FMI LANSEAZĂ UN NOU AVERTISMENT Pieţele imobiliare globale sunt sincronizate, iar o cădere a preţurilor va fi contagioasă

După ce a susţinut fără rezerve politica monetară ultrarelaxată a marilor bănci centrale, Fondul Monetar Internaţional a lansat recent un avertisment cu privire la riscul de contagiune pe pieţele imobiliare la nivel global.

În ultimul Raport asupra stabilităţii financiare globale, care va fi prezentat în cadrul întâlnirii la nivel înalt a membrilor organizaţiei din 16-22 aprilie 2018 de la Washington, un capitol întreg este dedicat "sincronizării preţurilor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale".

"Creşterile recente ale preţurilor au avut loc într-un mediu marcat de condiţii financiare relaxate în economiile avansate, caracterizat prin dobânzi scăzute de politică monetară şi volatilitate scăzută, care s-a răspândit la nivel global", se arată în raport.

În aceste condiţii, sincronizarea preţurilor s-a observat atât la nivelul economiilor dezvoltate (graficul 1), cât şi la nivelul economiilor emergente (graficul 2).

Tendinţa preţurilor de pe pieţele imobiliare este prezentată cu ajutorul unor indici de difuzie construiţi pe baza ratelor anuale de creştere a preţurilor (n.a. indicii de difuzie arată ponderea creşterilor în numărul total al datelor analizate).

Analiza economiştilor de la FMI s-a realizat în urma studierii condiţiilor din 40 de economii emergente şi avansate şi 44 de oraşe mari, iar una dintre observaţii este deosebit de îngrijorătoare: pe pieţele imobiliare globale au apărut extreme similare celor înregistrate înainte de declanşarea crizei financiare globale la sfârşitul deceniului trecut.

"În anii recenţi, creşterea simultană a preţurilor locuinţelor în multe ţări şi oraşe este similară creşterii coordonate dinaintea crizei", se precizează în analiza FMI.

Avertismentul organizaţiei financiare internaţionale se adresează, în special, factorilor decizionali de la nivel naţional, care "nu pot ignora posibilitatea ca un şoc de pe o piaţă imobiliară externă să se reflecte pe piaţa internă".

Printre factorii financiari care au condus la sincronizarea creşterii şi scăderii preţurilor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale, analiza de la FMI aminteşte schimbarea condiţiilor financiare globale, schimbarea aşteptărilor cu privire la câştigul de capital şi canalul de transmisie al portofoliilor de investiţii imobiliare.

În primul caz este vorba despre efectul pe care îl are schimbarea condiţiilor monetare într-o economie mare asupra fluxurilor de capital, care, deşi nu sunt direcţionate direct către investiţiile imobiliare, pot afecta disponibilitatea creditului şi nivelul dobânzilor ipotecare din ţara de destinaţie.

În ceea ce priveşte schimbarea aşteptărilor, analiza FMI subliniază că "o schimbare coordonată a perspectivelor gospodăriilor sau investitorilor poate conduce, de asemenea, la sincronizarea mişcării preţurilor".

Sincronizarea modificării preţurilor pe baza portofoliilor de investiţii imobiliare apare ca urmare a "prezenţei unor creditori comuni (n.a.- de exemplu, mari bănci internaţionale, cu prezenţă atât în economiile avansate cât şi cele emergente), care poate conduce la crearea unei interdependenţe între preţuri, atât în vremuri normale sau de criză, iar preţurile pot să nu aibă legătură cu aspectele fundamentale ale economiei".

În aceste condiţii, "integrarea financiară poate expune pieţele creditului ipotecar influenţei condiţiilor financiare globale, iar pieţele financiare locale se pot confrunta cu stoparea bruscă a fluxurilor de capital".

Ultima "experienţă" de această natură s-a înregistrat în perioada acută a crizei financiare globale, însă lecţiile par să fi fost uitate.

Orizontul datelor utilizate pentru reflectarea sincronizării preţurilor de pe piaţa imobiliară din studiul de la FMI se opreşte în T4 2016.

De atunci, condiţiile financiare au înregistrat o relaxare suplimentară, care s-a reflectat atât în creşterile masive ale indicilor bursieri, cât şi în creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară. Indicele condiţiilor financiare din SUA, publicat de Federal Reserve Bank of Chicago, a ajuns la minimul ultimilor 40 de ani în prima lună a anului curent, în ciuda creşterii dobânzii de politică monetară.

Care sunt recomandările? "Politicile macroprudenţiale par să aibă o anumită capacitate de a influenţa evoluţia preţurilor de pe piaţa imobiliară internă, chiar şi în ţările cu un grad ridicat de sincronizare faţă de pieţele imobiliare externe", se arată în studiul de la FMI.

Acestea trebuie să abordeze problema ridicării unor bariere în faţa fluxurilor de capital extern, fluxuri considerate "responsabile" pentru explozia preţurilor de pe pieţele imobiliare din mari oraşe cum sunt Amsterdam, Melbourne, Sydney, Toronto sau Vancouver.

Analiştii de la FMI mai arată că "legăturile dintre pieţele imobiliare pot transmite şi amplifica şocurile financiare şi macroeconomice", un factor care poate influenţa negativ eficienţa măsurilor macroprudenţiale interne.

Va ţine cont cineva de aceste avertis-mente? Este posibil, dar este, probabil, mult prea târziu.