JLL: "Piaţa noastră imobiliară, din nou în atenţia investitorilor"

Căutarea unor randamente ridicate determină fondurile de private equity să îşi îndrepte atenţia către pieţe noi, printre care şi România, dar şi să ia în considerare alte proprietăţi decât cele de top, arată un raport prezentat, ieri, de Jones Lang LaSalle (JLL). "Aceşti investitori ce beneficiază de capital propriu substanţial pot să profite de prezenţa lor regională şi de faptul că au acces la credite în condiţii avantajoase. În vreme ce, în ultimii ani, interesul investitorilor s-a concentrat în special pe proprietăţile prime, acum şi produsele secundare ale căror venituri pot fi crescute printr-un management mai eficient, şi în special cele situate în Bucureşti, devin din ce în ce mai lichide. În afara investiţilor directe, fondurile de private equity urmăresc să achiziţioneze datorii cu risc ridicat de neplată (distressed) sau să plaseze noi împrumuturi de tip mezanin", arată raportul citat.

Bucureştiul concurează pentru atragerea de companii în special cu Cracovia, Praga, Varşovia şi Bratislava, a declarat Gijs Klomp, directorul general al JLL România. Bucureştiul este atractiv pentru salarii, dar şi pentru pregătirea experţilor comparativ cu alte oraşe secundare din Polonia. Domnia sa a precizat: "De exemplu, faţă de Praga, Bucureştiul este de trei ori mai ieftin pentru un o companie din domeniul back-office", a subliniat Gijs Klomp.

În acest an, există potenţialul ca yield-urile (randamentele) să scadă, în principal din cauza investiţiilor masive în Europa Centrală şi de Est, dar şi datorită performanţei economice solide a României. În viziunea JLL, în 2015, yield-urile vor rămâne, cel mai probabil, stabile pe fundalul unor uşoare creşteri ale ratelor de politică monetară.

Volumul tranzacţiilor înregistrate în 2013 este estimat la 330 milioane de euro de specialiştii JLL, care au precizat, ieri, într-o conferinţă de presă, că cea mai mare tranzacţie de anul trecut a fost achiziţia centrului comercial City Park Constanţa de către New Europe Property Investors (NEPI). În 2013, NEPI a fost cel mai activ cumpărător de pe piaţa locală, au subliniat reprezentanţii agenţiei imobiliare.

• 2013 - creştere spectaculoasă a birourilor finalizate

Suprafaţa de birouri finalizate a însumat, anul trecut, 119.000 mp, de aproape 2,5 ori mai mare decât în 2012, conform raportului JLL. Stocul actual modern de spaţii de birouri din Bucureşti este estimat de JLL la 2,08 milioane mp.

Oficialii companiei imobiliare susţin: "Partea de nord a Bucureştiului, în special coridorul Floreasca - Barbu Văcărescu şi Bulevardul Dimitrie Pompeiu, a reprezentat zona cea mai de interes pentru dezvoltatorii de birouri în ultima perioadă. Totuşi, unele dintre cele mai importante proiecte anunţate pentru 2014, precum Green Gate (30.000 mp), AFI Busines Park Faza II şi III (24.000 mp) şi City Offices (25.000 mp), sunt situate în partea central-vestică sau în partea central-sudică a Capitalei. Având în vedere numărul ridicat de clădiri de birouri de dimensiuni mari ce vor fi finalizate în prima jumătate a lui 2014, ne aşteptăm ca rata medie de neocupare va creşte temporar în următoarele luni".

Rata de neocupare este foarte diferită între sub-pieţe, pornind de la sub 10% în Dimitrie Pompeiu, zona Pieţei Victoria, zona de vest şi centru-vest şi ajungând la aproximativ 35% în Băneasa şi Pipera Nord, ceea ce se va reflecta, cel mai probabil, şi în nivelul chiriilor.

Oferta de noi spaţii de birouri previzionate a fi finalizate în 2014 este estimată de JLL la 120.000 - 140.000 mp. "Datorită volumului mare, anumite proiecte pot amâna deschiderea pentru 2015. Ne aşteptăm ca preluarea de spaţii de birouri să crească faţă de nivelurile din anii precedenţi, în special datorită unei ponderi mai mari a contractelor de închiriere încheiate de companii noi pe piaţă sau de companii care îşi vor mări suprafeţele pe care le ocupă în prezent", indică raportul companiei imobiliare.

Zona de centru-vest din Bucureşti are cel mai mare potenţial din punct de vedere al dezvoltărilor de clădiri de birouri, având infrastructură bună, stoc redus de spaţii şi o rată de neocupare mică, au mai spus, ieri, reprezentanţii JLL. Floreasca-Barbu Văcărescu, zona vedetă a ultimilor ani, devine riscantă, au mai spus aceştia.

• Creşte cererea de terenuri pentru birouri

Attila Peli, şeful departamentului de terenuri şi dezvoltare în cadrul JLL, a afirmat că cererea pentru terenuri va creşte, în următorii ani, în primul rând pentru dezvoltări de birouri, apoi pentru celelalte segmente comerciale şi, în final, pentru rezidenţial. "Proiectele vor fi construite în zone cu risc minim, adică în Bucureşti şi cât mai aproape de zonele «fierbinţi», respectiv Piaţa Victoriei, zona Centru Nord, Floreasca-Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompei şi Centru Vest. Celelalte zone reprezintă un risc mai mare, iar un dezvoltator îşi doreşte să fie în una din zonele în care nu există risc", a subliniat domnul Peli .

În opinia domniei sale, în perioada următoare, zona de Centru-Vest, unde există un stoc mic de birouri - circa 70.000 de metri pătraţi şi un grad redus de neocupare va extrem de atractivă, aceasta beneficiind totodată şi de infrastructură dezvoltată şi de o conexiune bună cu restul oraşului.

"Această zonă are potenţial mare şi devine apetisantă. Floreasca tinde să fie saturată, începe să fie riscantă pentru că se livrează prea multe proiecte. Au fost mulţi dezvoltatori care au securizat terenuri în zonă, probabil, fără să ştie unii de alţii", a mai declarat Attila Peli.

Gradul mediu de neocupare s-a redus cu 1,6 puncte procentuale anul trecut, la 14,4%.

"Chiriile au ajuns la un minim. Nu vedem o continuare a scăderii. Este important pentru chiriaşi să ştie acest lucru. Nivelul de acum este în plaja corectă, iar singurul lucru care va face diferenţa între clădiri va fi pachetul de facilităţi oferit de proprietari", a declarat Maria Florea, şeful departamentului birouri JLL.

Proprietarii de birouri preferă să acorde anumite scutiri de chirii sau alte facilităţi pe perioade scurte de timp, în detrimentul unei reduceri a chiriei contractuale pentru a nu fi afectată valoarea imobilului respectiv, a mai precizat doamna Florea.

• Mulţi retaileri internaţionali evaluează din nou posibilităţile oferite de piaţa noastră

Stocul de spaţii comerciale moderne este preconizat de JLL la 890.000 mp în Bucureşti şi la circa 1,66 milioane mp în restul ţării. Oferta de spaţii noi comerciale în 2013 a fost destul de limitată, cu doar cinci proiecte livrate, însumând un total de 128.000 mp închiriabili, mai apreciază JLL.

Mulţi retaileri internaţionali care nu sunt prezenţi în România au început să evalueze din nou posibilităţile oferite de piaţa autohtonă, conform sursei citate, care a menţionat: "Jumbo, Tchibo, Kazar şi H&M Home sunt câteva dintre brandurile ce şi-au deschis primele unităţi în România în trimestrul IV 2013. Şi D&G a deschis primul magazin în ultimele luni ale anului trecut în The Grand Avenue, galeria comercială a hotelului Marriott unde sunt prezenţi şi Louis Vuitton, Valentino sau Cavalli, confirmând preferinţa brandurilor de lux pentru spaţii în hoteluri de 5 stele în detrimentul spaţiilor stradale".

Nivelul chiriilor prime, atât pentru centrele comerciale cât şi pentru unităţile comerciale stradale, se menţine între 55-65 euro/mp/lună. Cele mai mari chirii sunt obţinute în AFI Palace Cotroceni şi Băneasa Shopping City, considerate a fi centrele comerciale dominante din ţara noastră.

Previziunile JLL indică faptul că volumul livrărilor pentru 2014 va fi, cel mai probabil, la un nivel mai scăzut decât cel din 2013: "Doar două proiecte sunt anunţate a fi inaugurate în acest an, ambele dezvoltate de către NEPI - Vulcan Value Center (35.000 mp închiriabili) în Bucureşti şi Shopping City Târgu Jiu (27,000 mp închiriabili). Cea mai activă zonă în ceea ce priveşte dezvoltările viitoare de retail a fost partea de est a Capitalei unde atât Sonae Sierra şi Caleum (Parklake), cât şi NEPI şi Real 4 You (Mega Mall) au anunţat progrese ale proiectelor lor aflate în concurenţă".

Attila Peli susţine că, în următorii doi ani, cererea de terenuri din partea retailerilor va continua să se reducă, în condiţiile în care, în această perioadă vor reveni pe piaţă dezvoltatorii de proiecte imobiliare, iar preţurile terenurilor vor începe să crească.

Domnia sa susţine că retailerii închid expansiunea din punct de vedere al achiziţiilor de terenuri, astfel că va scădea cererea pentru că vor intra dezvoltatorii pe piaţă, moment în care preţurile vor începe să crească, aşa cum s-a întâmplat acum zece ani.

• Bucureştiul concentrează jumătate din stocul modern de spaţii industriale

La finalul anului 2013, stocul de spaţii industriale moderne era estimat la aproximativ 1,8 milioane mp, mai mult de 50% din total fiind localizat în Bucureşti şi în zonele învecinate.

Alte trei proiecte importante sunt în construcţie, conform raportului JLL. Lear Corporation, companie cu o prezenţă puternică în România, în localităţile Piteşti şi Câmpulung, va prelua aproximativ 12.000 de mp în trimestrul 1 din 2014 în Solo Industrial Park din Leţcani, în apropiere de Iaşi, unde va produce scaune de autovehicule. Alţi 25.000 de mp sunt în construcţie în Ploieşti West Park şi încă 7.200 mp în VGP Timişoara.

La nivel naţional, în 2013, a fost închiriat un nivel record de spaţii industriale de aproximativ 205.000 mp, ceea ce reprezintă o creştere de 20% în comparaţie cu anul anterior. Oraşele în care s-au înregistrat cele mai mari volume de tranzacţionare au fost Bucureşti, unde se regăseşte în jur de 50% din suprafaţa totală închiriată, urmat de Oradea, Timişoara şi Ploieşti.

Chiriile spaţiilor de logistică "prime" sunt cuprinse între 3,8-4 euro/mp/lună. Chiriile spaţiilor dedicate industriei uşoare sunt la nivelul de 3,5-4,25 euro/mp/lună. În cazul spaţiilor industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 mp, chiriile sunt mai mici, în jurul a 3,5 euro/mp/lună. Volumul stimulentelor financiare a continuat să fi semnificativ, în special pentru suprafeţe mari şi durate lungi.

Reprezentanţii JLL au conchis: "România devine un important centru de producţie, în special în domeniul industriei auto, aşa că previzionăm o cerere crescută pentru proiecte destinate acestui sector. Partea de vest a ţării este în continuare atractivă datorită apropierii de Europa Centrală, construcţiei de autostrăzi noi în zonă şi forţei de muncă bine pregătită. Totuşi, pe măsură ce se deschid tot mai multe unităţi de producţie în vest, estul şi centrul ţării devin alternative interesante ce oferă mai multă forţă de muncă disponibilă şi mai iefină".

Ei au mai spus că, luând în calcul accesul anevoios la credite, cele mai multe proiecte viitoare vor fi construite doar în baza unor pre-contracte şi nu în scop speculativ.