COLLIERS: Volumele de investiţii pe piaţa imobiliară locală au atins aproape 820 milioane de euro în România în primele nouă luni ale anului

Aproape două treimi (62%) dintre investitorii imobiliari confirmă interesul pentru achiziţii de noi proiecte, atât în Bucureşti, cât şi în oraşele regionale, şi sunt în prezent gata să cumpere în condiţii mai bune, având în vedere noul context economic generat de epidemia de Covid-19, potrivit unui sondaj realizat de Colliers International pe piaţa investiţiilor, în rândul a aproape 50 de companii reprezentând fonduri de investiţii, dezvoltatori, administratori de active şi bănci, se arată într-un comunicat trimis redacţiei.

Investitorii continuă să arate cel mai mare interes pentru proiectele industriale şi logistice, optimismul crescând faţă de aprilie, când Colliers a realizat un sondaj similar. Ponderea respondenţilor care afirmă că vor să înţeleagă mai bine situaţia înainte de a face o mişcare a scăzut de la 67% în aprilie la 30% în octombrie. Mai mult, procentul de investitori gata să "cumpere în condiţii mai bune" a crescut de la 23% la 62%. Împreună cu creşterea interesului pe care Colliers îl evaluează în discuţiile constante cu clienţii, există un argument puternic că activitatea pieţei urmează o tendinţă ascendentă, conform comunicatului.

Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services la Colliers International: "Activele industriale şi logistice intră în centrul atenţiei pentru investitori, optimismul crescând din aprilie. Percepţia îmbunătăţită despre proiectele industriale este şi mai vizibilă atunci când se face referire la preţurile de achiziţie, 51% dintre respondenţi aşteptându-se la preţuri de achiziţie mai mari pentru aceste active în anul următor, în creştere de la 16% în aprilie. Percepţia privind hotelurile şi comerţul cu amănuntul în următoarele 12 luni rămâne destul de slabă, in linie cu sondajul anterior. Cu toate acestea, încă vedem unii investitori în căutare de achiziţii oportuniste. Continuarea crizei medicale a menţinut percepţia asupra birourilor într-o zonă de reajustare, ceea ce a încurajat o segmentare mai mare între diferitele tipuri de produse şi preţuri".

Ponderea participanţilor din piaţă care doresc să-şi extindă portofoliile atât în Bucureşti, cât şi în oraşele regionale, depăşeşte cu mult cea a investitorilor care caută să vândă, conform unui alt grafic pozitiv din raport. Aproximativ 57% dintre respondenţii cu active / focus în Bucureşti caută oportunităţi, la fel şi 32% dintre respondenţii cu active în oraşele regionale.

În ceea ce priveşte disponibilitatea finanţării, există unele îmbunătăţiri faţă de sondajul realizat de Colliers în aprilie, deşi majoritatea investitorilor (55%) se aşteaptă în continuare la o înrăutăţire pe termen scurt, comparativ cu 74% în sondajul din aprilie. Se remarcă, de asemenea, unele îmbunătăţiri modeste în ponderea răspunsurilor legate de costurile de finanţare. Aversiunea băncilor faţă de risc rămâne o problemă potenţială pe termen scurt, evidenţiind o piaţă încă tensionată.

Între timp, volumele de investiţii pe piaţa imobiliară locală au atins aproape 820 milioane de euro în România în primele nouă luni ale anului, în creştere cu 45% faţă de aceeaşi perioadă din 2019 şi cu 27% mai mult decât în tot anul trecut, reprezentând cele mai bune trei trimestre din ultimul deceniu, din care activele de birouri au reprezentat peste 90%. Deşi există o oarecare inerţie, este încurajator faptul că cele mai mari oferte ale anului - vânzarea portofoliului de birouri NEPI Rockcastle pentru peste 300 de milioane de euro către AFI Europa şi vânzarea Parcului Floreasca către Fosun / Zeus JV pentru peste 100 de milioane de euro - au fost ambele finalizate în august, în ciuda pandemiei, mai arată sursa citată.

Investitorii încă estimează o recesiune cu o revenire mult mai rapidă decât cea din 2009, segmentul imobiliar fiind rezistent în acest context. Problema principală a investitorilor din piaţa imobiliară este contextul economic global incert (51% din răspunsuri), urmat de îngrijorări cu privire la fundamentele României, cum ar fi dezechilibrele fiscale (40% din răspunsuri) şi incertitudinile cu privire la imobiliare în general (38% din răspunsuri). Acestea sugerează un context destul de dificil pentru derularea tranzacţiilor, dar se pare că preocupările generale cântăresc ceva mai mult decât problemele specifice ale României.

Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers International: "În timp ce în aprilie a existat un consens clar că în ceea ce priveşte valorile mobiliare, atât reprezentările şi garanţiile, cât şi condiţiile de asigurare ar deveni mai dure, lucrurile par să se mai fi stabilizat acum. De exemplu, în ceea ce priveşte asigurările, 38% dintre respondenţi se aşteaptă la înăspriri, faţă de 66% în aprilie, iar pentru reprezentări şi garanţii 55% se aşteaptă la înăspriri, faţă de 64% în aprilie. Procesul de due-diligence pare să fi atins şi el un nivel mai confortabil şi acest lucru este, de asemenea, destul de pozitiv pentru tranzacţiile viitoare, potrivit sondajului. În concluzie, avem o piaţă aflată în modul de revenire, deşi sondajul evidenţiază şi aşa-numita revenire în formă de K, deoarece unele sectoare recuperează mult mai repede decât altele. Activele industriale sunt câştigătoare clare, urmate la distanţă de birouri; retailul şi hotelurile încă suferă".

Opinia Cititorului ( 3 )

1.  Pocneste in 10 trimestre maxim
(mesaj trimis de Piata atinge varful si în data de 21.10.2020, 16:07)
Gargara!!!
Ciclul imobiliar e pe maxim pana in 2022 maxim odata cu maxumul de creditare varsat in piata.
Sa termine odat bancile centrale si guvernele cu recapitalizarea de lichiditati in conturile lor!
Sa termine guvernele cu deficitele exagerate sa vezi pe urma nota de plata!
Sa vedem cum gestionam populatia in trend descendent a Romaniei + rata de mortalitate in crestere a persoanelor in varsta pana in 2040!
Sa vedem cum mai speculam impulsurile reale de productivitate prin forta migratoare din alte zone mai sarace sau in conflicte militare!
Sa nu ne mire mai multi imigranti in Romania asa cum si noi am fost mai multi in alte tari / economii ca sa nu cada abrupt economic ci doar sa le intarziem sau sa le amanam caderea!
Gen: Italia, Franta, Spania, Grecia, Cipru, UK, Germania....
Impreviziunea este tot o forma de previziune!
Pot sa dau eu previziuni:
Istoric de fiecare data cand Real GDP se duce in cap in termeni reali si imobiliarele se duc in cap.
Termeni reali inseamna in raport de schimb..... in nominali pot sa stagneze sau sa scada usor.
Istoric vorbind de fiecare data cand DEFICITUL GUVERNAMENTAL atinge cote inalte in piata, vine in contrabalansare creditarea ieftina, accelerata pentru absorbirea nominalelor circulate din piata si directionarea lor in active financiare.
Raportat la venit ratia istorica in imobiliare spune alt lucru: 1; 2; 2,5; 2,8; 3; 3,2 sunt ratii acceptate!
NU -> ratii de 5 (pe cocioaba plus renovata te duci la ratie de 7) sau cum sunt in piete acum 7,8,10,15, chiar si 22 in unele cazuri speculative.
Piata imobiliara este pe varf, ciclul imobiliar nu are unde sa mai urce!
Ce urca tre sa coboare si in termeni reali, fundul este atins mereu cand banca centrala blocheaza creditarea la activele dezumflate ca sa nu le dezumfle mai rau; si sa dea iar un soc ascendent pe urmatorul ciclu de crestere.
Aveti in shadow stats imobile stresate ce nu se vand de peste 4 ani, le vad mereu in online; plus imobile ce vor intra navala in 1-3 ani din pricina stresului financiar; Vor genera soc oferta cu tot cu filtrarea institutiilor financiare si intarzierea aruncarii in piata! (amanarea executarilor silite, amanarea ratelor, permisibilitate locuire in imobilul executat, plasarea dosarelor executate cu intarziere; etc forme).
Nu vrem sa invatam din cele intamplate in Italia, Grecia, Cipru; cele ce se intampla prin Spania deja cu regiuniile periferice speculate in trecu la cote de 3 la 1 profitabilitate si tepuire oameni, unde nici in prezent nu au mai atins maximele istorice din trecut.
Italia, Cipru, Grecia NU traiesc o criza imobiliara de peste 12 ani in zonele nefinanciarizate!
Unde si in momentul acestui coment GDPul Real se mai duce inca o tura in cap!
Ce facem cu piramida populatiei care pana in 2030 pierde 1 mil si cv de locuitori iar pana in 2035 inca 600 de mii.
Va trebui ca legislativul sa disloce masa de populatie din rural prin socuri economice si sa o deplaseze catre centrele financiarizate; va trebui sa crestem numarul de imigranti ca sa mentinem cota inalta de generare GDP Real.
Cu toate astea din 2022 vor fi minim alte +35% imobile aruncate in piata pe o perioada lunga de timp; ramane ca institutiile financiare angrenate in sistemul imobiliar sa le filtreze si sa echilibreze impactarea pietei. - de ce crezi ca vor creste numarul agentilor in piata? (volum mare de munca = volum mare comisioane la preturi bune => profitabilitate foarte buna in trend depresiv pentru agentiile imobiliare).
Pana in 2040 16,4 milioane de romani; 2050 15,2 mil de romani; deci vor fi mai multi imigranti in piata ca sa balanseze activele financiare si gdpul real al productivitatii.
Sunt constient ca in termeni nominali imobiliarele cresc cu rata inflatiei nominale de varsare lichiditate in piata pana cand jocul se reseteaza iar si cad pe o perioada mai lunga!
Imobiliarele in Romania erau pe val si in perioada 1955- 1981; urmata de supraproductia din 81-87 cu generare stare de criza si lipsa piata de desfacere; cu maxim suportabilitate soc 1989, cu stocurile varsate in piata de guvern unde cheltuiala era mai mare ca beneficiul primit.
Unde balteau in piata stocurile imobiliare si erau umplute de legislativ prin programe sociale, numai pentru a regla cat mai repede cu putinta cazatura provocata in gdpul real al productivitatii fara desfacere pe piata internationala.
Unde investitorii straini veneau la cumparaturi de "chilipiruri" de active financiare, unde si guvernul vindea activele financiare, mai si platea sa le vanda.
A fost o perioada interesanta pentru investitorii arabi, evrei, americani, germani ce au si acum in portofolii active frumoase generatoare de lichiditate.
PS: nu inteleg promovarea asta a imobiliarelor intensa in online mereu cand este varfde specula (sau cand se apropie) ; iar cand este cazatura nu mai deschide unu pliscul; ca sa nu dea de stire la prosti ca exista oportunitati in piata.
Culmea ca in cazatura baltesc oportunitatile in piata si cu masluirea preturilor de agenti si fara masluire; si cu fortarea preturilor de proprietri si fara; asta este farmecul imobiliarelor.
Cand vine vremea ofertelor nu ai cu sa ratezi sa inhati o oferta buna; tre sa fi prea prost educat ca sa nu le vezi in piata cum cersesc atentie.
Perioada din 2006 (atunci a fost varful) 2008 (atunci a fost elasticitate intarziata de aruncare in piata anunturi si imobile) a fost generata de valul ascendent al celor ce intrau in sanul familiei; era normal ca dupa o perioada de 10-13 ani de stat in stagflatie economica sa se adune tensiune ascendenta in cerere si generare credit nou (asa urca fiecare ciclu economic de lunga durata).
Fenomenul a fost intalnit GLOBAL: in USA, UK, Australia, CHINA, etc tari, destul de predictibil cu unda piramidei populatiei ascendente maxime ca val de intensitate a oamenilor cu varsta cuprinsa intre 25-35 de ani!!!
In USA in 2008 s-au nascut cei mai multi copii!! - deci ce iti zice asta? Cele mai multe familii au intrat in piata imobiliara dupa o stagflatie de lunga durata!
PSS: cand se ridica plafonul de creditare inseamna alti ciclu scurt economic pe un alt targhet nominal mai inalt de indatorare; deci pe termen scurt se anticipeaza varsare in piata suprastocuri!!
Cat si situatii unde au crescut ratele iar cei afectati de criza vor arunca activele in piata pentru a reduce povara financiara!
Mare atentie: nominal pot stagna, pot defla, pot infla (imobiliarele) in termeni de conversie reala se observa din satelit cand sunt ieftine cand sunt scumpe!
EX: ieftine au fost in termeni reali in 2012 - 2013 (in raport de levier cu credit) nu in 2015!!
2015 a fost in raport de cash (creditul fura mereu startul fata de cash cat si generare mai mare de multiplicare capital real - nu capital reciclat cum face cashul).
Doua cicluri are piata imobiliara:
1. > Ciclul cumparatorului <
2. > Ciclul vanzatorului <
Balansarea acestori cicluri demonstreaza cine domina piata in portiunea respectiva din axul timpului!
Acest ciclu nu poate sa fie sarit, poate sa fie intarziat dar nu sarit!!
Aaaaa PSSS: motoarele de cautare in online spun alt lucru despre intensitatea interesului imobiliar pe siteurile de profil!
Unde anunturile varsate sunt pe ascendent iar IP-uri unice de accesare sunt pe descendent maxim!!
Se pare ca doar agentii (agentiile) stau si se uita intre ei la ofertele puse; si isi genereaza vizualizari fictive - unde din cand in cad rasare si un cumparator pe baza emotionala - sau de nevoie reala imediata (Vai cresc preturile si nu mai prind)!
PSSSSS: nu vede nimeni din satelit rata dobanzii cum a facut salt procentual pe termen scurt?
Acest salt arata un ultim val de intarziati ce se arunca in piata, acest val se va calma in 2-3 ani, odata cu rata dobanzii pe termen scurt ce va cobora la istoricul ratei de dobanda pe termen lung (ca raport procentual).
BNR-ul coboara rata pe termen lung, bancile locale o salta pe termen scurt -> deci raport castiguri capitale mari pe termen scurt pe o supraindatorare pe termen lung a populatiei la active negeneratoare de flux numerar real (ci doar in interesul bancii cu sacrificiul indatoratului)!
Este de rau daca valoare activului scade, dupa refinantarea facuta pe maximul aprecierii si scoaterea lichiditatii din el?; in timp ce fluxul numerar creste (cu rata inflatiei nominale) - stagneaza (pe termen scurt) in depresie economica?
> !!!Nu este de rau!!! < !Este de bine!
E ca si cum ar spune cineva ca Firma ta nu mai valoreaza 100 lei ca acum 2 ani ci valoreaza 50 lei; in timp ce acum 2 ani generai 4 lei pe luna iar acum generezi 8 lei pe luna!
Astea sunt misterele perceptiei valorice in piata din cauza suprastocurilor generate!
Oamenii nu inteleg mecanismul inflationist si deflationist al pietei in fluctuatiile ciclice economice.
In criza economica, preturi consum, utilitati, taxe cresc - aceste cresteri fura pe termen scurt din marginalul de economisire a anumitor cadrane sociale de productivitate nominale in piata.
Aceasta balansare se regleaza prin legiuitor ce va debloca cu intarziere alte nominale circulate in piata! (cu intarziere!)
2.  Banciel si Statul
(mesaj trimis de Banditii în data de 21.10.2020, 17:40)
Ce nu spun marii investitori despre imobiliare!
Ce nu vor ca tu sa cunosti?
Hegiul in imobiliare nu se face pe trend inflationist!
Atunci se marcheaza profiturile!
Portofoliul il cresti real pe trend deflationist!
Unde urmatorul val inflationist iti multiplica rata de recuperare si capitalul!
Multi zic sa cumperi pe termen lung!
Nu asta este problema ci prblema trebuie pusa in cat timp sa imi recuperez investitia si sa mai fac si profit!
Cine cumpara pe varfuri este posibil ca un alt vars sa il mai fata la o distanta foarte mare de timp pe axul timpului; sau chiar sa nimereasca un trend depresiv de lunga durata (EX Italia, Grecia, Cipru unde de curand intra Spania cu jone periferice, Portugalia tot cu sone periferice... si vor urma si alte state).
Cand creditarea este blocata sau ingradita inseamna ca activele au rapoarte echilibrate corecte de pret; unde institutiile financiare tin cu dintii de ele si nu vor sa le vanda pe trend depresiv decat daca sunt nevoite fortat de forma de lichiditate negativa pe care o genereaza activele din portofolii.
Atunci este momentul cel mai prielnic pentru un istoric curat de credit, o eligibilitate cat mai mare de creditare si cel mai important sa stai foarte bine pe lichiditati solvabile!
Vei marge la cumparaturi de oferte exceptionale cu tot cu umflarea agentilor sau aproprietarilor!
Romania pana in 2040 va pierde 1,8 milioane de locuitori, deci la un calcul rapid minim 35% in plus vor exista aruncate pe piata imobilie.
Unde si batranii care mor vor vinde copii ca sa isi achite cota parte din credite, unde cand vor vinde imobilele parintilor lor nu vor avea acelasi raport de valoare ca si creditarea lor facuta pe specula.
Vor fi nevoiti sa vanda si sa mai puna si diferenta doar pentru a iesi din spirala depresiva de sufocare a creditarii ce va creste (din cauza devalorizarii leului).
In Romania nu exista rate fixe pe 30 ani!!
Exista doar rate fixe pe 5 si 7 ani; oferte ce se activeaza mereu din varful imobiliar, bancile anticipand perioada deflationista, unde tu vei plati mai scump un activ supraevaluaat pe ciclul scurt economic.
3.  Cu tot cu inflatia nominale
(mesaj trimis de Se duc in cap în data de 21.10.2020, 17:46)
Cu cat o tara este mai indatorata cu ata real gdpul va scadea in viitor!
In nominal este posibil ca leguitorul sa la blocheze al un 5000 mii lei mp care in euro va insemna defat 700 euro in viitor!
Unii dezvoltatori vor face profituri si in criza alti care au speculat fara calcule si anticipati economice in cadere reala GDP se vor arde.
Dovezi sunt multe in Bucuresti cu cladiri fantome!!