Bucureştiul rezidenţial în ultimii cinci ani: Apartamentele noi cu până la 90% mai scumpe

Apartamente noi la preţuri cu până la 90% mai mari şi zone unde chiar şi 20 de potenţiali cumpărători se "luptă", pe fondul deficitului de ofertă, pe fiecare proprietate scoasă la vânzare. Aşa poate fi rezumată, pe scurt, transformarea prin care a trecut Bucureştiul în ultimii cinci ani pe segmentul rezidenţial nou, conform unui comunicat transmis redacţiei.

În ciuda numeroaselor obstacole întâmpinate în această perioadă de jucătorii din real estate, de investitori, dar şi de cumpărători, Capitala a continuat să se dezvolte şi a ajuns să influenţeze inclusiv progresul unor localităţi din periurban. Dezvoltatorii lucrează în momentul de faţă la aproximativ 21.300 de apartamente noi, acestea urmând să intre pe piaţa rezidenţială bucureşteană în anii următori, potrivit comunicatului.

"Evoluţia pieţei rezidenţiale în capitala unei ţări încă în plin proces de dezvoltare, precum România, reflectă creşterea economică şi urbanizarea accelerată. Cererea pentru locuinţe moderne este în continuă creştere, pe fondul creşterii populaţiei şi a nivelului de trai. Piaţa imobiliară din Bucureşti a avansat considerabil în condiţiile în care am traversat două crize majore: covid, respectiv războiul din Ucraina. Bucureştiul va continua să se dezvolte accelerat şi în perioada următoare, iar evoluţia preţurilor va reflecta acest lucru. Sunt anumite semne de întrebare despre cum se vor dezvolta anumite zone din Bucureşti şi periurban, unde se construiesc preponderent locuinţe mass-market, într-o piaţă unde preţul rămâne principalul criteriu de achiziţie şi statutul de proprietar este ridicat la rang de valoare naţională, în condiţiile în care funcţia de locuire este lăsată aproape în exclusivitate în seama sectorului privat", a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Imobiliare.ro a realizat o analiză completă a evoluţiei segmentului rezidenţial nou din Bucureşti pe parcursul ultimilor cinci ani. Găsiţi, în continuare, detalii despre evoluţia preţurilor, zonele unde cumpărătorii au cel mai mare număr de apartamente noi din care pot alege şi cartierele cu cele mai bune perspective de creştere în viitorul apropiat.

PREŢURI

Apartamentele noi s-au scumpit în toate cartierele bucureştene. Majorările s-au apropiat în unele cazuri de 80%-90% în cinci ani. Chiar şi în cel mai ieftin cartier se solicită preţuri cu aproape 50% mai mari decât în 2019.

Cumpărătorii plătesc cele mai mari sume de bani pentru a se muta în locuinţe noi situate în nordul şi în centrul oraşului. În două zone preţul solicitat depăşeşte 3.000 euro/mp util. 

În urmă cu cinci ani preţurile porneau de la 833 euro/mp util pentru apartamentele noi. Tot atunci existau patru cartiere în Bucureşti unde cumpărătorii puteau să plătească mai puţin de 1.000 euro/mp. Doar în cinci zone se achita un preţ mediu de cel puţin 2.000 euro/mp util - Kiseleff - Aviatorilor, Victoriei - Romană - Universitate, Dacia-Eminescu, Dorobanţi-Floreasca şi Herăstrău-Şoseaua Nordului. În 2024, cumpărătorii achită între 2.000-3.000 euro/mp util în 19 cartiere.

Deşi observăm scumpiri semnificative la nivelul pieţei, Bucureştiul rămâne una dintre cele mai accesibile capitale europene. Mai mult, cumpărătorii pot face acum o achiziţie mai rapid decât în 2019, luând în considerare creşterile salariale din ultimii ani. Potrivit estimărilor Imobiliare.ro, un apartament cu 2 camere poate fi cumpărat în 5,6 ani. În 2019, o achiziţie similară putea fi făcută în 7,2 ani.

Preţuri cu cel puţin 60% mai mari în 12 zone din Bucureşti

Nu există în Bucureşti nicio zonă în care preţurile solicitate pentru apartamentele noi scoase la vânzare să fie în scădere comparativ cu cele înregistrate în prima jumătate a anului 2019, se menţionează în comunicat.

În schimb, vedem cartiere unde locuinţele noi s-au scumpit cu cel puţin 60% în ultimii cinci ani, dar şi zone care depăşesc la vânzare pragul de 3.000 euro/mp util.

Apartamentele noi s-au scumpit cel mai mult în Pantelimon şi în Drumul Taberei, cu 88%, respectiv cu 79%, conform datelor centralizate şi analizate de Imobiliare.ro. Cumpărătorii puteau achiziţiona o astfel de proprietate în Pantelimon cu un preţ mediu de doar 929 euro/mp util în 2019. Acum, costul pe metrul pătrat a ajuns la 1.746 euro. În Drumul Taberei, apartamentele noi se vindeau cu 1.010 euro/mp acum cinci ani. În prezent, preţul mediu a atins pragul de 1.800 euro/mp util. 

Preţurile solicitate pentru apartamentele noi au crescut cu 61% în ultimii cinci ani şi în zonele Tineretului-Timpuri Noi, Bucureştii Noi şi Moşilor. Un avans cu 60% a putut fi observat în Cotroceni, Giuleşti, Colentina şi în zona 13 Septembrie-Panduri.

La polul opus se află zona din imediata apropiere a Parcului Carol (Cantemir-Mărăşeşti). Aici preţurile au avansat cel mai lent în acelaşi interval de timp. Discutăm despre o majorare cu doar 9%, de la 1.675 la 1.818 euro/mp util.

Griviţei-Gara de Nord şi Dorobanţi-Floreasca sunt alte două zone din Capitală unde preţurile au crescut relativ puţin faţă de cele aferente altor cartiere, mai exact cu 19%

Pragul record de 3.000 euro/mp, atins în două zone din Capitală

În nordul oraşului întâlnim cea mai scumpă zonă din Bucureşti. Este vorba de Herăstrău-Şoseaua Nordului unde apartamentele noi se vând cu un preţ record de 3.095 euro/mp util. 

Două zone centrale extrem de populare în rândul potenţialilor cumpărători ocupă următoarele două locuri în clasament. Este vorba despre Dacia-Eminescu şi de zona care se întinde de la Piaţa Victoriei la Piaţa Universităţii, cuprinzând o mare parte din inima oraşului. Locuinţele finalizate în ultimii ani sunt scoase la vânzare cu 3.008 euro/mp util, respectiv cu 2.881 euro/mp util, conform datelor Imobiliare.ro.

Cumpărătorii încă mai pot achiziţiona apartamente noi la preţuri sub 1.300 euro/mp util în Ghencea şi Berceni, cele mai ieftine două cartiere bucureştene. Şi în 2019 preţul mediu solicitat pentru locuinţele din Ghencea era cel mai mic din Capitală. Atunci, însă, se putea face o achiziţie imobiliară la doar 833 euro/mp util. Topul celor mai ieftine zone din oraş s-a schimbat semnificativ în ultimii ani.

OFERTA

Oferta scade în Capitală. Cumpărătorii au avut la dispoziţie în prima jumătate a anului până în 13.000 de apartamente noi la nivelul pieţei rezidenţiale din Bucureşti, cu 22% mai puţine decât în perioada similară a anului 2019. 

Cele mai multe apartamente noi sunt concentrate în patru cartiere - Berceni, Titan, Pipera şi Militari.

Dezvoltarea accelerată înregistrată pe segmentul rezidenţial nou în Berceni a atras o saturaţie la nivelul cererii.

Oferta a explodat în Pipera în ultimii cinci ani, zona aflându-se în vizorul multor dezvoltatori. La ora actuală, există aici un număr de apartamente noi disponibile la vânzare similar cu cel înregistrat în Militari. Metrul pătrat este însă cu 765 de euro mai scump în Pipera decât în cartierul din vestul oraşului.

În total, la nivelul oraşului pot fi întâlnite doar nouă zone în care oferta pe segmentul nou a urmat un trend ascendent din 2019 şi până în prezent. Este vorba despre Pipera, Giuleşti, Griviţei-Gara de Nord, Giurgiului, Cotroceni, Berceni, Titan, Parcul Carol (Cantemir-Mărăşeşti) şi Ghencea.

În 12 zone din Bucureşti oferta s-a redus cu cel puţin 50% în ultimii cinci ani.

Berceni, cartierul campion la apartamente noi

Cele mai multe apartamente noi din Bucureşti pot fi găsite în Berceni. Peste 3.000 de locuinţe aflate în clădiri finalizate în ultimii cinci ani sunt disponibile cumpărătorilor la unele dintre cele mai mici preţuri din oraş. Apartamentele noi se vând cu un preţ mediu de 1.289 euro/mp util. Doar în Ghencea găsim locuinţe scoase la vânzare care costă mai puţin.

Cartierul a reuşit să păstreze primul loc în clasament pe care îl ocupa şi în prima jumătate a anului 2019 şi, în plus, a fost unul dintre puţinele din Capitală unde s-a putut observa o creştere a ofertei. Potrivit datelor Imobiliare.ro, numărul apartamentelor noi disponibile în piaţă a fost cu 20% mai mare în semestrul I 2024 decât cel înregistrat în intervalul similar din 2019.

Oferta extrem de variată şi preţul atractiv al locuinţelor puse în vânzare au fost principalii factori care au atras la nivelul cartierului un număr mare de potenţiali cumpărători. 

Tocmai pentru că aici există, însă, un număr atât de mare de apartamente noi, competiţia este scăzută în rândul celor interesaţi de realizarea unei achiziţii imobiliare. Astfel, dacă acum cinci ani existau cinci potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din Berceni, acum pentru fiecare proprietate există patru persoane interesate de aceasta. 

Spre comparaţie, în centrul Bucureştiului întâlnim cea mai mare competiţie pentru locuinţele scoase la vânzare. Pentru orice apartament finalizat în urmă cu cel mult cinci ani în zona Piaţa Victoriei-Piaţa Romană-Piaţa Universităţii există 25 de potenţiali cumpărători interesaţi de el. Oferta a scăzut, însă, în această parte a oraşului cu 96% comparativ cu prima jumătate a anului 2019.

Militari, de la boom imobiliar la ofertă în scădere. Ce se întâmplă în Titan?

Vremea dezvoltării accelerate pare că a apus în cartierul Militari, după ce acesta a ajuns să se extindă până în satele Chiajna şi Roşu. Numărul apartamentelor noi scoase la vânzare a fost în semestrul I cu 20% mai redus faţă de cel înregistrat acum cinci ani. În plus, zona nu mai este de mult una extrem de ieftină. La începutul lui 2019, preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Militari era de 954 euro/mp util. Doar în trei alte cartiere din Bucureşti găseai locuinţe mai ieftine - Pantelimon, Rahova şi Ghencea. Acum, proprietăţi similare se vând cu un preţ mediu cu 65% mai mare, de 1.574 euro/mp util.

Cererea a înregistrat în Militari o adevărată revenire la începutul lui 2024, după scăderile masive apărute în prima parte a anului trecut, când piaţa de creditare trecea printr-o perioadă destul de tulbure şi mulţi dintre românii care se orientau spre locuinţe ieftine şi aveau nevoie de finanţare pentru a le putea cumpăra au avut dificultăţi în a obţine împrumuturi. Astfel, dacă în 2023 existau trei potenţiali cumpărători interesaţi de fiecare apartament nou scos la vânzare în Militari, în 2024 numărul acestora a crescut la opt, fiind similar cu cel întâlnit în 2019.

O revenire a cererii s-a putut observa şi în Titan (include în analiza noastră dezvoltările din zona Theodor Pallady), de la doi la cinci potenţiali cumpărători pe proprietate nouă. În prima parte a anului 2019, la nivelul pieţei se găseau şapte potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din acest cartier. 

Oferta a crescut, însă, cu 13% faţă de acum cinci ani la aproape 2.000 de unităţi. Un avans cu 25% a putut fi observat şi la nivelul preţurilor.

CERERE

În centrul Bucureştiului să dă o adevărată bătălie pentru puţinele apartamente noi disponibile în piaţă cumpărătorilor. În zonele Piaţa Victoriei-Piaţa Romană-Piaţa Universităţii şi Dacia-Eminescu există peste 20 de potenţiali cumpărători interesaţi de fiecare proprietate finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare.

Două cartiere-dormitor par să atragă, la rândul lor un număr mare de cumpărători. Este vorba despre Tei şi Drumul Taberei.

Interesul cumpărătorilor pentru locuinţele din Băneasa este unul destul de scăzut. Lucrurile s-au putea schimba însă pe viitor, având în vedere că sunt planificate aici aproape 1.900 de apartamente noi.

În Bucureşti se poate observa o revenire a cererii pentru proprietăţile noi la un nivel comparabil cu cel înregistrat în prima jumătate a anului 2019, înainte de pandemie, războiul din Ucraina, inflaţie şi de perioada tulbure traversată de piaţa creditării.

Centrul oraşului, vânat de cumpărători

În câteva zone din Capitală, oferta de apartamente noi a ajuns să fie aproape inexistentă, iar acest lucru a generat o competiţie acerbă în rândul cumpărătorilor, dar şi o creştere semnificativă a preţurilor. 

În zona care porneşte de la Piaţa Victoriei şi a ajunge până la Piaţa Universităţii, cumpărătorii au avut la dispoziţie, în primul semestru, cu 96% mai puţine locuinţe noi decât în perioada similară a anului trecut. În acelaşi timp, preţul mediu solicitat pentru acestea s-a majorat de la aproape 2.100 la 2.881 euro/mp util, aceasta devenind a treia cea mai scumpă zonă din Bucureşti, după Herăstrău-Nordului şi Dacia-Eminescu. În ciuda scumpirilor, aceasta a fost cea mai atractivă zonă din Capitală la începutul anului, cu 25 de potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament nou listat la vânzare, se precizează în comunicat.

Zona învecinată, Dacia-Eminescu, a înregistrat a doua cea mai abruptă scădere a ofertei de locuinţe noi din Bucureşti, de 88% în cinci ani. Chiar dacă aici preţul mediu a depăşit 3.000 de euro/mp după o creştere cu 36% faţă de semestrul I 2019, apartamentele noi apar atât de rar în piaţă încât atunci când sunt disponibile fiecare dintre ele atrage 23 de potenţiali cumpărători.

Preţurile mari nu par să-i sperie pe cumpărători. Chiar şi în cea mai scumpă zonă din Capitală, Herăstrău-Şoseaua Nordului, unde preţul mediu solicitat ajunge la 3.095 euro/mp util, nouă potenţiali cumpărători intră în competiţie pentru fiecare apartament nou scos la vânzare.

Tei şi Drumul Taberei, cartiere-dormitor care atrag un număr substanţial de cumpărători

Aceste două cartiere au evoluat diferit pe parcursul ultimilor cinci ani, dar atrag în momentul de faţă un număr semnificativ de potenţiali cumpărători, dacă ne raportăm la oferta disponibilă în piaţă.

Numărul apartamentelor noi din Tei este în scădere, acesta fiind şi unul dintre cartiere bucureştene cu cea mai limitată ofertă. Preţurile au ajuns să fie, în prima jumătate a acestui an, cu 50% mai mari faţă de cele practicate pe plan local în semestrul I al anului 2019. În medie, se solicită 2.199 euro/mp util pentru proprietăţile nou finalizate. Oferta fiind extrem de limitată, numărul potenţialilor cumpărători interesaţi de fiecare proprietate în parte este unul destul de ridicat. Discutăm despre 17 potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament nou din Tei.

Drumul Taberei dispune, în schimb, de o ofertă semnificativ mai mare, în prima jumătate a acestui an fiind disponibile pentru cumpărători aproape 300 de apartamente noi. De altfel, aceasta a fost una dintre zonele din Bucureşti unde oferta aproape că nu a scăzut faţă de acum cinci ani.

Preţurile au crescut, însă, în acest cartier-dormitor cu 79% în acelaşi interval de timp şi  au ajuns la o medie de 1.804 euro/mp util. Conform datelor Imobiliare.ro, există 16 potenţiali cumpărători care îşi arată interesul pentru fiecare locuinţă nouă scoasă la vânzare în Drumul Taberei. 

Perspectivele de viitor ale cartierului par cât se poate de bune. În Drumul Taberei sunt în construcţie aproape 2.000 de apartamente noi, al doilea cel mai mare număr de locuinţe după Pipera. Extinderea reţelei de transport prin subteran în această parte a oraşului, alături de transformarea vechiului Parc Moghioroş (actualul Parc Drumul Taberei) într-un adevărat punct de atracţie al Bucureştiului şi de extinderea segmentului de retail în zonă şi în împrejurimi pot fi considerate aspecte importante în dezvoltarea cartierului.

CE URMEAZĂ?

Dezvoltatorii lucrează, în momentul de faţă, la aproximativ 21.300 de apartamente noi, cele mai multe dintre acestea fiind localizate în blocuri din Pipera. Circa 3.000 de unităţi noi sunt aşteptate aici. Locul al doilea în clasament este ocupat de Drumul Taberei, un cartier-dormitor unde cererea este, deja, destul de mare.

Băneasa, un cartier la modă în urmă cu câţiva ani, pare că şi-a mai pierdut din atractivitate, odată cu creşterea masivă a preţurilor şi cu oferta tot mai redusă. Aproape 1.900 de unităţi noi se află, în momentul de faţă, în construcţie. Acestea, alături de noile staţii de metrou de pe Magistrala M6 aflate deja în lucru, ar putea să reaprindă interesul cumpărătorilor pentru acest cartier.

Alte trei zone bucureştene urmează să se dezvolte considerabil. Este vorba despre Colentina, Pallady şi Rahova.

La începutul verii se aflău în construcţie aproape 28.500 de apartamente în localităţile situate în zona periurbană. În vizorul dezvoltatorilor întâlnim satul Roşu din comuna Chiajna şi oraşul Popeşti-Leordeni, acestea reprezentând adevărate extensii ale cartierelor Militari şi Berceni-Apărătorii Patriei în zonele limitrofe ale Capitalei. Voluntari şi Tunari reprezintă, de asemenea, localităţi în plină dezvoltare ce oferă alternative cumpărătorilor interesaţi să beneficieze de proximitate faţă de punctele de interes din nordul Capitalei. Ştefăneştii de Jos este localitatea unde se află în dezvoltare cel mai amplu proiect rezidenţial din România.

Câteva mari proiecte de infrastructură aflate în atenţia autorităţilor au potenţialul de a creşte şi mai mult atractivitatea localităţilor din zona periurbană a Bucureştiului prin decongestiona traficul la intrările în oraş. Este vorba despre Autostrada A0, Proiectul Orbital Bucureşti şi de extinderea reţelei de transport prin subteran pe magistralele M6 şi M2 până în Otopeni şi în comuna Berceni.

Pipera, un El Dorado imobiliar al Capitalei

Ultimii cinci ani au fost extraordinari pentru acest cartier din nordul oraşului care a atras atenţia multor dezvoltatori şi investitori. Oferta a crescut în acest timp spectaculos şi a ajuns să cuprindă aproximativ 1.410 locuinţe în primele şase luni din 2024, fiind cu 223% mai mare decât cea înregistrată în prima jumătate a anului 2019. La începutul lui 2023 erau, însă, aproape 2.400 de apartamente noi disponibile pentru cumpărători.

Fiind vorba despre o ofertă atât de extinsă, chiar dacă în sine cererea este cu 100% mai mare faţă de acum cinci ani, concurenţa efectivă între cumpărători nu este foarte puternică. Pentru fiecare proprietate scoasă la vânzare există patru potenţiali cumpărători interesaţi de aceasta. 

Preţurile au crescut şi ele într-un ritm alert aici. În medie, apartamentele noi se vând cu 2.339 euro/mp util, cu 66% mai scump decât în 2019. Pipera nu este, însă, nici pe departe una dintre cele mai scumpe zone din Capitală. Alte 16 o depăşesc în clasamentul realizat la nivel de oraş, maximele trecând pragul de 3.000 euro/mp util, conform datelor Imobiliare.ro.

Pipera va continua să fie un pol de dezvoltare important al Bucureştiului pe segmentul rezidenţial nou, având în vedere faptul că la ora actuală aici sunt în construcţie alte aproximativ 3.000 de unităţi noi. În nicio altă zonă din oraş nu se lucrează la mai multe apartamente. 

Băneasa, un cartier care şi-a pierdut atractivitatea?

În prima jumătate a anului în curs, Băneasa a fost unul dintre cartierele bucureştene care a atras cei mai puţini cumpărători. Pentru fiecare apartament nou disponibil la vânzare au existat circa patru potenţiali cumpărători, potrivit datelor Imobiliare.ro. Oferta a ajuns, totodată, să fie mai mică decât cea înregistrată la nivelul pieţei în prima jumătate a anului 2019. 

Lucrurile ar putea să se schimbe, însă, în curând. Băneasa are potenţialul de a deveni mult mai atractivă pe viitor, în condiţiile în care aici sunt planificate deja aproape 1.900 de apartamente noi, la care se adaugă şi accesul la noua magistrală de metrou pentru care lucrările au fost demarate deja.

Preţurile cresc în acest cartier şi vor continua, cel mai probabil, să urmeze o traiectorie ascendentă. În semestrul I, apartamentele noi se vindeau, în medie, cu 2.340 euro/mp util, faţă de 1.545 euro/mp util în intervalul similar din 2019.