Colliers: Ponderea tranzacţiilor de leasing industrial şi logistic din afara Capitalei a atins anul trecut un nivel record

Anul 2023 s-a încheiat cu un nivel de activitate consistent pentru sectorul industrial şi logistic, cu contracte de închiriere pentru aproximativ 770.000 de metri pătraţi, în uşoară scădere faţă de nivelul record de 830.000 de metri pătraţi din 2022, conform raportului anual publicat de Colliers. Rezultatul probabil nu reflectă cu precizie adevărata amploare a pieţei locale, având în vedere că sunt luate în calcul doar informaţiile publice (fie tranzacţii raportate de către birourile de cercetare locale, fie tranzacţii anunţate prin comunicate de presă sau în rapoartele pentru investitori, în cazul companiilor listate la bursă). Consultanţii Colliers punctează că datele neoficiale şi fluctuaţia ratelor de neocupare sugerează o cerere reală cu cel puţin 25% mai mare, ceea ce înseamnă că pragul de un milion de metri pătraţi a fost probabil depăşit (din nou) în 2023. Deşi este încă o cifră impresionantă în ansamblu, atunci când se analizează suprafaţa închiriată efectiv, doar aproximativ 38% din cererea de închiriere a provenit din Bucureşti, în scădere de la 48% în anul precedent şi 63% în 2021.

"Suprafaţa totală închiriată este semnificativ mai mare decât în anii de dinaintea pandemiei, ceea ce arată că piaţa românească a intrat într-o nouă etapă. Schimbarea de paradigmă a accelerat, de asemenea, unele tendinţe. De exemplu, vorbim de mulţi ani despre faptul că piaţa românească de I&L se orientează încet-încet în afara capitalei, pe măsură ce companiile de producţie şi logistică urmăresc oportunităţi în alte părţi ale ţării, cum ar fi costurile mai mici cu forţa de muncă, disponibilitatea mai bună a forţei de muncă şi conectivitatea îmbunătăţită a infrastructurii, precum nevoia de a acoperi cererile generate de activitatea economică în creştere din anumite zone ale ţării. Acest lucru sugerează că ponderea Bucureştiului în totalul activităţii de leasing în 2023 a fost, cel mai probabil, la un minim istoric, în timp ce tranzacţiile din afara capitalei au fost la un maxim istoric, deşi nu avem date comparabile mai vechi de 2015, putem ajunge la această concluzie, având în vedere cât de centrată era activitatea pe Capitală în acei ani", explică Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Un alt aspect corelat cu orientarea menţionată mai sus către activităţile din afara Bucureştiului, continuă directorul Colliers, "are mult de-a face cu creşterea numărului operaţiunilor de producţie. Aproximativ o treime din spaţiile închiriate au fost semnate de chiriaşi care vizau activităţi de producţie, o schimbare semnificativă, în condiţiile în care, înainte de pandemie, procentul era de obicei pe la 10-15% dacă nu se semna un contract mare. Acestea sunt doar primele semne ale valului de re-shoring care ne aşteptăm să devină din ce în ce mai vizibil în următorii ani".

Stocul modern total a depăşit la 7 milioane de metri pătraţi în 2023, în creştere de la 6,2 milioane de metri pătraţi la sfârşitul lui 2022. În timp ce CTP şi WDP rămân de departe cei mai mari proprietari de pe piaţă, cumulând mai bine de jumătate din spaţiul închiriabil, şi alţi dezvoltatori rămân destul de activi, iar consultanţii Colliers observă că există interes din partea unor noi dezvoltatori care analizează anumite regiuni.

Pe sectoare, consultanţii Colliers subliniază importanţa în creştere a sectorului auto, care a fost întotdeauna un motor cheie, dar care rareori a avut performanţe mai bune decât alte sectoare. Anul trecut, chiriaşii din sectorul auto au realizat cea mai mare parte a tranzacţiilor, aproximativ 30% din totalul contractelor, depăşind logisticienii (operatorii 3PL, aproximativ 23%). Pe termen lung, o altă tendinţă rămâne valabilă, şi anume reorientarea chiriaşilor către centrele oraşelor, în special către Bucureşti, în contextul unei pieţe competitive a comerţului electronic.

Cele mai mari tranzacţii de anul trecut au fost toate în zona a 50.000 de metri pătraţi, printre care şi noul contract de închiriere al Inter Cars la VGP Park din Braşov, intermediat de Colliers, extinderea fabricii Pirelli din Slatina prin WDP şi reînnoirea contractului cu CTP din Timişoara de către FM Logistics (parte a unui acord de sale and leaseback care acoperă 100.000 de metri pătraţi de depozite în România).

Rata de neocupare a spaţiilor de depozitare de top a rămas un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpieţelor din România, inclusiv în Bucureşti, ceea ce arată că pentru chiriaşii care depăşesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spaţiul pe care şi-l doresc din punct de vedere al costurilor şi al amplasamentului. Consultanţii Colliers punctează, de asemenea, că România, spre deosebire de alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, cum ar fi Cehia, nu se confruntă cu un fenomen larg răspândit de "shadow vacancy", respectiv depozite care au fost parţial finalizate, însă unde lucrările de construcţie au fost oprite în aşteptarea unui chiriaş şi, prin urmare, nu sunt considerate livrate.

În ceea ce priveşte chiriile, consultanţii Colliers subliniază că a avut loc o schimbare majoră în ultimii ani. În deceniul precedent, chiriile depozitelor erau în mare parte stabile de la un an la altul, tendinţa predominantă fiind o scădere foarte lentă pe o perioadă îndelungată. Modificarea considerabilă a preţurilor de construcţie, coroborată cu o disponibilitate relativ scăzută de spaţii libere în anumite părţi ale ţării şi, cel mai important, o evoluţie importantă a cererii, au împins în cele din urmă chiriile în sus în România.

În consecinţă, chiriile au crescut de la un nivel semnificativ mai mic de 4 euro pe metru pătrat la sfârşitul lui 2021, spre 5 euro pe metru pătrat pentru un spaţiu mediu/depozit de tip build-to-suit (BTS) într-o poziţie bună. Această majorare de circa 30% (uneori şi mai mare) a chiriilor în doi ani nu este la fel de impresionantă la scară regională, unde pieţele au cunoscut o dinamică similară, dar este totuşi considerabilă pentru România, având în vedere evoluţia anevoioasă din ultimul deceniu.

Perspectivele rămân optimiste pentru piaţa locală industrială şi logistică şi există încă un spaţiu semnificativ de creştere în comparaţie cu alte ţări din Europa Centrală şi de Est. Cu ceva mai bine de 7 milioane de metri pătraţi de depozite moderne, stocul României pe cap de locuitor este mult mai mic decât cel al Poloniei, de peste 30 de milioane de metri pătraţi, sau cel al Republicii Cehe, de peste 11 milioane de metri pătraţi. Cu alte cuvinte, în timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste ţări. Acest lucru înseamnă că este de aşteptat ca atât cererea de spaţii logistice, cât şi expansiunea să rămână solide în viitor, chiar şi dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât şi Cehia acţionează ca centre de distribuţie regionale într-o măsură mult mai mare decât România.