Ce riscă proprietarii şi chiriaşii care nu ȋnregistrează contractele de ȋnchiriere?

Ȋnregistrarea unui contract de ȋnchiriere a unui imobil la ANAF este o obligaţie legală pentru proprietarii din România şi vine la pachet cu o serie de beneficii, atât pentru ei, cât şi pentru chiriaşi. De cealaltă parte, nerespectarea legii implică sancţiuni şi poate lăsa loc de abuzuri, de ambele părţi.

Cel mai recent studiu realizat de agenţia imobiliară Kastel Group a arătat că doar 33,7% dintre chiriaşii români ştiu că au contractul de ȋnchiriere ȋnregistrat la Administraţia Financiară, ȋn timp ce 34,9% declară că au un contract nedeclarat, ori o proprietate ȋnchiriată mascat, sub forma unui comodat sau doar o ȋnţelegere verbală. Ce riscă un chiriaş fără forme legale, dar un proprietar care nu îşi declară veniturile obţinute din chirie?

"Piaţa imobiliară se poate dezvolta doar dacă se bazează pe corectitudine şi respectarea legii. Le spunem asta din start tuturor clienţilor şi colaboratorilor noştri. Lucrăm cu jurişti şi experţi financiari care ne ajută să ȋi informăm ce obligaţii legale au şi care sunt consecinţele ȋncălcării lor. Din păcate, ultimul studiu Kastel ne-a demonstrat că piaţa continuă să rămână ȋntr-o zonă gri şi că mai este multă educaţie de făcut la acest capitol", spune Christian Tudorache, CEO şi cofondator Kastel Group.

Riscurile la care sunt expuşi chiriaşul şi proprietarul care nu au semnat un contract de închiriere

Neîncheierea unui contract în formă scrisă este de cele mai multe ori intenţionată, proprietarul urmărind evitarea plăţii impozitelor pe veniturile obţinute din chirie. Totuşi, riscurile la care se expune nu ar trebui să fie neglijate.

"În lipsa unui contract scris, proprietarul nu va putea demonstra obligaţiile pe care chiriaşul şi le-a asumat şi, pe cale de consecinţă, nu va putea dovedi eventualele pretenţii faţă de acesta. Problemele pe care proprietarul le poate întâmpina în lipsa unui contract de închiriere în formă scrisă pot fi legate de: refuzul de plată a chiriei, plata unei chirii mai mici decât cea convenită, imposibilitatea controlării modului de folosire a imobilului, imposibilitatea controlării duratei contractului, imposibilitatea perceperii de penalităţi de întârziere la plata chiriei. În lipsa unui contract de închiriere, cel mai probabil nu va exista nici procesul verbal de predare-primire a imobilului, astfel încât, la restituire, chiriaşul va putea contesta orice pretenţii ale proprietarului legate de starea imobilului sau de dotările acestuia", explică avocatul Doru Neamţu.

Ȋn acelaşi timp, proprietarul nu va putea executa silit chiriaşul pentru recuperarea eventualelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului la expirarea duratei stabilite iniţial. Totodată, el va răspunde penal pentru săvârşirea infracţiunii de evaziune fiscală în cazul neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă şi nedeclarării veniturilor obţinute. În această situaţie, organele de cercetare penală pot fi sesizate chiar şi de către chiriaş.

"Legea prevede sancţiuni extrem de aspre pentru astfel de fapte, respectiv închisoarea de la doi la opt ani şi interzicerea unor drepturi sau amendă penală. Individualizarea pedepsei se realizează în funcţie de valoarea prejudiciului, precum şi de momentul şi condiţiile în care acesta este acoperit", completează avocatul.

De cele mai multe ori, chiriaşul nu protestează faţă de decizia proprietarului de a nu ȋncheia un contract de teama că i s-ar putea cere mai mulţi bani pe chirie. Ȋnsă, acesta ignoră abuzurile la care se expune. Evacuarea forţată, ȋnainte de termenul agreat şi fără preaviz, majorarea unilaterală a chiriei, impunerea unor costuri despre care nu s-a discutat iniţial, imputarea unor deficienţe preexistente ale spaţiului, vizite neanunţate, chiar şi însuşirea bunurilor sale sunt doar câteva exemple.

Consecinţele pentru chiriaşul şi proprietarul care au semnat un contract de comodat

Întocmirea unui contract de comodat care maschează o închiriere reprezintă o soluţie des întâlnită ȋn piaţă. Principala caracteristică a contractului de comodat este transmiterea folosinţei gratuite asupra unui bun. Atunci când se percepe o sumă de bani pentru respectiva folosinţă se anulează conceptul de "comodat" şi vorbim despre o înţelegere frauduloasă, ce are ca scop evaziunea fiscală.

"Să vorbim despre situaţia în care chiriaşul se prezintă cu bună ştiinţă şi în înţelegere cu proprietarul ca fiind un comodatar, iar chiria este plătită, respectiv încasată "la negru" (nedeclarată). O astfel de înţelegere este element constitutiv al infracţiunii de evaziune fiscală, prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile. Astfel, răspunderea penală este a tuturor celor implicaţi, adică, inclusiv a chiriaşului. Chiar dacă autorul infracţiunii este proprietarul (pentru că acesta nu-şi declară veniturile în vederea fiscalizării), chiriaşul va fi considerat complice, adică persoana care, cu intenţie, înlesneşte sau ajută în orice mod la săvârşirea unei fapte prevăzute de legea penală. Potrivit Codului penal, complicele va fi pedepsit cu aceeaşi pedeapsă prevăzută de lege pentru autor", mai spune Doru Neamţu.

Una dintre soluţiile prin care piaţa chiriilor ar putea deveni un loc sigur, lipsit de riscuri atât pentru proprietar, cât şi pentru chiriaş, este serviciul de property management pe care Kastel Group ȋl implementează deja pentru clienţii săi. Prin intermediul acestui serviciu, problemele administrative sunt preluate de către specialişti, care se ocupă de gestionarea imobilului şi asigură legătura dintre proprietar şi chiriaş.