Colliers: Piaţa imobiliară din România continuă să fie una cu potenţial de creştere ridicat

Piaţa imobiliară din România continuă să fie una cu potenţial de creştere ridicat, chiar dacă ritmul ar putea fi ceva mai lent în 2024 comparativ cu evoluţia de dinainte de pandemie din anumite puncte de vedere, previzionează consultanţii Colliers în raportul "Top 10 previziuni pentru piaţa imobiliara din România în 2024". Cu toate acestea, este probabil ca anul acesta să fie mai bun decât 2023 pentru mai multe segmente. De exemplu, tendinţele generale sunt favorabile în ceea ce priveşte operaţiunile industrial şi logistice, având în vedere deciziile de relocare strategică pe plan global, disponibilitatea şi costul forţei de muncă şi îmbunătăţirile recente sau anticipate la nivelul infrastructurii. Totodată, 2024 va rămâne dificil pentru piaţa locală de investiţii, cu toate că există şansa ameliorării condiţiilor din piaţă datorită scăderilor de dobândă începând cu trimestrul doi. Alte tendinţe ale anului vizează trecerea în piaţa de retail de la dezvoltări preponderent de parcuri de retail la proiecte comerciale mari, precum şi creşterea atât a cererii, cât şi a accesibilităţii pe piaţa rezidenţială. Consultanţii Colliers atrag atenţia că anul acesta va fi dominat şi de mult zgomot politic, având în vedere alegerile prezidenţiale, parlamentare, locale şi europarlamentare.

Anul 2024 se anunţă a fi unul promiţător pentru economia României şi, implicit, pentru piaţa imobiliară. Printre principalele motive de optimism se numără numeroasele şantiere cu lucrări de infrastructură, intrările substanţiale de capital aşteptate prin intermediul fondurilor europene sau faptul că România începe să devină un hub regional de distribuţie şi producţie tot mai important, în special în sud-estul Europei. În plus, piaţa forţei de muncă este încă relativ încordată, ceea ce îi va favoriza pe salariaţi, există un context extern mai bun pentru principalii parteneri comerciali ai României, plus o scădere a inflaţiei. Toate acestea indică faptul că anul 2024 ar trebui să fie mai bun decât 2023, punctează consultanţii Colliers, care evidenţiază, de asemenea, creşterea economică estimată a României în zona de 3%. Totuşi, există şi îngrijorări atât pe plan intern, cum ar fi dezechilibrul fiscal uriaş al ţării, cât şi pe plan extern, unde se menţine incertitudinea, în special în privinţa aspectelor geopolitice.

2023 a fost un an bun pentru dezvoltarea infrastructurii din România, cu 80 de kilometri de autostrăzi şi drumuri expres date în folosinţă, mult peste media anuală din ultimii 33 de ani (~27 km). Procesul de transformare majoră a infrastructurii continuă şi în 2024 şi în anii următor. Cei aproximativ 1.000 de kilometri de drumuri de mare viteză din ţară s-ar putea dubla, în condiţiile în care, în prezent, se execută aproximativ 800 de kilometri, urmând ca în curând să înceapă lucrările pe alte tronsoane. Modernizări importante sunt, de asemenea, planificate pentru căile ferate din unele părţi ale ţării. Perspectiva unui mediu de afaceri mai prietenos în zona transporturilor, coroborată cu o potenţială intrare în spaţiul Schengen pentru frontierele terestre, atrage atenţia investitorilor, în special pentru zonele din ţară cu salarii mai mici şi cu o mai bună disponibilitate a forţei de muncă, potrivit consultanţilor Colliers, ceea ce va duce la o distribuţie mai bună a creşterii şi resurselor economice.

Poziţia geografică a României şi avantajele sale economice specifice - în special decalajul ridicat dintre costurile forţei de muncă şi productivitatea muncii, ecart comparabil cu cel din China, de exemplu -, susţin ideea că ţara noastră va deveni un centru important pentru activităţile de logistică şi producţie în contextul tendinţei de "friend-shoring" (relocare a activităţii în ţări prietenoase). Şi rapoartele externe confirmă această tendinţă, în contextul în care, potrivit Institutului Naţional de Cercetări Economice şi Sociale - cel mai mai vechi think tank britanic, Europa Centrala şi de Est (ECE) va deveni motorul creşterii economice europene. Deşi companiile nu pot ignora Asia sau anumite zone din America de Sud pentru producţie, îşi pot diversifica operaţiunile pentru a reduce riscurile, iar ECE, inclusiv România, este bine poziţionată în vederea atragerii unor astfel de investiţii în următorii ani - o tendinţă pe care consultanţii Colliers au observat-o începând cu ultimii doi ani.

Politica va fi în centrul atenţiei în acest an, românii fiind aşteptaţi la vot de patru ori. Pentru prima dată în istoria recentă a ţării, preşedintele, primarii şi parlamentarii îşi încheie mandatul în acelaşi an. Asta înseamnă că vor fi alegeri locale, prezidenţiale, parlamentare şi europarlamentare. Principalul scenariu pe care experţii politici îl vehiculează este o continuare a actualei coaliţii de guvernare după alegeri, o coaliţie socialist-liberală pro-UE/pro-occidentală, dar în continuare există loc pentru surprize. Pe de altă parte, nemaifiind alegeri începând cu 2025, se creează un context favorabil pentru reforme mai puţin populare, dar necesare.

Piaţa de birouri va înregistra cele mai mici livrări din ultimele două decenii. Un singur proiect de anvergură, de circa 16.000 de metri pătraţi, ar putea fi livrat în acest an în Bucureşti, de exemplu, ceea ce face ca 2024 să fie cel mai slab cel puţin din 2004-2005 încoace, când piaţa de birouri se afla în faza incipientă, notează consultanţii Colliers. De asemenea, oraşele regionale nu vor înregistra nici ele livrări semnificative. Între timp, cererea nouă va rămâne una moderată, rata de ocupare a spaţiilor libere fiind la nivelul mediei de anul trecut. Cu toate acestea, clădirile bine poziţionate şi conforme cu standardele ESG sunt mult mai căutate, înclinând piaţa spre una a proprietarilor în anumite subpieţe/zone din Bucureşti. Această situaţie ar putea antrena în continuare creşterea chiriilor, după ce anul trecut acestea au crescut cu circa 10%.

Sectorul industrial şi logistic rămâne unul activ, mai ales în comparaţie cu nivelurile de dinainte de pandemie, deşi creşterea fără precedent a chiriilor, de peste 10% pe an, atât în 2022, cât şi în 2023, influenţează atractivitatea spaţiilor de depozitare din România pentru companiile internaţionale. Perspectivele rămân, însă, încurajatoare, în condiţiile în care România a încheiat anul 2023 cu mai puţin de 7 milioane de metri pătraţi de spaţii de depozitare moderne, o ofertă destul de limitată raportat la nivelul ţărilor europene, mai ales în contextul îmbunătăţirii continue a infrastructurii şi al creşterii anticipate a cererii pe fondul re-shoring-ului.

După câţiva ani în care parcurile de retail au fost vedeta pieţei de profil, consultanţii Colliers văd un interes tot mai mare pentru proiectele mari, atât de sine stătătoare, cât şi integrate în proiecte mixte mari, şi se aşteaptă ca în 2024 o mulţime de astfel de proiecte să continue sau să înceapă dezvoltarea la nivel naţional. În paralel, la nivel de consumatori, scăderea inflaţiei şi creşterea substanţială a salariilor ar trebui să continue să alimenteze dorinţa de a cheltui, iar volumul vânzărilor ar putea să accelereze în raport cu 2023. Totuşi, după explozia inflaţiei din ultimii ani, consultanţii Colliers anticipează că discounterii vor fi din nou în topul preferinţelor.

Consultanţii Colliers anticipează o creştere atât a cererii, cât şi a gradului de accesibilitate pentru piaţa rezidenţială. Multe dintre oraşele şi zonele economice dinamice ale României sunt afectate de supraaglomerare, ceea ce susţine pe termen lung cererea de locuinţe la preţuri accesibile. În plus, relaxarea anticipată a politicii monetare a băncii centrale, preconizată pentru mijlocul lui 2024, împreună cu o creştere substanţială a salariilor, ar trebui să susţină interesul ridicat pentru astfel de achiziţii. Altfel, accesibilitatea locuinţelor în raport cu salariile s-a deteriorat uşor în ultimii ani, dar începând cu 2023 tendinţa s-a inversat şi este de aşteptat ca această dinamică favorabilă pentru consumatori să continue.

Pe piaţa terenurilor, consultanţii Colliers au remarcat o uşoară scădere a interesului investitorilor în 2023, ţinând cont de numărul de cereri noi înregistrare, iar această tendinţă va continua probabil şi în 2024, deoarece mulţi dezvoltatori au deja terenuri pentru dezvoltări viitoare. Cu toate acestea, o serie de tranzacţii mari care au fost în pregătire de ceva timp ar putea fi finalizate în 2024, ceea ce ar ajuta la un nou an cu rezultate solide. Terenurile bune continuă să beneficieze de un premium de preţ, iar dacă incertitudinile pe termen mai lung se diminuează considerabil, preţurile terenurilor ar putea începe să crească din nou la un nivel mai generalizat.

Situaţia s-ar putea îmbunătăţi pe piaţa locală de investiţii, în condiţiile în care se aşteaptă ca Banca Centrală European şi Rezerva Federala a SUA sa înceapă să scadă dobânzile începând cu trimestrul al doilea, chiar dacă reducerile de dobânzi vor veni într-un ritm mult mai lent decât cel în care au crescut. Acest lucru înseamnă că cel puţin a doua jumătate a anului ar putea arăta ceva mai bine. Pentru începutul anului există câteva tranzacţii importante în lucru, dar, ca urmare a faptului că unele tranzacţii au picat în 2023, este dificil să existe certitudini. În ceea ce priveşte volumul, anul 2024 ar putea fi comparabil cu cel de anul trecut, care s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de jumătate de miliard de euro.