Piaţa imobiliară şi economia

În România, piaţa imobiliară nu este un atât de important indicator al evoluţiei economiei precum în SUA ori în ţările zonei euro. În termeni economici, spunem că piaţa imobiliară este "decuplată" de la economie în general. Explicaţia este dată de procentul mai mic în PIB constituit de sectorul "construc-ţiilor" (care sigur că nu include doar pe cel imobiliar, ci şi infrastructura) în Româ-nia decât în alte ţări ale lumii.

Piaţa rezidenţială are şi un efect de motor în privinţa cheltuielilor private. Apariţia locuinţelor şi sediilor noi aduce cheltuieli importante în bunuri de consum, schimbarea frecventă a locuinţei sau sediului companiilor generează creşterea pieţei de servicii şi din nou achiziţii de bunuri de consum, etc. Pe o piaţă în dezvoltare cum este cea din România, sectorul imobiliar a crescut după cel al bunurilor de consum, cu un decalaj de 2-3 ani, pentru simplul fapt că resursele financiare ale indivizilor s-au consumat mai întâi în achiziţionarea de bunuri de consum şi abia mai târziu către inves-tiţii, aşa cum şi finanţările din partea băncilor şi instituţiilor financiare au fost accesate în aceeaşi ordine.

În perioada de maxim a pieţei imobiliare (2007 şi 2008), devenise clar pentru observatorii oneşti că preţurile au fost "umflate" puternic şi implicit că ele se vor "sparge" fie rapid, fie treptat. Devenise o practică curentă în acea perioadă ca speculatorii imobiliari (inclusiv agenţii imobiliari care activau nu doar ca intermediari, dar şi în nume propriu) să cumpere imobile şi apoi să le revândă după câteva săptă-mâni sau luni pentru profit... dar acele vremuri sunt apuse. După 2008, agenţii imobiliari au făcut eforturi mediatice deosebite pentru a limita prăbuşirea preţurilor la apartamente noi sau vechi, dar şi la clădirile de birouri. Totuşi, atât preţurile la imobile cât şi chiriile au scăzut în ultimii 5 ani aşa cum am prevăzut chiar din 2008 şi ele vor continua să scadă încă 4-6 trimestre după ce PIB-ul va creşte în mod sustenabil.

Cauzele acestei evoluţii aşteptate sunt atât interne cât şi internaţionale. În primul rând, falimentele dezvoltatorilor imobiliari au dus la o ofertă mai mare decât cererea reală (adică cea care are în spate resurse financiare). Dacă adăugăm şi imobilele executate de către bănci, fie de la dezvoltatori, fie de la persoanele care nu şi-au mai putut plăti ratele la credite, avem în marile oraşe o presiune pe scăderea preţurilor datorată excesului de ofertă. Apoi, scăderea veniturilor populaţiei a scos din masa celor care formau "cererea de locuinţe" multe persoane. Acum putem vorbi despre o "cerere potenţială", dar potenţialul nu va putea fi atins decât atunci când relaţiile de creditare între persoanele fizice şi bănci se vor normaliza, iar veniturile populaţiei vor creşte pentru a permite această normalizare. La rândul lor, băncile nu numai că se confruntă cu un volum important de credite neperformante şi un cadru legal mai restrictiv din partea BNR, dar accesează şi bani mult mai greu şi mai scump de la băncile mamă. Astfel, ele au puţine şanse să relaxeze creditarea pentru populaţie în perioada următoare.

Pe segmentul corporativ, clădirile de birouri - foarte la modă în perioada creşterii imobiliare - sunt în prezent în număr mult mai mare decât cererea pentru acest tip de imobile, în special în marile oraşe. În consecinţă, chiriile au scăzut iar pretenţiile tot mai ridicate ale chiriaşilor privind calitatea imobilelor fac de multe ori nerentabilă operarea acestui tip de activ. Piaţa pe acest segment de imobile este în continuare susţinută prin tranzacţiile oneroase ale marilor companii care închiriază sau cumpără spaţii importante la preţuri ridicate, contra unor comisioane de tranzacţie care se pierd în diverse conturi personale. Totuşi, odată cu criza, chiar şi aceste practici s-au mai redus ca im-portanţă în piaţă.

Dacă adăugăm şi aspectele legale privind piaţa imobiliară, costurile importante de tranzacţionare, lipsa unei pieţe transparente, înţelegem de ce piaţa imobiliară va fi sub presiune încă mult timp de acum încolo. Dacă în perioada de creştere economică, o piaţă lipsită de transparenţă şi cu un cadru legis-lativ rigid - încurajată puternic de speculatori, agenţii imobiliari şi bănci - a adus profituri foarte ridicate unor actori ai pieţei, în perioada de recesiune, foarte mulţi au pierdut, inclusiv băncile finanţatoa-re, o parte dintre speculatori şi publicul larg, prin scăderea puternică a preţului apartamentelor şi chiriilor.

Cum am mai spus şi altă dată, transparenţa şi simplificarea, alături de un cadru legal stabil sunt ingredientele de bază ale unei economii în creştere. Iar piaţa imobiliară nu poate supravieţui în mod profitabil fără o economie prosperă.