Piaţa noastră imobiliară nu se va prăvăli

(Interviu cu preşedintele SIF-Muntenia, Petre Pavel Szel - Episodul al II-lea)

• Nu avem nevoie de "şapte" burse

Petre Pavel Szel, preşedintele SIF-Muntenia, a demontat mitul bursei ca "barometru al economiei", arătând, în primul episod al interviului acordat ziarului "BURSA", că sunt frecvente cazurile când cotaţiile bursiere evoluează contrar performanţelor economice ale întreprinderilor cotate.

În episodul de astăzi, domnul Szel îşi ilustrează încrederea în piaţa noastră imobiliară şi ne explică temeiurile opiniei sale.

Ciclul "Interviurile BURSA", iniţiat la începutul acestui an, a acordat, în perioda recentă, o atenţie specială reprezentanţilor Societăţilor de Investiţii Financiare, deoarece foarte curând vor avea loc Adunările generale anuale ale acţionarilor lor. Până acum am publicat interviurile cu: preşedintele SIF-Banat Crişana, Ioan Cuzman; preşedintele SIF-Moldova, Sorin Turtoescu; preşedintele SIF-Transilvania, Mihai Fercală; preşedintele SIF-Muntenia, Petre Pavel Szel.

Fiecare dintre ei a oferit cititorilor ziarului "BURSA" o perspectivă proprie asupra afacerilor, în această perioadă tulbure a crizei financiare internaţionale.

Este felul în care am înţeles să punem ziarul "BURSA" în serviciul cititorilor noştri - oamenii de afaceri.

Reporter: Împreună cu "Avicola" Bucureşti aţi pus bazele unui dezvoltator imobiliar. În ultima vreme au tot fost voci care au spus că piaţa imobiliară o să cadă şi în ţara noas­tră. Ce părere aveţi? Ne puteţi spune, de asemenea, şi câte ceva despre activitatea dezvoltat­orului imobiliar?

Petre Pavel Szel: Nimeni nu trebuie să spere că piaţa noastră imobiliară o să cadă. În America o cădere înseamnă că preţurile au scăzut cu 20%. La noi, există o cerere solvabilă destul de mare care este în creştere; există şi o cerere efectivă care nu este, momentan, complet solvabilă, mult mai mare decât oferta, atât la locuinţe cât şi la birouri, iar acum şi la spaţii industriale şi de depozitare. Este posibil ca vârfurile să se mai netezească, ceea ce, pentru speculatori este într-adevăr o catastrofă, deoarece scade profitabilitatea, însă piaţa imobiliară la noi este vie.

În legătură cu planurile societăţii pe care am înfiinţat-o, SIF-Muntenia avea această clădire, cea în care funcţionăm, care aducea venituri din chirii, pentru care am primit un fel de derogare de la CNVM şi de la Fisc... În mod normal, SIF nu ar putea avea venituri decât din titluri, dobânzi, dividede, câştiguri de capital... Însă, avea şi venituri din activitatea comercială, care era colaterală. Ele reprezentau foarte puţin în ponderea activităţii... în general, sub 5% din volum.

Am vrut ca SIF să nu mai aibă venituri din activităţi comerciale şi am făcut o societate, în care punem acest activ pe care îl aveam. De asemenea, am avut terenul de la "Avicola" care nu mai este folosit, spre Otopeni... decizia de a înfiinţa această societate a fost luată şi ca urmare a efervescenţei de pe piaţa imobiliară şi a faptului că noi nu puteam să participăm în mod direct...

Reporter: Ce aveţi de gând să faceţi pe terenul de la Otopeni?

Petre Pavel Szel: Nu vrem "să ne dăm" mai mult decât suntem... Pur şi simplu vom angaja pe cineva care să facă un studiu, să vedem ce s-ar putea face...Nu vrem să îl vindem, nu avem nevoie de venituri în sensul asta, ci vrem să îl folosim şi să îl punem ca aport la o dezvoltare imobiliară... dacă ea nu este foarte mare, putem să o finanţăm parţial sau total.

În acelaşi mod, societatea poate să primească aporturi în natură de la alte societăţi ale noastre. Cea mai mare parte a portofoliului tuturor SIF-urilor provine din portofoliul iniţial. Din acest punct de vedere, noi suntem destul de avantajaţi, fiind în Bucureşti unde preţurile terenurilor au crescut foarte repede...

Reporter: Ce portofoliu a avut SIF-Muntenia?

Petre Pavel Szel: Noi am avut societăţile din Bucureşti şi din judeţele Prahova şi Călăraşi... şi, ca profil, a fost industria farmaceutică şi cosmetică, materiale de construcţie pe care însă am pierdut-o aproape total în timpul privatizării în masă.

Reporter: Vă implicaţi în managementul acestor companii?

Petre Pavel Szel: Minima implicare. Dacă au o conducere care duce steagul, atunci o lăsăm şi ne rezumăm doar la desemnarea adminstratorilor, din care cei mai mulţi (dacă nu chiar toţi) sunt ai noştri.

În alte societăţi, mai puţin performante, ne implicăm chiar mai mult, adică lucrăm cu ei sau facem pentru ei planuri de dezvoltare, uneori angajăm pe cheltuiala societăţii de administrare consultanţi externi societăţii pentru a găsi mijloace de restructurare, iar dacă restructurarea ne stătea în putere o realizam; dacă nu, încercam, fie să o vindem integral, fie să găsim un co-investitor sau un partener pentru acest program.

Reporter: Ce planuri de dezvoltare aveti pentru aceste societati?

Petre Pavel Szel: Nu avem nimic strategic, avem planuri tactice de dezvoltare, de reducere a cheltuielilor. Există această situaţie: valoarea patrimoniului imobiliar al oricărei societăţi din provincie sau Bucureşti a crescut foarte mult şi, atunci, la orice societate se pune problema dacă este nevoie de tot spaţiul respectiv. Dacă nu, îi putem găsi o altă folosire. Nici asta nu este o chestiune simplă. Despre piaţa imobiliară se vorbeşte foarte mult, dar piaţa este mult mai puţin lichidă decât pare, este o piaţă foarte segmentată. Faptul că ai un teren, nu este suficient. Trebuie să găseşti un promotor, un investitor şi dezvoltator, să structurezi un proiect.

Reporter: Aţi jucat pe derivate?

Petre Pavel Szel: Puţin, la Sibiu. De asemenea, am cumpărat nişte instrumente financiare structurate. Acum doi ani am cumpărat două de la Societe Generale, unul bazat pe un coş de 15 acţiuni din pieţe dezvoltate, celalalt instrument era bazat pe un coş de indici bursieri, atât de la burse de mărfuri cât şi de la burse de valori, iar bursele de mărfuri au mers bine în această perioadă. Instrumentele sunt pe 5 ani, deci, deocamdată, nu avem ce discuta... nu pot să spun că am pierdut sau că am câştigat. Amândouă sunt cu capital garantat, în cel mai rău caz îţi iei înapoi banii pe care i-ai investit. Aceste instrumente erau denominate în valută straină.

Anul urmator, am mai facut un pas, am luat un alt instrument de la Barclay"s din Anglia. Este un instrument de acelaşi tip, bazat pe un coş de valute, tot cu capital garantat, dar denominat în lei. Îşi asumă ei riscul valutar, şi noi doar riscul de investiţii.

Dar sumele sunt mici... cele două instrumente de la Societe Generale reprezintă 2% din portofoliu, iar cel de la Barclay"s 0,5-0,6% din valoarea portotoliului nostru.

Reporter: Cât mai durează scăderile la Bursă?

Petre Pavel Szel: În măsura în care intelegi că una din componentele cele mai importante ale sistemul capitalist şi, în particular, ale celui financiar este încrederea, poţi spune că scăderile la Bursă durează până la reinstalarea încrederii. Un rol foarte important aici il are media, în sensul că, faţă de ce se întampla în "29-30, când lumea afla ce se întamplă în America peste trei patru zile, acum afli instantaneu sau poţi afla nişte chestii care nu au nicio importanţă, dar îţi rămân întipărite în cap.Totul se bazează pe încredere şi pe viziune.

A doua problemă, pe care vad că lumea o tratează cu relativă indiferenţă, şi este foarte importantă, este preţul petrolului, energiei şi tuturor materiilor prime, care cresc din motive mai ales politice şi care influentează economia mondială cel puţin la fel ca evoluţiile din pieţele financiare.

Reporter: Bursa noastră aşteaptă să îşi revină americanii?

Petre Pavel Szel: În acţionariatul nostru, faţă de anul trecut, ponderea acţionarilor importanţi cu peste 50.000 de acţiuni a crescut de la 36% la 39%, în schimb ponderea investitorilor străini în acţionariatul SIF-ului, a scăzut, de la jumătatea anului trecut, de la 23%, la 19%. Asta înseamnă că acţiunile vândute au fost cumpărate de investitori români. A fost o scădere clară a numărului investitorilor straini şi o scădere clară a interesului acestora. Anul acesta, de fiecare dată când am fost în străinătate, foarte greu am mai avut întâlniri, iar anul trecut pe vremea aceasta, când mergeam în străinătate, aveam 10-12 întâlniri pe zi, uneori chiar întâlniri simultane cu mai mulţi investitori. A scăzut, momentan, interesul, au problemele lor, s-au speriat, participaţia din România era probail suficient de mică ca în momentul când aveau nevoie de lichidităţi să fie prima suprimata.

Reporter: Fondul Proprietatea vă interesează?

Petre Pavel Szel: Ne interesează. Incă nu am cumpărat acţiuni, dar suntem interesaţi.

Reporter: Vreţi să cumpăraţi inainte de listare?

Petre Pavel Szel: Încă nu ne-am gândit, dar s-ar putea să cumpărăm, dacă vom mai avea ocazia şi preţurile vor fi interesante. Este posibil.

Reporter: Investiţia în alte SIF-uri aveţi voie sau nu să o faceti?

Petre Pavel Szel: Nu avem voie deocamdată... s-ar putea ca în regulamentul nou să fie schimbat ceva, să fie voie. Acesta a fost şi unul din motivele pentru care am cumpărat titluri de fonduri mutuale: pentru că, indirect, puteam să obţinem titluri pe SIF-uri.

Reporter: Faţă de problema pragului limită de deţinere la SIF-uri, cum vă poziţionaţi?

Petre Pavel Szel: Din lista noastră de acţionari, sunt mai puţin de zece care deţin aproape de 0,9%. Dacă ar fi 20-30 care ar fi între 0.8% şi 1%, atunci ar merita să iau în discuţie problema. În situatia data, nu ştiu dacă este esenţial să ridicăm pragul limită al deţinerii maxime de acţiuni SIF.

Reporter: Cum vedeţi competiţia dintre cele doua burse autohtone?

Petre Pavel Szel: Mi se pare că ne agităm prea mult pentru o chestiune care este deja moartă. Tranzacţionarea la ora actuală nu mai este legată de bursă. Bursa reprezintă mai curând un registru, un mecanism automat de tranzacţionare. Mie mi se pare important să se aducă marfă românească pe standuri dar şi marfă de import.

Piaţa are două funcţiuni complementare: una este să evalueze societăţile, aceasta este piaţa secundară, după care este piaţa primară în care societăţile îşi iau capitaluri din piaţă. La noi aceste majorări de capital au fost foarte subţiri. Foarte puţine societăţi au încercat să se alimenteze în bursă. Economia românească nu este reprezentată uniform pe bursă. În America se poate constata că ponderea sectoarelor din economie şi ponderea capitalizării lor in bursa sunt destul de apropiate. La noi, nu. În America, societăţile de pe Bursă, în general, nu au acţionari majoritari. La noi SIF-urile şi Banca Transilvania sunt singurele societăţi care nu au acţionari majoritari. Chiar şi aşa, capitalizarea disponibilă este foarte mică. Bursa are foarte multe probleme. Este important, însă, că străinii au început să emită şi instrumente în lei, deci poţi face un portofoliu cât de cât diversificat pe lei.

Reporter: Consideraţi că mai este posibilă o fuziune între Sibiu şi Bucureşti?

Petre Pavel Szel: Sincer, nu sunt foarte implicat în afacerile Bursei. Atâta timp cât îmi pun întrebarea cine va absorbi Bursa din Bucureşti, cu atât mai mult ma întreb de ce trebuie să existe "şapte" burse în România.