acceptate". Domnia sa ne-a precizat că, printre acestea, se numără cele prin care băncile solicită o anume valoare pentru imobilul supus procedurii de evaluare şi cererile privind diverse discounturi sau despăgubiri, în funcţie de caz.

Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei de Supraveghere din cadrul Băncii Naţionale a României (BNR) ne-a confirmat fenomenul, subliniind că Banca Centrală a luat măsuri pentru stoparea acestor practici.

Domnia sa ne-a declarat: "Ultimele standarde ale ANEVAR au fost întărite, astfel încât băncile să nu mai poată avea nicio altfel de colaborare cu evaluatorii în afară de simplele evaluări. Am discutat cu conducerea ANEVAR şi am luat măsuri de întărire a standardelor tocmai ca să nu mai aibă loc situaţiile neplăcute din trecut".

Şeful ANEVAR ne-a precizat că BNR a introdus baza de date obligatorie, care funcţionează de la începutul acestei luni.

"Sunt şi bănci care au eliminat unele clauze abuzive, în timp, dar tot ne mai confruntăm cu astfel de practici", ne-a precizat domnul Vascu, apreciind că relaţiile dintre bănci şi evaluatori au evoluat, în timp, şi că această evoluţie s-a regăsit atât în actualizarea şi consolidarea standardelor de evaluare, cât şi în contractele încheiate între bănci şi evaluatori

Adrian Vascu a completat: "Mai mult, cu sprijinul nemijlocit al BNR, au existat proiecte comune între profesia de evaluator autorizat şi bănci, un exemplu recent şi relevant în acest sens reprezentându-l Baza de Date pentru Garanţii Imobiliare (BIG), care a fost lansată începând cu întâi iulie 2015. Aceasta impune tuturor evaluatorilor să introducă în baza noastră de date rapoartele de evaluare realizate pentru garantarea împrumuturilor, curăţate de informaţiile confidenţiale, în special ca o măsură de prevenire, dar şi de control al eventualelor derapaje sau neconformităţi în procesul de evaluare.

• Adrian Vascu: "În acţiunile unor reprezentanţi ai clienţilor evaluatorilor persistă ideea că rezultatul evaluării ar putea fi negociat"

Adrian Vascu spune că evaluarea pentru garantarea împrumuturilor "este «responsabilă» de circa 51% din cifra de afaceri a evaluatorilor şi de peste 75% din numărul de rapoarte de evaluare realizate pe parcursul unui an.

"Odată declarată dependenţa, tratamentul fiscal (de natură salarială) este diferit faţă de tratamentul de PFA sau PFI aplicat profesioniştilor independenţi", apreciază domnia sa, menţionând că, "în mintea şi, mai departe, în acţiunile unor reprezentanţi ai clienţilor evaluatorilor persistă ideea că rezultatul evaluării ar putea fi negociat": "De aici, există deseori cerinţe privind nivelul valorii estimate, nivel care, cred solicitanţii respectivi, reprezintă «adevărul» privind valoarea bunului supus evaluării. De fapt, această aşteptare este semnificativ influenţată de intenţia de utilizare a rezultatului evaluării şi nu de aspectele profesionale care trebuie să conducă la estimarea valorii. Valoarea unui bun, la o anumită dată, într-un anumit scop al evaluării, este una singură şi ar trebui să fie obţinută de către orice evaluator care ar realiza evaluarea acelui bun, cu o marjă de +/- 10%. De ce cred, oare, clienţii că valoarea poate fi negociată, este greu de spus într-o singură frază. Cred că este un cumul de factori, dintre care aş aminti faptul că profesia de evaluator este nouă în peisajul economic românesc şi că nu există încă o cunoaştere a esenţei acesteia de către publicul interesat, la fel cum este şi o problemă de mentalitate, conform căreia, dacă am plătit un serviciu, avem dreptul la mai multe pretenţii. Cei doi factori de mai sus atrag atenţia asupra faptului că profesia nu a ajuns la nivelul necesar de încredere în percepţia publică".

Evaluatorii nu militează ca în contracte să existe clauze care să dezavantajeze instituţiile de credit, ci doresc ca prevederile contractuale să fie echilibrate şi adaptate specificului activităţii de evaluare a bunurilor, susţine preşedintele ANEVAR, considerând că unul dintre aspectele de subliniat este cel referitor la "independenţa evaluatorului" şi la faptul că independenţa a fost indusă şi nu declarată.

Independenţa evaluatorului reprezintă desfăşurarea activităţii pe baza cunoştinţelor şi abilităţilor profesionale şi emiterea opiniei asupra valorii pe baza propriei convingeri, fără niciun fel de influenţă sau constrângere din partea altei persoane, indiferent de relaţia comercială a acesteia cu evaluatorul, apreciază domnia sa, afirmând: "În practică, există reprezentanţi ai unor instituţii de credit nespecializaţi în evaluare, care cred că pentru a-şi rezolva sarcinile de serviciu şi pentru a atrage un nou client (cazul unor ofiţeri de credit) îşi permit să îi ceară evaluatorului modificarea valorii din raportul de evaluare. Fără un argument profesional. Invocând o căutare pe Google! Această situaţie, deşi nu este generalizată, reprezintă în sine un fapt grav şi, în prezent, nu este preîntâmpinată sub o formă scrisă".

În condiţiile de mai sus, ANEVAR propune ca în angajamentele scrise, încheiate între evaluatori şi clienţii lor, să fie introdusă definiţia independenţei evaluatorului, alături de obligaţiile şi drepturile părţilor în acest sens.

De asemenea, contractele trebuie să conţină clauze foarte clare cu privire la responsabilităţile fiecărei părţi dacă îşi încalcă obligaţia de respectare a independenţei.

Trebuie să existe clauze care să protejeze banca în condiţiile în care evaluatorul "face exces" de independenţă, la fel cum trebuie să existe clauze care să penalizeze orice fel de presiune a reprezentanţilor instituţiilor de credit asupra nivelului valorii obţinute, conchide preşedintele Asociaţiei, opinând că este necesar să crească încrederea reciprocă a celor două părţi.