CONSECINŢELE PROIECTULUI DE NORME BNR Dai în credit, crapă casa

Piaţa imobiliară va fi afectată de viitoarea schimbare a regulamentului privind creditarea persoanelor fizice şi creşterile repetate ale preţului perolului, cu influenţe asupra preţurilor materialelor de construcţie, atrag atenţia specialiştii în domeniu.

Dorin Cojocaru, senior partner al firmei de consultanţă DTD Advisory, consideră că cererea pentru creditele ipotecare nu se va reduce odată cu implementarea normelor BNR. Acestea prevăd analizarea capacităţii de rambursare a clienţilor pe baza unui nivel al veniturilor permanente care nu poate depăşi cu mai mult de 20% venitul declarat fiscal în anul anterior, şi unei analize de tip stress-test care va evalua capacitatea de rambursare a creditului de către împumutător, în condiţiile celei mai mari rate a dobânzii din ultimele optsprezece luni. Toate acestea vor determina reducerea atât a volumului cât şi a numărului creditelor imobiliare, crescând, astfel, lichiditatea pe piaţa imobiliară, consideră domnul Cojocaru. Domnia sa a adăugat că efectul se va resimţi mai mult în ramura construcţiilor, efectul asupra preţurilor de vânzare a imobilelor fiind limitat.

Călin Clinciu, director de dezvoltare al Euroest, ne-a declarat: "O posibilă scumpire a creditelor va limita cererea de apartamente, în special a celor vechi", adăugând că acestea (n.r. apartamentele vechi) au nişte preţuri aberante şi, mai mult, sunt nesustenabile. Domnia sa consideră că preţul apartamentelor vechi va scădea în viitorul apropiat.

Pe de altă parte, Eduard Uzunov, preşedintele companiei imobiliare Regatta, ne-a declarat că, până în prezent, preţul imobiliarelor a înregistrat o creştere datorită condiţiilor de creditare relaxate ale băncilor. Drept urmare, limitarea riscului creditării "nu face bine pieţei imobiliare", a adăugat Uzunov.

După publicarea normelor BNR, directorul general al Băncii Comerciale Carpatica (BCC) , Nicolaie Hoanţă, declara că vede un avans mai lent al creditelor acordate de bancă în acest an.

Totodată, Cătălin Ştefan Zafiu, project manager al Grupo Lar, ne-a spus că normele BNR nu vor rămâne sub această formă: "Deocamdată este un proiect, care cred că va mai suferi modificări datorită faptului că se micşorează semnificativ nivelul maxim al gradului de îndatorare".

Domnia sa este de părere că acest proiect poate avea ca efect o posibilitate de accesare mult mai diminuată a creditelor şi, prin urmare, o scădere a cererii de locuinţe.

Ramona Barbu, director executiv al DBSol Broker de credite, consideră că cererea de locuinţe noi s-ar putea reduce în următoarea perioadă. Pe lângă scăderea valorii maxime a creditelor, cele mai multe dintre bănci nu finanţează TVA - ul în cazul împrumuturilor destinate cumpărării unei locuinţe noi. Astfel în cazul în care o locuinţă costă 100 de mii de euro clientul trebuie să plătească din buzunar TVA - ul sau să contracteze un nou credit în valoare de 19 mii de euro. Scăderea cererii pentru locuinţe noi alături de scumpirea materialelor de construcţii ar putea face ca dezvoltatorii să nu îşi poată finaliza proiectele, a mai spus Ramona Barbu.

• Locuinţe mai scumpe, ca urmare a creşterii preţului materialelor de construcţii

Totodată, sectorul imobiliar este influenţat şi de preţul materialelor de construcţii, care, anul acesta, s-au scumpit foarte mult, directorului de dezvoltare al Euroest, Călin Clinciu. Spre exemplu, ducem lipsă de fier, chiar şi pe plan mondial: doar China poate fi considerată un mare exportator de fier, a adăugat Clinciu. Domnia sa a mai spus că majorarea preţurilor materialelor de construcţii este cauzată şi de creşterea preţului petrolului şi a gazelor de pe plan mondial.

La ora actuală, apartamentele (blocuri) din ţară se construiesc cu circa 770 euro pe un metru pătrat, faţă de circa 550 euro pe metru pătrat, cât era anul trecut, a mai spus reprezentantul Euroest. Însă, domnia sa a adăugat că "preţul construcţiei depinde de tipul materialelor folosite şi de zona în care se construieşte - în afara oraşului costurile sunt mai mici".

Însă, pe termen mediu, Călin Clinciu este de părere că preţul materialelor de construcţii va scădea, sub influenţa crizei imobiliare din ţări precum Spania sau SUA şi a unui ritm redus de construcţii.

Reprezentantul Băncii Transilvania mai atrage atenţia şi asupra faptului că băncile au majorat dobânzile la credite recent, prin urmare cea mai mare dobândă luată în calcul în analiza de stress-test este dobânda actuală. Singurele credite asupra cărora se va resimţi efectul vor fi cele cu dobândă variabilă pentru care se percepe acea dobândă "promoţională" (fixă pentru o anumită perioadă de timp, de regulă un an, mai mică decât dobânda de pe piaţă". Băncile, care au în portofoliu astfel de credite, calculează gradul de îndatorare folosind dobânda promoţională şi acordă un credit peste capacitatea de rambursare a clientului. După modificarea regulamentului băncile vor fi nevoite să calculeze gradul de îndatorare luând în calcul cel mai ridicat nivel al dobânzilor şi al comisioanelor din ultimele 18 luni.

Alt motiv de nemulţumire al din partea băncilor se leagă de faptul că după multe dintre ele aveau norme de creditare proprii, aprobate de Banca Naţională. Modificarea regulamentului va impune băncilor să realizeze alte norme de creditare şi să solicite o nouă aprobare Băncii Naţionale.

În proiect este specificat că băncile sunt obligate să aplice noile modificări în maxim 45 de zile de la data adoptării acestora. Băncile consideră că termenul este mult prea scurt şi vor să ceară prelungirea la şase luni, datorită necesităţii implementării unei noi tehnologii conform noului regulament.