"Colliers": Băncile trebuie să-şi reevalueze portofoliul de garanţii ipotecare

Pentru o bancă de dimensiune medie, care deţine un portofoliu de 10.000 de garanţii ipotecare rezidenţiale, o reevaluare clasică a portofoliului ar putea costa aproximativ 600.000 de euro, susţine compania imobiliară "Colliers International", într-un comunicat remis redacţiei.

Noile reglementări BNR şi normele europene Basel II impun reevaluarea garanţiilor pentru credite acordate persoanelor fizice cel puţin o dată la trei ani, iar pentru cele acordate persoanelor juridice, o dată pe an. Această normă vine în întâmpinarea riscului de expunere, fiind o verificare a raportului "loan to value" (n.r. împrumut pe valoare) pe fiecare credit acordat.

Pasul minim necesar, în opinia "Colliers", în cazul garanţiilor rezidenţiale (în majoritate credite acordate persoanelor fizice) este reevaluarea garanţiilor mai vechi de trei ani, respectiv cele pentru credite acordate până la sfârşitul lui 2006. În cazul acestora, sunt şanse mari să nu apară scăderi faţă de valoarea iniţială, nivelul actual al BREI V (indicele de preţ calculat de "Colliers" pentru apartamentele vechi din Bucureşti) fiind similar cu media pieţei din trimestrul I 2006. Astfel raportul "loan to value" va continua să fie subunitar.

În perioada 2006 - 2009 (inclusiv), pentru o perioadă de 15 luni, piaţa a crescut susţinut, atingând un vârf al preţurilor în martie 2008, pentru ca apoi să intre pe un trend des-cendent, până în luna iulie a anului 2009. "Prima Casă" a reuşit, începând cu iulie 2009, să îngheţe scăderea pentru o perioadă de 5-6 luni, aducând, pe unele segmente, creşteri de maxim 10%, anulate ulterior de deprecierile din noiembrie şi decembrie. Astăzi, piaţa continuă cu variaţii negative, mici dar constante, fără a avea argumente raţionale măcar pentru o stabilizare reală.

Deşi pentru garanţiile din 2007 şi 2008 există riscul înregistrării unor valori cu scăderi procentuale de până la 45% (procent ce reprezintă scăderea maximă înregistrată de indicele BREI V pe Bucureşti din punctul de vârf atins în martie 2008 şi nivelul de astăzi), acest procent negativ poate creşte odată cu noi scăderi ale pieţei.

Această variaţie faţă de valorile iniţiale va diferi în funcţie de strategia de acordare a creditelor practicată de fiecare bancă în parte. În Braşov şi Cluj, piaţa a început să crească de abia în 2006, astfel că garanţiile luate până la jumătatea lui 2007 nu vor arăta scăderi decât cu câteva excepţii.

Astfel, băncile vor fi nevoite să demareze cât mai curând reevaluarea garanţiilor scadente în 2010, din cauza schimbărilor semnificative din piaţă în ultimii doi ani şi a tendinţei de scădere susţinută previzionată.

Costurile cu reevaluarea portofoliului de garanţii scadente pot fi micşorate prin externalizarea aces-tui serviciu către companii specializate cu metodologii bine puse la punct.