Claudiu Cazacu, XTB: Preţurile în scădere şi datoriile în creştere, efecte majore asupra sectorului imobiliar comercial

Într-o perioadă în care investitorii îşi calculează următoarele mişcări în funcţie de conflictele din diferite regiuni ale lumii, de informaţii macroeconomice sau de raportările companiilor listate la bursă, atenţia lor este acum îndreptată asupra unei alte situaţii. Dificultăţile prin care trece acum sectorul imobiliar comercial şi de birouri (CRE) solicită resurse (timp şi atenţie) din partea investitorilor.

Potrivit lui Claudiu Cazacu, consultant de strategie în cadrul XTB România, segmentul clădirilor de birouri din Germania se află sub presiune, resimţind din plin încetinirea economiei, costul ridicat al finanţării şi trendul muncii de acasă. În trimestrul al patrulea al anului trecut, preţurile au coborât cu 13%, cel mai sever declin de la începerea statisticilor (2003). Fenomenul nu ţine, însă, de raţiuni pur imobiliare, ci este amplificat de tendinţele din alte segmente ale economiei.

Chiar dacă sectorul industrial se află în dificultate în toată Europa, problemele sunt însă mai accentuate în Germania, unde costul energiei şi competiţia din sectorul auto cu China au un impact semnificativ. În topul ţărilor cu firmele care sunt în urmă cu plata datoriilor, Germania ocupă primul loc. 14,8% din companii au întârziere la plată, cele mai multe dintre acestea fiind companii mici şi mijlocii. În aceste condiţii, răspunsul pieţei imobiliare este pronunţat. În privinţa segmentului rezidenţial, preţurile au coborât peste 10% de la vârful din 2022. În paralel, potrivit unei analize a Jefferies, se estimează că segmentul de birouri ar putea cunoaşte un declin care ar putea ajunge la 40%.

"Fenomenele nu sunt izolate de restul sistemului financiar. Deteriorarea portofoliilor de active ale unor instituţii bancare ar putea să continue, atât prin recunoaşterea noilor preţuri ale activelor imobiliare, cât şi prin resetarea costurilor de împrumut care ar face mai dificilă rambursarea datoriilor. Potrivit Bundesbank, 15 bănci de economii şi 37 de cooperative de credit au portofoliul bancar sub stres, într-o evaluare din noiembrie 2023. Totuşi, situaţia ar putea fi diferită în prezent", mai arată Claudiu Cazacu, consultantul de strategie în cadrul XTB.

Pentru unii observatori, titlurile despre problemele din piaţa imobiliară americană care au adus pierderi în Japonia sau Europa au trezit amintiri din 2007-2008. Deutsche Bank a anunţat provizioane pentru pierderi din active imobiliare din SUA de 123 milioane de euro, dublu faţă de trimestrul anterior şi de aproape 5 ori mai mari decât acum un an. Totuşi, pentru bancă doar 1,5% din active sunt deţineri imobiliare din SUA. În Japonia, banca Aozora a înregistrat prima pierdere din ultimii 15 ani din acelaşi motiv: expunere la CRE din SUA. Obligaţiunile Deutsche Pfandbriefbank au pierdut peste 5% pe seama legăturii cu acelaşi segment imobiliar american. Băncile regionale din SUA se află în zona de relativă vulnerabilitate, în timp ce ratingul NY Community Bancorp a fost coborât la "junk" de Moody's. Acţiunile acesteia au atins un minim de după 2000 la începutul lunii februarie, ca urmare a pierderilor din sectorul imobiliar.

Pierderi de până la un trilion de dolari în CRE

Janet Yellen, care conduce în prezent Trezoreria SUA, a descris pierderile din CRE drept o sursă de îngrijorare, dar a adăugat că vede problema ca fiind gestionabilă.

"Totuşi, estimările pentru pierderi în CRE variază între 560 de miliarde şi 1 trilion de dolari, impunând, în estimarea noastră, planuri de echilibrare a capitalului pentru unele instituţii în trimestrele următoare. Problema este mai severă pentru băncile regionale din SUA, unde împrumuturile de tip CRE reprezintă 28,7% din active, faţă de băncile mari unde ele ating doar 6,5%, potrivit unui raport JPMorgan. Similar, în Germania, Bundesbank a avertizat că deşi expunerea la CRE din SUA este mică per total, e relativ concentrată în câteva bănci", arată consultantul de strategie XTB România.

Efectele sunt vizibile, de asemenea, în cazul băncilor germane mai mici, concentrate asupra sectorului imobiliar, considerat în trecut relativ mai sigur. Banca germană Deutsche Pfandbriefbank a atins în 9 februarie un minim istoric, iar scăderea acţiunilor în ultimul an, până pe 12 februarie a ajuns la 41,7%. Investiţiile sale pe piaţa imobiliară americană erau de 4,9 miliarde de dolari. Săptămâna trecută, banca anunţase majorarea provizioanelor pentru pierderi din activele imobiliare comerciale, adăugând că vede cea mai dificilă situaţie de după criza financiară din 2008. Parametrii de distribuire a profitului din trecut ar fi adus - dacă s-ar fi putut menţine - un randament al dividendului de 20,7%, dar în noile condiţii investitorii se întreabă care va fi nevoia de capital a băncii şi cât de mult va afecta politica de dividend.

În SUA, New York Community Bancorp a trecut pe pierderi unele provizioane şi a redus valoarea dividendului, ca răspuns la dificultăţile din sectorul comercial (retail şi birouri). Valorile la care sunt evaluate proprietăţile rămân relativ ridicate faţă de piaţă, astfel încât o corectare a lor, care s-ar petrece în trimestrele următoare, ar evidenţia ajustări de valoare în portofoliile băncilor expuse. Surprize neplăcute pentru investitori în unele instituţii din SUA sau Germania cu pondere mai ridicată a împrumuturilor CRE în portofolii ar mai putea, astfel, apărea.

"Dobânzile ar putea ajunge pe un traseu descendent la mijlocul anului sau chiar mai devreme - dacă unele variabile macro «forţează» acţiunea. Pentru sectorul imobiliar comercial şi de birouri, aceasta ar putea să nu reprezinte o salvare imediată. Este nevoie de timp pentru a oglindi prin scăderi noile realităţi de piaţă ale ultimilor ani. Acest lucru ar putea însemna, ocazional, noi surprize neplăcute pentru unele titluri din sectorul bancar european, american sau chiar asiatic", arată Claudiu Cazacu, consultant de strategie în cadrul XTB România.