Efectele pandemiei asupra pieţei imobiliare - mult mai reduse decât se estima

 • Cushman & Wakefield Echinox: "Segmentele pieţei au reacţionat diferit, ca urmare a restricţiilor guvernamentale impuse pentru limitarea răspândirii virusului"

Efectele pandemiei asupra pieţei imobiliare au fost mult mai reduse faţă de previziunile de la începutul crizei, din punct de vedere al activităţii de dezvoltare şi al cererii, apreciază Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox. Potrivit consultantului imobiliar, segmentele pieţei au reacţionat diferit, lucru cauzat în special de restricţiile guvernamentale impuse pentru a limita răspândirea virusului. Activitatea de dezvoltare a continuat însă pe toate segmentele pieţei, astfel că, în 2020 şi 2021, au fost livrate proiecte noi cu o suprafaţă cumulată de peste 1,8 milioane de metri pătraţi. Cea mai mare parte din această suprafaţă este reprezentată de proiectele industriale, această piaţă fiind cel mai puţin afectată de pandemie.

În opinia specialistului, dezechilibrele din sector vor fi corectate treptat: "Piaţa imobiliară a trecut prin diverse şocuri de-a lungul istoriei şi credem că sunt multe lecţii care au fost învăţate. Fundamentele pieţei sunt mult mai sănătoase şi chiar dacă există segmente cu risc de supraîncălzire, credem că dezechilibrele vor fi corectate treptat, fără şocuri semnificative".

În piaţa rezidenţială, preţurile au consemnat o creştere medie de 10-15%, ne-a mai spus Vlad Săftoiu, care ne-a explicat: "În piaţa activelor generatoare de venit, respectiv retail, spaţii industriale şi de logistică şi de birouri, randamentele de referinţă, indicator în funcţie de care se calculează preţurile de tranzacţionare, au înregistrat o comprimare semnificativă în cea de-a doua jumătate a anului, de 50-75 puncte procentuale. Astfel, la finalul anului, randamentele de referinţă au scăzut la un nivel de 6,5% în pieţele de birouri şi retail şi la 7,25% la proprietăţile industriale.

Cu toate acestea, diferenţa dintre piaţa locală şi ţările mai mature din Europa Centrală şi de Est, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, se menţine relativ ridicată (100- 300 puncte procentuale), ceea ce ar putea grăbi o viitoare compresie a yieldurilor".

Sursa citată estimează că, în medie, costurile de construcţie au crescut cu circa 30%, evoluţia fiind diferită în funcţie de componente.

Printre altele, reprezentantul Cushman & Wakefield Echinox subliniază că, pe piaţa de investment, este de remarcat faptul că, atât în 2020, cât şi în 2021, au fost noi investitori care au intrat în România prin achiziţii de proiecte imobiliare. Este cazul grupului austriac Supernova, care a intrat la noi în 2020 prin achiziţia centrului comercial Jupiter din Piteşti, şi care anul trecut a mai realizat o tranzacţie, respectiv preluarea unui portofoliu de şase galerii comerciale operate de Cora, într-un proces de sale and lease back.

Adventum este un alt nume nou pe piaţă locală, grupul maghiar preluând anul trecut proiectul Hermes Business Campus.

Fortress REIT din Africa de Sud, un acţionar important al NEPI Rockcastle, a făcut prima achiziţie directă în România în 2021, prin preluarea parcului ELI Park 1.

Perspectivele pentru piaţa imobiliară sunt pozitive, în opinia consultantului, iar evoluţia va depinde de climatul economic şi social general: "În condiţii normale, nu vedem motive serioase de îngrijorare. Dezvoltatorii sunt decişi să continue investiţiile pe toate segmentele pieţei (mai ales în acele zone care nu beneficiază de un stoc modern suficient de spaţii), încurajaţi de evoluţia pozitivă a cererii, astfel încât vom vedea în continuare proiecte noi".

• JLL: "Nu putem spune că suntem într-un boom pe piaţa imobiliară din România"

Şi specialiştii din cadrul JLL sunt de părere că dimensiunea acestui impact diferă de la un segment imobiliar la altul.

Alexandru David, Head of Research JLL România, ne-a transmis: "Segmentul de spaţii industriale şi logistice, atât în ceea ce priveşte latura de dezvoltare de noi spaţii, cât şi de închiriere, a cunoscut o evoluţie foarte bună chiar şi în pandemie, deşi punctual au fost şi chiriaşi afectaţi. Dar, în ansamblu piaţa a crescut.

Piaţa rezidenţială a avut, la rândul ei, o evoluţie foarte bună, numărul de unităţi livrate în Bucureşti-Ilfov a crescut uşor în 2020 faţă de 2019, iar această creştere a accelerat semnificativ în 2021. Totodată, cererea şi preţurile au crescut în 2020 faţă de 2019 şi în 2021 faţă de 2020.

În schimb, segmentul de clădiri de birouri a fost afectat într-o măsură mai mare, în sensul în care mulţi dintre chiriaşi şi-au amânat planurile de extindere sau chiar şi-au redus spaţiul ocupat, pe fondul reorientării spre un regim de lucru hibrid, o combinaţie între munca de la birou şi munca de acasă, în proporţii variabile. Volumul total de tranzacţii cu spaţii de birouri în Bucureşti în 2021 a fost în continuare cam cu 26% mai mic faţă de 2019, deci perioada de dinainte de pandemie. Iar în privinţa construcţiilor noi, în ultimii doi ani au fost practic finalizate proiectele începute înainte de pandemie, fiind foarte puţine proiecte nou lansate.

Pe spaţiile de retail, am asistat la o reorientare dinspre dezvoltarea de centre comerciale spre parcuri de retail, deci proprietăţi cu un cost de dezvoltare mai mic şi chirii mai reduse comparativ cu centrele comerciale".

În opinia consultantului de la JLL, nu putem spune că suntem într-un boom pe piaţa imobiliară din România. Avem puţine investiţii speculative, investitorii nu sunt foarte mulţi, chiriile pentru proprietăţi comerciale sunt stabile. Pentru ca piaţa să aibă de unde să cadă, trebuie mai înainte să urce foarte mult. Nu a fost cazul în România, mai ales dacă ne referim la chirii, a completat acesta, apreciind că nu va urma o cădere a scetorului, chiar dacă sunt oricând posibile fluctuaţii punctuale.

Printre altele, Alexandru David ne-a spus: "Pe fondul inflaţiei generale, a creşterii preţurilor din energie, a dificultăţilor de aprovizionare în timpul pandemiei etc., preţurile materialelor de construcţie au crescut destul de mult în ultimii doi ani, fapt ce a dus automat şi la o creştere a costurilor de construcţie pentru toate tipurile de clădiri. Dacă pe segmentul rezidenţial creşterea costurilor s-a reflectat, cel puţin într-o anumită măsură, într-o majorare a preţurilor de vânzare, în cazul proprietăţilor comerciale chiriile au rămas în majoritatea cazurilor neschimbate, acumulându-se o presiune asupra dezvoltatorilor".

În ceea ce priveşte tranzacţiile din piaţă, valoric, tranzacţiile cu clădiri de birouri au avut cea mai mare pondere în investiţiile totale în proprietăţi comerciale (valorificate prin închiriere) în 2021, respectiv aproximativ 45%, fiind urmate de spaţiile industriale, cu 30%, şi cele de retail, cu aproape 20%.

Sursa citată se aşteaptă ca şi anul acesta să fie dominat de tranzacţiile cu clădiri de birouri.

Nivelul forţei de muncă din imobiliare este direct proporţional cu dimensiunea pieţei (relativ mică dacă este să comparăm România cu ţările din vestul Europei), din punct de vedere numeric, apreciază reprezentantul JLL, adăugând că, din punct de vedere calitativ, acesta este direct proporţional cu complexitatea serviciilor solicitate în piaţă (complexitate care tinde să crească destul de accelerat, în acest sens pandemia stimulând apariţia de servicii noi, de exemplu pentru amenajarea cât mai eficientă a spaţiilor şi creşterea nivelul de confort şi de siguranţă din punct de vedere medical).

Perspectivele pieţei de profil sunt destul de bune, dacă privim în ansamblu, apreciază Alexandru David, adăugând: "Dacă mergem mai în detaliu, ne aşteptăm să fie construite şi livrate mai multe spaţii industriale şi mai multe spaţii de retail în 2022 faţă de 2021, dar mai puţine spaţii de birouri. Pe rezidenţial ne aşteptăm la o evoluţie similară (anul 2021 fiind unul foarte bun pentru piaţa rezidenţială), susţinută, de exemplu, de creşterea plafonului pentru care se aplică TVA redusă de 5%.

O provocare a pieţei imobiliare şi de construcţii va fi acomodarea la tendinţa de creştere accelerată a preţurilor materialelor de construcţii şi a tarifelor la energie şi combustibili".

• Colliers: "Valoarea totală a investiţiilor imobiliare pe piaţa românească s-a apropiat de 900 milioane euro, anul trecut"

Valoarea totală a investiţiilor imobiliare pe piaţa românească s-a apropiat de 900 de milioane de euro, anul trecut, mai bine de o treime din suma tranzacţionată fiind înregistrată în ultimele trei luni ale anului, potrivit consultanţilor Colliers România. Deşi în categoria celor mai puternic afectate de pandemie, sectorul de retail a fost dominant în ceea ce priveşte tranzacţiile, cu o pondere de 48% din volumul total al investiţiilor din ultimul trimestru, urmat de spaţiile industriale şi logistice (29%) şi de birouri (17%).

Trimestrul al patrulea din 2021 s-a dovedit a fi unul dintre cele mai bune trimestre din istoria recentă, înregistrând o valoarea totală a investiţiilor imobiliare de 342 de milioane de euro, în creştere cu aproape 400% faţă de nivelul de sub 70 de milioane de euro din perioada similară a anului precedent.

"Ultimul trimestru al lui 2021 a fost destul de echilibrat, toate cele trei segmente imobiliare majore - retail, industrial & logistică şi office având o contribuţie semnificativă. Retail-ul a fost cel mai activ, cu două tranzacţii care au adus aproape 48% din volumele totale. Vânzarea de către Cora a celor şase proprietăţi din România, formate din hipermarketuri cu galerie comercială şi parcare cu o suprafaţă totală de 135.000 de metri pătraţi, către investitorul austriac Supernova a marcat cea mai mare tranzacţie de retail la nivelul Europei Centrale şi de Est pe 2021", explică Simina Niculiţă, Partner & Head of Retail Agency la Colliers.

Interesul investitorilor în ceea ce priveşte produsele de retail a fost în continuă creştere în ultima jumătate de an, concentrându-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din oraşe secundare terţiare care necesită o repoziţionare sau boxuri închiriate către supermarketuri sau DIY, conform specialiştilor din cadrul Colliers.

Sunt mai multe tranzacţii în negociere pe aceste categorii de produse, care au început în 2021 şi urmează să fie încheiate anul acesta. Totodată, în 2021, CTP a cumpărat portofoliul industrial al Helios Phoenix (150.000 metri pătraţi) pentru aproximativ 75 de milioane de euro, fiind una dintre cele mai mari tranzacţii industriale şi logistice din ultima vreme, iar proprietarii lanţului românesc de bricolaj Dedeman au cumpărat cel mai recent proiect de birouri al Atenor, Dacia One, pentru aproximativ 50 de milioane de euro, pe fondul unor condiţii de închiriere excepţionale.

"Volumul, deşi bun, nu reuşeşte să arate adevărata amploare a cererii, deoarece interesul investitorilor răspunde unei oferte limitate de produse. Acest lucru este valabil pentru toate sectoarele imobiliare importante: birouri, retail si industrial. Din cauza blocării procesului de autorizare, există multă incertitudine cu privire la livrarea unor noi produse, context în care vedem un interes sporit şi pentru activele existente, situate central, care în urma unei investiţii pot fi reconvertite în rezidenţial, hotel sau aduse la un standard actual de birouri. De asemenea, vedem o cerere pe tipuri de produse specializate în care investitorii finali sunt chiar beneficiarii spaţiului închiriat", conchide Anca Merdescu, Associate Director for Investments Services la Colliers.

• Nordis: "Preţul pe metrul pătrat în România este subevaluat cu aproximativ 30%, comparativ cu pieţele imobiliare din alte ţări europene"

Preţul pe metrul pătrat în România este subevaluat cu aproximativ 30%, raportat la resursele financiare, dinamica economică şi oportunităţile de investiţii din ţară, comparativ cu pieţele imobiliare din alte ţări europene, conform unui raport realizat de Social Monitor la solicitarea Nordis Group.

Piaţa imobiliară locală este în continuă transformare, iar volumul tranzacţiilor a crescut constant în intervalul 2020-2021. De-a lungul anului trecut, s-au vândut cu 16% mai multe apartamente decât în anul precedent. Conform ANCPI, au fost vândute 183.000 de apartamente, cu o valoare totală de 12 miliarde de euro, iar 30% din tranzacţii au vizat doar Bucureştiul.

În prezent, achiziţia unei proprietăţi în România este o alegere oportună şi profitabilă. Conform celui mai recent raport al European Systemic Risk Board (ESRB), media preţului pe metrul pătrat de construcţie este, în Europa, mult superioară faţă de media preţului din România pentru aceeaşi suprafaţă. Totodată, la momentul actual, este mult mai accesibil pentru români să cumpere un apartament. Cu valoarea a 104 salarii medii pe economie, în prezent se poate achiziţiona o locuinţă în România, în timp ce în 2008 erau necesare 393 de salarii, arată sursa citată.

În 2022 se va menţine trendul dinamic al pieţei imobiliare, care a caracterizat şi anul precedent, având în vedere rata inflaţiei prognozată pentru anul acesta, dar şi creşterea nivelului depozitelor bancare. Toate aceste elemente vor menţine cererea ridicată, atât pentru locuinţe de uz personal, cât şi pentru achiziţii în scop investiţional.

Specialiştii Nordis arată că imobilele care se află în topul numărului de tranzacţii în 2021 sunt cele din segmentul rezidenţial. Piaţa rezidenţială nouă iese în evidenţă cu un avans de 12% faţă de anul precedent. De asemenea, activitatea intensă a dezvoltatorilor pe teritoriul României s-a remarcat din plin anul trecut. România ocupă locul 2 în topul european, după Austria, în privinţa numărului de locuinţe care au început să fie construite.

În ceea ce priveşte clasamentul naţional al marilor oraşe ca preţuri ale apartamentelor, Cluj-Napoca rămâne pe prima poziţie, cu o medie de 1.960 euro pe metru pătrat, la o distanţă semnificativă de Bucureşti, care înregistrează 1.630 euro pe metru pătrat.

Proprietăţile premium rămân în preferinţele românilor ca modalitate de investiţie, iar cifrele o demonstrează: cea mai mare investiţie a unui singur client în ansamblurile Nordis, realizată în anul 2021, depăşeşte 6 milioane de lei.

Tendinţa tot mai întâlnită de a investi în imobiliare la nivel naţional, precum şi proiectele pe care le dezvoltă Nordis Group - care includ servicii şi facilităţi premium, precum zonă SPA generoasă, piscină infinity, localizare ideală în zone turistice foarte ofertante, confortul serviciilor de hotel de 5 stele disponibile pentru casele de vacanţă - vor influenţa în mod substanţial stabilirea unei dinamici pozitive şi corecte a pieţei, inclusiv în privinţa evoluţiei preţurilor.

• RE/MAX: Piaţa imobiliară a crescut direct proporţional cu investiţiile în infrastructură, în ultimii cinci ani

Majoritatea specialiştilor consideră că anul acesta ne putem aştepta la creşteri de până la 10% ale preţurilor caselor, apartamentelor şi terenurilor, respectiv la stagnări pe segmentele comercial, office şi pe piaţa chiriilor, conform consultanţilor RE/MAX.

În acelaşi timp, specialiştii în imobiliare nu prevăd schimbări importante referitoare la preţurile pentru spaţii comerciale şi cele office, ca urmare a adaptării la contextul pandemic şi noul mod de lucru. 43% dintre respondenţi sunt de părere că preţurile spaţiilor comerciale vor stagna, aceeaşi tendinţă fiind menţionată de 47% dintre cei chestionaţi în studiul RE/MAX pentru spaţiile office.

Potrivit specialiştilor, în ultimii cinci ani piaţa imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone/oraş. Astfel, 60% dintre respondenţii la studiu au declarat că piaţa imobiliară din oraşul lor a crescut semnificativ datorită dezvoltării infrastructurii, 37% spun că domeniul real-estate a crescut cu 5-10%, fără a menţiona alţi factori, iar 3% spun că piaţa a scăzut din cauza lipsei cererii sau a noilor proiecte.

Totodată, deşi piaţa imobiliară este una în continuă dezvoltare, răspunsurile participanţilor la studiu arată fapul că este necesară o educare a clienţilor, în special pe partea de aşteptări şi cerinţe. 44% dintre respondeţi au adăugat că se simte nevoia unei educaţii imobliliare mai crescute a clienţilor, 21% spun că aceştia sunt bine informaţi, iar 16% menţionează că cerinţele clienţilor sunt mari, peste posibilităţile pieţei.

Politica de creditare a băncilor are un impact semnificativ asupra evoluţiei domeniului imobiliar. Potrivit reprezentanţilor Banca Transilvania, chestionaţi de RE/MAX, avansul mediu este de 24% şi corespunde unei garanţii formate dintr-un apartament de două camere, situat în mediul urban, iar perioada pe care aleg să se împrumute clienţii este cea maximă de creditare, 360 de luni. De asemenea, profilul clientului care accesează un credit pentru achiziţia de imobil este bărbat, de aproximativ 36 de ani, cu un venit de aproximativ 4000 de lei, căsătorit, cu studii superioare, ce lucrează în mediul privat, iar top cinci judeţe creditate sunt Bucureşti, Cluj, Timiş, Constanţa şi Iaşi.

(Articol preluat din revista BURSA Construcţiilor)