Piaţa birourilor din Bucureşti a înregistrat în 2024 cele mai puţine livrări din ultimele două decenii

Piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti a încheiat anul 2024 cu cel mai scăzut nivel de livrări din ultimii 20 de ani, fiind finalizat un singur proiect major - AFI Loft, cu o suprafaţă de aproximativ 16.000 metri pătraţi, potrivit unui raport publicat de Colliers. Cererea totală de închiriere a scăzut cu 18% faţă de 2023, însă cererea nouă s-a menţinut la un nivel similar. Totodată, companiile îşi încurajează tot mai mult angajaţii să revină la birou, generând o cerere crescută pentru clădirile moderne şi eficiente energetic.

"Cererea totală de leasing s-a situat anul trecut la aproximativ 340.000 metri pătraţi, potrivit datelor preliminare. În schimb, cererea nouă a ajuns la 116.000 metri pătraţi, puţin peste nivelul din 2023. Diferenţa dintre cererea totală şi cererea nouă reflectă impactul reînnoirilor de contracte, pe măsură ce multe companii şi-au amânat deciziile din cauza incertitudinilor legate de modelul hibrid de lucru. Acum, odată ce o parte din aceste contracte au fost reînnoite, piaţa revine la un ritm mai stabil. Totuşi, cererea nouă, care reprezintă contractele ce adaugă suprafeţe ocupate în mod real, este sub media anuală a ultimului deceniu, de 126.000 metri pătraţi, şi mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 metri pătraţi. Acest lucru indică o expansiune mai prudentă a companiilor", a declarat Victor Coşconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cererea nouă a reprezentat anul trecut doar o treime din cererea totală, un procent mai mic decât în anii precedenţi, când depăşea 40%. Sectorul IT&C a rămas principalul motor al cererii de leasing, cu o pondere de 37%, urmat de serviciile profesionale şi de business (excluzând sectorul financiar), cu 18%.

Consultanţii Colliers observă că tot mai multe companii îşi intensifică eforturile pentru a readuce angajaţii la birou, deşi munca hibridă rămâne o practică dominantă. Această tendinţă a dus la o scădere semnificativă a ofertei de subînchirieri faţă de acum doi ani. Chiriaşii preferă clădirile noi, eficiente energetic şi bine conectate la transportul public, acestea având o rată de neocupare mult mai mică. În schimb, clădirile mai vechi şi nemodernizate pierd teren în faţa dezvoltărilor recente.

Nivelul chiriilor s-a stabilizat în mare parte, însă în zonele centrale, inclusiv în Central Business District (CBD), presiunile de creştere persistă. Disponibilitatea redusă a spaţiilor face ca opţiunile pentru chiriaşi să fie tot mai limitate, oferind proprietarilor posibilitatea de a creşte preţurile, se transmite în raport.

"Piaţa se fragmentează tot mai mult între clădirile premium şi cele care nu mai corespund cerinţelor actuale. Deşi rata de neocupare medie este de aproximativ 14%, există diferenţe majore: cele mai mari 20 de clădiri cu suprafeţe vacante au o rată de neocupare de 33%, în timp ce restul de aproape 190 de proiecte au o rată de doar 7%. Unele spaţii goale sunt rezultatul plecării unor chiriaşi importanţi, însă în alte cazuri problemele sunt cauzate de eficienţa energetică scăzută sau de localizarea mai puţin favorabilă", explică Victor Coşconel.

Într-un context economic şi politic instabil, atât la nivel intern, cât şi internaţional, companiile mari rămân prudente în deciziile privind extinderea birourilor. Incertitudinile sunt amplificate de creşterea economică lentă în ţările occidentale şi de politicile neclare ale noii administraţii Trump în SUA. Deşi numărul locurilor de muncă din România continuă să crească, ritmul este mai lent faţă de anii anteriori.

"Expansiunile vor fi mai rare şi mai selective în 2025. Cu toate acestea, din cauza ofertei limitate de noi spaţii şi a lipsei aproape totale a unor proiecte mari în dezvoltare, rata de neocupare va continua probabil să scadă. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat în acest an este One Gallery, dezvoltat de One United, cu 6.500 metri pătraţi deja complet închiriaţi", a precizat Coşconel, conform aceleiaşi surse.

Deşi perspectiva pieţei pe termen scurt pare rezervată, avantajele României rămân solide, mai ales datorită raportului competitiv dintre costul forţei de muncă şi productivitatea muncii.

"Piaţa de birouri din Bucureşti nu este suprasaturată, având doar 3,4 milioane de metri pătraţi de spaţii de birouri, ceea ce înseamnă aproximativ 1.500 metri pătraţi la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Comparativ cu alte capitale europene, acest volum indică o piaţă încă subdezvoltată, mai ales că mai puţin de jumătate din acest stoc a fost livrat în ultimii zece ani. Totuşi, vechimea unei clădiri nu garantează eficienţa energetică sau conformitatea cu cele mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este învechit şi s-ar putea să nu mai corespundă cerinţelor marilor chiriaşi internaţionali. În acest context, piaţa ar trebui să rămână stabilă, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriaşi să fie protejată. Această dinamică va susţine un flux gradual de noi investiţii, pe măsură ce cererea de leasing va creşte pe termen mediu", a concluzionat Victor Coşconel.