Divizarea THR Marea Neagră - evaluatorul stabileşte un preţ de retragere cu 27% sub valoarea contabilă a acţiunii

Turism, Hoteluri, Restaurante Marea Neagră (EFO) realizează o divizare parţială asimetrică prin care o parte din patrimoniul societăţii este transferat unei entităţi noi, nelistată, denumită Hoteluri Restaurante Sud.

Conform Consiliului de Administraţie al companiei, operaţiunea a fost motivată de faptul că, în prezent, THR-Marea Neagră desfăşoară două activităţi distincte: una ce se axează pe servicii tursitice prestate în unităţi de trei sau patru stele, respectiv cealaltă ce constă în închirierea unor unităţi turistice de două-trei stele, ce se adresează unui segment de piaţă low-cost.

Astfel, divizarea se impunea deoarece cele două activităţi au nevoi diferite de investiţii, de promovare, etc., scopul fiind eficientizarea operaţiunilor pentru obţinerea unor beneficii economice sustenabile pe termen lung. Prin divizare, activele necesare prestării serviciilor turistice pentru segmentul mediu-ridicat rămân în THR-Marea Neagră iar celelalte se transferă societăţii nou-înfiinţate, conform raportului de evaluare.

Concret, prin divizare, 43,48% din activul net al THR Marea Neagră se transferă către Hoteluri Restaurante Sud, cu respectarea principiului proporţionalităţii.

• Preţul stabilit de evaluator pentru retragerea din societate echivalează cu 73% din valoarea contabilă a unei acţiuni

Evoluţia preţului acţiunii după publicarea raportului de evaluare arată că, spre deosebire de alte cazuri, la compania turistică investitorii consideră că evaluarea este mai decentă. În plus, spre deosebire de Compa, divizarea prevede că acţionarii minoritari, ce nu sunt incluşi în operaţiune, rămân în societatea listată, care cuprinde activele de calitate superioară.

Pentru acţionarii care nu au fost de acord cu divizarea şi au optat pentru retragerea din societate, evaluatorul Darian a stabilt un preţ de 0,4414 lei pe acţiune. Preţul era peste cel din piaţă din data de 9 noiembrie 2023, momentul publicării proiectului de divizare, de 0,342 lei, ducând la o creştere în zilele următoare până la un maxim intra-day de 0,418 lei, ulterior cotaţia menţinându-se multă vreme în acea zonă.

Pe de altă parte, preţul stabilit de evaluator pentru cei care nu au fost de acord cu divizarea echivalează cu 73% din valoarea contabilă a unei acţiuni THR Marea Neagră, de 0,607712 lei.

"Este o evaluare sub cea a capitalurilor proprii, la o firmă cu active eminamente imobiliare", spune Emil Ionescu, vechi investitor în acţiuni listate la BVB. "Pentru divizare se folosesc capitalurile proprii, dar pentru evaluarea preţului plătit acţionarilor care se retrag nu se mai ţine cont de ele".

La finele anului 2022, valoarea imobilizărilor corporale ale companiei se ridica la 406,3 milioane lei, echivalentul a 97% din activele totale, cea mai mare parte fiind investiţii imobiliare. Activul net era de 350 milioane lei.

Conform proiectului de divizare, din perspectivă contabilă, operaţiunea se efectuează folosind metoda activului net contabil, potrivit situaţiilor financiare de la data de 31 decembrie 2022.

• Marius Motogna: "Există active scoase în afara exploatării considerate zero în mod absolut nejustificat"

Pentru evaluare, Darian dezvoltă abordarea prin venit şi cea prin piaţă. Despre abordarea prin active menţionează că este recomandată doar în cazul companiilor de tip investiţii sau start-up. Pe de altă parte, abordarea prin cost (n.r. pe bază de active) a fost aplicată doar pentru activele în afara exploatării, pentru care nu au fost estimate venituri din chirii în cadrul previziunilor.

În opinia investitorului Marius Motogna, evaluatorul a redus din valoarea activelor companiei prin diferite metode. "De exemplu, sunt active scoase în afara exploatării considerate zero în mod absolut nejustificat. Unele sunt în zone protejate, dar şi acolo se poate construi cu autorizaţii speciale. În orice caz valoarea acelor terenuri şi clădiri nu este zero!", ne-a spus investitorul.

• Darian evaluează compania doar prin abordarea bazată pe venit, pentru care indică o precizie mai bună decât cea a abordării prin piaţă

Prin abordarea bazată pe venit, Darian obţine o evaluare a THR Marea Neagră de 254,2 milioane de lei, respectiv un preţ pe acţiune de 0,4414 lei. Prin abordarea bazată pe multiplii de piaţă, obţine o valoare de 297 milioane lei, respectiv un preţ pe acţiune de 0,5156 lei.

În final, evaluatorul alege doar abordarea prin venit pentru care indică o precizie mai bună decât cea a abordării prin piaţă, dar fără detalii suplimentare, conform raportului de evaluare.

"Evaluatorul alege metoda cea mai dezavantajoasă pentru minoritari şi care nu are nicio logică de business pentru o firmă care, în ultimii ani, a tot vândut din hoteluri", este de părere investitorul Dan Segal.

În aprilie anul trecut, THR-Marea Neagră a vândut complexul Venus din Eforie Nord pentru patru milioane de euro şi a scos la vânzare alte unităţi de cazare şi alimentaţie din staţiuni de pe malul mării, conform rapoartelor de la BVB. De asemenea, în urma unor licitaţii derulate în luna ianuarie anul trecut, au fost vândute activele Grup Gospodăresc Eforie şi Ateliere din Eforie Nord, precum şi Grup Gospodăresc Jupiter, potrivit unor documente ale societăţii publicate pe propriul site.

Investitori ce deţineau aproape 48,8 milioane de acţiuni EFO, echivalentul a 8,46% din capitalul societăţii, şi-au exercitat dreptul de retragere din THR Marea Neagră, la preţul de 0,4414 lei pe titlu, banii urmând să fie plătiţi până la data de 12 aprilie a acestui an, conform informării de la BVB.

La finele anului trecut, Transilvania Investments avea 78,8% din companie, deţinere ce se diminuează odată cu transferul activelor incluse în divizare către Hoteluri Restaurante Sud. Pe lângă fostul SIF Transilvania, în noua societate mai sunt acţionari Mamaia North şi Consulting & Construction.