Colliers: "Anul 2023 s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de aproximativ 476 milioane de euro"

Anul 2023 s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de aproximativ 476 milioane de euro, în scădere cu mai mult de jumătate faţă de maximul atins în 2022, de 1,25 miliarde de euro, potrivit raportului anual publicat de Colliers, se arată într-un comunicat al companiei, remis redacţiei. Volumul pieţei a fost puternic impulsionat de vânzarea portofoliului de 25 de active de retail Mitiska REIMs către un nou jucător, fondul britanic M Core, pentru 219 milioane de euro, conform sursei. Acest rezultat nu este deloc surprinzător pentru consultanţii Colliers, care au estimat încă de la începutul anului că portofoliul de tranzacţii va încetini în comparaţie cu anii excepţionali 2021 şi 2022, având în vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzacţiilor. România a înregistrat o dinamică similară cu cea a altor pieţe din ECE, iar perspectivele rămân mixte. Chiar dacă există mai multă claritate în ceea ce priveşte inflaţia, băncile centrale nu vor reduce costul banilor cu aceeaşi viteză cu care au crescut ratele dobânzilor în ultimul an şi jumătate, adaugă sursa.

În general, mulţi proprietari şi investitori rămân în expectativă, influenţaţi de ratele ridicate ale dobânzilor, încetinirea economică şi incertitudinea globală. Cea mai semnificativă tranzacţie a anului, şi totodată cea mai mare tranzacţie de retail din România din ultimul deceniu, a fost cea dintre Mitiska REIM şi fondul britanic M Core, un nume nou pe piaţa locală şi cu atât mai notabil cu cât multe fonduri din Europa de Vest au manifestat interes pentru România, dar fără a avansa în vreo tranzacţie, potrivit comunicatului.

A doua cea mai importantă tranzacţie din acest an a fost vânzarea şi închirierea depozitelor FM Logistics, achiziţionate de CTP, liderul pieţei locale industriale şi de logistică, pentru o valoare estimată la aproximativ 60 de milioane de euro, precizează sursa. A treia cea mai mare tranzacţie a implicat vânzarea clădirii One Herăstrău către un nou jucător pe piaţa locală, grupul leton Vincit Union, pentru aproximativ 21 de milioane de euro, transmite compania.

Potrivit comunicatului, "În 2023, a avut loc o tranzacţie notabilă cu o sursă de capital ce lipsea în mare măsură de pe piaţa locală de investiţii: investitorii instituţionali domestici. Astfel, divizia de asset management a celei mai mari bănci locale, BT Asset Management, a achiziţionat proprietăţile imobiliare ale Amethyst România printr-o tranzacţie de sale-leaseback, evaluată la 12 milioane de euro. Este important pentru piaţa locală de capital ca acest sector să înregistreze creştere de activitate în viitor", explică Robert Miklo, Director Investment Services la Colliers.

În ultimul an şi jumătate, condiţiile de finanţare limitată, împreună cu creşterea ratelor dobânzilor, au dus la scăderea preţurilor şi la creşterea randamentelor pe plan global, inclusiv în România, se arată în comunicat. Cu toate acestea, specialiştii Colliers subliniază că România nu a urmat această tendinţă de scădere a randamentelor la fel de puternic ca alte pieţe iar corecţia preţurilor nu a fost la fel de mare. Astfel, în lipsa unor tranzacţii de referinţă care să indice clar stadiul pieţei, aceştia estimează în prezent randamentele într-un interval. Prin urmare, randamentele pentru spaţiile de birouri din România se situau între 7,25% şi 7,75% la sfârşitul anului trecut (în creştere faţă de 6,75% la sfârşitul lui 2022), randamentele pentru spaţiile comerciale variau între 7-7,50% (faţă de 6,75% la sfârşitul lui 2022), iar randamentele pentru segmentul industrial oscilau între 7,25-7,75% (faţă de 7,50% la sfârşitul anului trecut), transmite compania.

Conform sursei precizate, "Dacă analizăm condiţiile de finanţare, observăm unele schimbări faţă de acum câţiva ani. În primul rând, disponibilitatea de finanţare este mai redusă, deoarece anumite aspecte sunt acum mai importante decât în trecut, cum ar fi cine este beneficiarul împrumutului sau cât de sustenabilă este o proprietate din punct de vedere al acreditărilor ESG. De asemenea, interesul băncilor pentru anumite sectoare imobiliare, în special pentru birouri, este destul de limitat, deşi există excepţii în funcţie de finanţator şi debitor. Sectorul industrial apare pe o poziţie superioară pe lista băncilor, urmat de cel al retailului şi cel rezidenţial, unde deciziile de finanţare sunt luate în considerare mai mult pe baza specificului fiecărui caz. Marjele de creditare sunt în prezent între 300 şi 350 de puncte de bază pentru activele de calitate, însă trebuie menţionat că acum doi ani, acestea erau cu 100 de puncte de bază mai mic", subliniază Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.

Mai mult, sectorul I&L din România, cu chirii în creştere cu aproximativ 30% în ultimii doi ani, oferă oportunităţi foarte bune pe termen lung, informează sursa. Previziunile pentru o creştere solidă a pieţei locale, în contextul relocalizării producţiei, indică posibilitatea unei uşoare reduceri a randamentelor industriale în următorii doi ani, sugerând posibilitatea de preţuri mai avantajoase. Consultanţii Colliers prevăd că o influenţă semnificativă asupra volumului tranzacţiilor pe termen lung ar putea veni din partea a ceea ce ei numesc "piaţa primară" a clădirilor de birouri de primă clasă, adică cele construite de dezvoltatori cu un model de afaceri de tipul "construieşte, închiriază, vinde", se mai arată în comunicat. Deoarece se anticipează livrarea unui număr redus de clădiri în următorii ani, acest aspect ar putea influenţa cererea viitoare pentru spaţii de birouri. În absenţa acestei cereri, presiunea asupra randamentelor, în special a celor de birouri şi, într-o măsură mai mică, a celor de retail, rămâne ridicată iar consultanţii Colliers estimează că există o probabilitate semnificativă de creştere uşoară a pieţei în viitor, menţionează sursa citată.

Potrivit companiei, "Este dificil să previzionăm direcţia pe termen scurt a pieţei, şi, în pofida unor perspective favorabile privind performanţa economică generală a României, rămânem prudenţi în ceea ce priveşte anul viitor. Cu toate acestea, există potenţial pentru o îmbunătăţire în a doua jumătate a anului şi pentru o uşoară relaxare a condiţiilor de finanţare. Între timp, valoarea estimată a tranzacţiilor care se vor finaliza până la sfârşitul lui 2024, este mai mare decât întregul volum de investiţii din 2023, situându-se în jurul valorii de aproximativ 500 de milioane de euro. La fel ca şi în trecut, o singură tranzacţie, respectiv portofoliul industrial al Globalworth, reprezintă o parte semnificativă din potenţialul de tranzacţii viitoare (aproximativ jumătate), aşa că evoluţia anului 2024 depinde în mare măsură de această tranzacţie. Ar fi, de asemenea, o tranzacţie importantă şi în ceea ce priveşte stabilirea unui punct de referinţă privind interesul pentru piaţa industrială locală, unde marii dezvoltatori tind să deţină proprietăţi pe termen lung şi nu în ultimul rând cea mai mare platformă industrială care ar face obiectul unui transfer de proprietate la nivel local", conchide Anca Merdescu.

În concluzie, anul 2023 a fost unul relativ slab pentru întreaga piaţă de investiţii din Europa Centrală şi de Est (ECE), toate pieţele din regiune înregistrând scăderi ale volumelor de la un an la altul, cuprinse între 18% şi 68%, informează compania. În cifre absolute, volumul de investiţii în cele mai mari şase economii din regiune (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia) a scăzut cu 54% faţă de 2022, atingând un nivel de 4,9 miliarde de euro, cel mai scăzut din 2012, arată Colliers în cel mai recent raport "The CEE Investment Scene 2023/2024". Această evoluţie a fost determinată de creşterea costului capitalului şi de perspectivele mai puţin favorabile pentru unele sectoare imobiliare, ceea ce a redus semnificativ interesul investitorilor, precizează sursa. Totuşi, declinul este comparabil cu cel înregistrat şi pe alte pieţe europene. În ceea ce priveşte randamentele, acestea au crescut aproape peste tot în regiunea ECE-6, reflectând o tendinţă similară în economiile avansate. Polonia a continuat să fie liderul din regiune, cu un volum de investiţii care a reprezentat 38% din totalul general al ECE-6, urmată de Republica Cehă, cu o cotă de 23% din volumele din 2023, arată datele raportului Colliers.

Potrivit comunicatului, "Evenimentele geopolitice din 2023 au propulsat o mare parte din Europa, şi nu numai, într-un nou capitol de incertitudine economică, influenţând inevitabil şi mediul investiţional din România. Cu toate acestea, chiar dacă 2024 este un an electoral în România, este important să privim dincolo de dificultăţile temporare către o piaţă îmbunătăţită la finalul acestui ciclu economic. În sectorul imobiliar din România, 2024 reprezintă, în opinia noastră, un an de potenţială resetare în ceea ce priveşte jucătorii interesaţi, preţurile şi disponibilitatea produselor de calitate. În ceea ce priveşte sectorul imobiliar din România, credem că 2024 va marca un an de potenţială resetare, cu schimbări în ceea ce priveşte actorii implicaţi, preţurile şi disponibilitatea produselor de calitate. Pentru mulţi investitori pe termen lung, imobiliarele rămân o alegere solidă, cu o volatilitate mai mică în comparaţie cu alte active. În timp ce guvernele şi băncile centrale iau măsuri pentru a contracara recesiunea globală, noi, ca avocaţi alături de dezvoltatori, investitori şi instituţii financiare, considerăm că încă mai există oportunităţi", spune Oana Bădărău, Partener şi Head of Real Estate & PPP la firma de avocatură PeliPartners.