Colliers: Piaţa industrială a rămas în prim-plan, în timp ce activitatea investiţională a scăzut semnificativ în 2023

Piaţa imobiliară din România se pregăteşte să încheie un an decent, cu activitate intensă în domeniul industrial, dar şi cu descreştere a dinamicii economice şi cu scăderea semnificativă a activităţii pe piaţa investiţiilor, după cum au anticipat consultanţii Colliers la începutul anului, în raportul "Top 10 predicţii 2023". Şi în zona rezidenţială, în prima jumătate a anului, volumul de vânzări a fost în ton cu trendul anticipat de Colliers, acela de scădere a interesului de cumpărare în contextul ratelor de dobândă ridicate, dar în semestrul doi activitatea de tranzacţionare a înregistrat o recuperare, pe fondul creşterii împrumuturilor ipotecare.

"2023 a fost un an cu teme contrastante pentru piaţa imobiliară din România, cu veşti bune, dar şi mai puţin bune, o mare parte din tendinţele şi temele care s-au manifestat pe piaţă fiind anticipate de către consultanţii Colliers la începutul anului. Acum, cu aproximativ o lună înainte de lansarea raportului "Top 10 predicţii 2024", credem că revizuirea raportului din acest an este un exerciţiu necesar de sinceritate, care ne şi permite să trecem în revistă anul care se încheie. În linii mari, temele pe care le-am evidenţiat s-au adeverit, iar 2023 s-a dovedit a fi unul decent pentru scena imobiliară locală", punctează Laurenţiu Lazăr, Managing Director la Colliers România.

Consultanţii Colliers au anticipat o "încetinire economică în 2023, fără recesiune", ceea ce s-a şi întâmplat. România a avut o performanţă superioară în comparaţie cu majoritatea ţărilor europene, dar aşteptările Colliers de creştere a PIB-ului de 3-4% pe întreg anul s-au dovedit a fi prea optimiste, o cifră puţin peste 2% fiind mai realistă în acest moment. O altă temă evidenţiată în "Top 10 predicţii 2023" a vizat relevanţa crescândă a reaşezării ordinii geopolitice globale, iar tema near-/friend-shoring (relocări de activitate în ţări mai apropriate de beneficiarul final sau în ţări prietenoase) a devenit într-adevăr mai vizibilă anul acesta pentru ţările din Europa de Est, inclusiv pentru România.

Colliers a anticipat corect şi că politica va fi în centrul atenţiei în acest an. Partidele politice au părut că s-au concentrat mai degrabă pe calendarul electoral încărcat din 2024, decât pe reformele structurale necesare, iar politicile fiscal expansioniste tipice unei perioade pre-electorale au fost de asemenea vizibile.

Revenind la temele ce ţin mai mult de domeniul imobiliar, Colliers a continuat să observe o atenţie sporită acordată clădirilor verzi/eficiente din România, care vor continua probabil să beneficieze de o chirie din ce în ce mai mare în comparaţie cu proiectele imobiliare mai puţin vechi.

"În ceea ce priveşte piaţa de birouri, ne-am grăbit uşor cu presupunerea că începe să se formeze o piaţă a proprietarilor. Deşi această ipoteză este încă valabilă pentru 2024 şi mai departe, în 2023 am văzut doar câteva zone cu un astfel de impuls, pentru că spaţiile din clădiri verzi bine-poziţionate care au fost foarte căutate au avut şi chirii mult mai mari decât în urmă cu un an şi jumătate. Creşterea de aproximativ 10% de la an la an a chiriilor solicitate pentru aceste birouri de clasa A reprezintă cea mai puternică dinamică pe care am văzut-o de dinainte de criza financiară globală din 2008. Mai mult, am putea vedea asemenea evoluţii la o scară mult mai largă, deoarece dezvoltatorii nu se arată dispuşi să accelereze planurile de construcţie, iar în 2024-2025 vom asista la un calendar de livrare foarte puţin încărcat", spune Laurenţiu Lazăr.

În rest, activitatea de închiriere de birouri rămâne acceptabilă, cu o cerere nouă pe piaţa de leasing din Bucureşti aproape de media ultimului ciclu, în timp ce cererea brută a crescut spectaculos, cel mai probabil la un nou maxim istoric, posibil în contextul în care companiile care au amânat unele decizii imobiliare, pe fondul pandemiei şi al creşterii muncii hibride, au trecut în sfârşit la acţiune. Între timp, pentru sectorul industrial, Colliers a estimat atât o creştere a chiriilor, care este, de asemenea, una dintre cele mai serioase pe care le-am văzut în mulţi ani, cât şi un an foarte puternic pentru activitatea de închiriere, de asemenea cu potenţial de un nou maxim istoric.

"Pentru tranzacţiile investiţionale, aşa cum era de aşteptat, a fost un an dificil. În condiţiile în care ratele dobânzilor s-au situat la un nivel ridicat, România a cunoscut o dinamică similară cu cea a altor pieţe, atât din Europa, cât şi din alte părţi ale lumii. Am anticipat că volumul pieţei investiţiilor imobiliare se va înjumătăţi, în comparaţie cu vârful de 1,2 miliarde de euro din 2022, şi se pare că am avut în mare parte dreptate. De asemenea, randamentele au continuat să crească, dar, aşa cum spuneam la începutul lui 2023, corecţia nu a fost foarte puternică", subliniază Managing Director-ul Colliers România.

Previziunile Colliers pentru piaţa de retail au fost relativ pozitive, compania subliniînd că oamenii s-au întors în magazine, deşi comerţul electronic s-a impus la un nivel mai ridicat decât înainte de pandemie. Această tendinţă, dar şi faptul că România are o ofertă de spaţii comerciale relativ insuficientă în comparaţie cu alte ţări din regiune, a păstrat la un nivel ridicat interesul pentru proiecte noi. Un element esenţial pentru evoluţia sectorului de retail este faptul că puterea de cumpărare nu a scăzut foarte mult în ultimii doi ani. Mai mult, încă de la începutul lui 2023, creşterea salariilor a depăşit din nou inflaţia.

În mod similar, în contextul unui consum puternic, piaţa rezidenţială a început să-şi revină în ceea ce priveşte activitatea de tranzacţionare începând cu a doua parte a anului. Până atunci, activitatea a fost în ton cu tendinţa anticipată de Colliers de scădere a interesului de cumpărare pe fondul ratelor ridicate ale dobânzilor. Şi chiar dacă ratele dobânzilor nu au scăzut încă, şi nu vor scădea decât posibil abia începând cu mijlocul lui 2024, consultanţii Colliers leagă revenirea creşterii creditelor ipotecare şi a interesului de cumpărare pe piaţa rezidenţială de ideea de stabilitate şi de perspectiva unor scăderi în viitor.