CRISTIAN BICHI:  ''Mit şi adevăr privind darea în plată în SUA''

Cristian Bichi, consilier BNR, a scris, într-un articol publicat pe blogul Băncii Naţionale a României, că susţinătorii proiectului de lege privind darea în plată fac adesea trimiteri la exemplul Statelor Unite ale Americii, însă, potrivit acestuia, " prezentarea modelului american de piaţă ipotecară se face într-un mod incorect".

"Susţinătorii proiectului de lege privind darea în plată fac adesea trimiteri la exemplul american, SUA fiind dată ca exemplu de jurisdicţie unde debitorul poate să-şi acopere întreaga datorie ipotecară prin transmiterea către bancă a casei. Altfel spus, în această ţară, in cazul creditelor ipotecare, se elimină garanţia personală a debitorului, rămânând valabilă doar cea ipotecară", a declarat Cristian Bichi.

Potrivit acestuia, prezentarea modelului american de piaţă ipotecară se face însă într-un mod incorect. "Contrar informaţiilor aduse în dezbaterea publică, în SUA darea în plată nu are caracter universal, iar debitorii ipotecari aduc garanţii personale, în funcţie de tipul de credit obţinut"

Consilierul BNR face referire la un interviu al avocatului Gheorghe Piperea, din 15 decembrie 2015, ce se regăseşte pe site-ul Jurnaliştii.ro, unde Piperea declara : "În SUA, legea spune aşa: ai o ipotecă, indiferent că te execută banca sau îi dai tu băncii de bunăvoie în contul creanţei acea casă, casa este suficientă pentru a acoperi întreaga datorie. Ieşi din casă şi eşti un om liber şi poţi sta cu chirie. Şi după alţi doi trei ani, poţi face alt credit, dar cu condiţiile actuale ale pieţei."

''Aşa să fie? Arunci cheile pe ghişeul băncii sau le transmiţi acesteia prin poştă («jingle mail») şi esti liber de orice griji? În primul rând, ca să poţi face asta trebuie să ţi se permită'', scrie Bichi.

El precizează că doar 11 state SUA permit darea în plată.

"Darea în plată este reglementată numai în 11 state din SUA (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minessota, Montana, Nevada - pentru ipoteci acordate începând din anul 2009, North Dakota, Oregon, Washington şi Wisconsin). În aceste state, legislaţia locală prevede că pentru case pot fi acordate numai credite "non-recourse", în cazul cărora, în situaţie de default, creditorul poate recupera numai activul depus garanţie. Această regulă a jocului este acceptată explicit, de la bun început, de părţile contractante. Politica creditelor "non-recourse" limitează însă alegerile în materie de creditare pentru clienţi şi conduce la credite mai scumpe. În celelalte 39 de state SUA, nu există prevederi de genul celor amintite mai sus şi nici o piaţă pentru creditele "non-recourse". În schimb, sunt acordate credite de tip "recourse", în cazul cărora banca se poate îndrepta, pentru acoperirea datoriei, împotriva activelor personale şi veniturilor viitoare ale debitorului. Acest ultim model ("recourse mortgage"), unde există garanţia personală a debitorului, este cel ce se regaseşte, de altfel, în toate ţările dezvoltate, incluzând ţările din Europa, Japonia, Canada, Australia'', explică consilierul BNR.

Potrivit acestuia, doar în anumite state SUA banca preia casa prin dare în plată, în timp ce în altele aceasta se realizează prin executare silită ("foreclosure"). "Astfel, numai în perioada 2010-2012, în SUA au avut loc noua milioane de executări silite. În general, băncile din SUA doresc să evite procesul de executare silită, datorită costurilor sale ridicate. Prin urmare, ele pot oferi debitorilor mai multe opţiuni. În primul rând, cu aprobarea băncii, debitorul poate realiza o vânzare scurtă ("short sale"), prin intermediul căreia casa este vanduta către un terţ, cu o valoare inferioară datoriei. Banii obtinuţi din vânzare sunt încasaţi de bancă. Dacă aceasta consideră că poate încasa diferenţa ("deficiency") dintre valoarea împrumutului şi banii primiţi din vânzarea scurtă, ea se va îndrepta în continuare împotriva debitorului pentru valoarea rămasă. Debitorul va primi o calificare negativă de credit, care va rămâne în evidenţele unui registru de credit între 7 şi 10 ani. Dacă banca apreciază că sunt puţine şanse de recuperare a creanţelor sale, va ierta debitorul de plata "diferenţei", dar acesta va suferi anumite consecinţe. În primul rând, va fi trecut într-un registru de credit ca rău platnic, ceea ce îi va îngreuna accesul la creditare pe viitor. De asemenea, datoria iertată poate fi considerată de autorităţi ca un venit, caz în care debitorul va trebui să plătească impozite. Dacă proprietarul casei nu va găsi cumpărător, banca va iniţia ea însăşi procesul de executare silită. Din vânzarea casei, banca îşi va putea recupera creditul acordat sau va obţine mai puţin. În acest ultim caz, banca poate reclama diferenţa şi obţine din partea instanţei judecatoreşti o hotărâre ("deficiency judgement"), care îi va da dreptul legal de a colecta restul creanţei sale prin vânzarea celorlalte active ale debitorului'', a scris Bichi, pe blogul BNR.

În ceea ce priveşte consecinţele pe care darea în plată le are pentru debitori, Cristian Bichi subliniază că "publicului român i se dă impresia că recurgerea la darea în plata în SUA este un proces simplu şi fără consecinţe, situaţie care nu reflectă realitatea''.

''În acele 11 state americane unde se acceptă darea în plată, procedura nu înlătură evacuarea proprietarului din casă, ci doar permite acoperirea datoriei prin transmiterea casei către creditor, aşa cum a fost înscris de la bun inceput în contract. Întrucât banca îşi va asuma riscul reducerii valorii casei, acesta se va reflecta în condiţii de creditare mai stricte: dobânzi mai mari şi solicitarea unui avans mai ridicat pentru a dispărea stimulentul pentru debitor de a transmite casa către bancă, atunci când valoarea datoriei este mai mare decat cea a casei ("going underwater"). De asemenea, băncile solicită, de regulă, debitorului să subscrie o asigurare de neplată, care va scumpi simţitor costul finanţării casei'', a completat consilierul.

Acesta a mai precizat că, deşi debitorul îşi stinge datoria faţă de bancă prin transmiterea casei sale către aceasta, el va fi înscris într-un registru de credit ca rău platnic, pentru o perioadă de 7 ani. În fapt, neplata unui împrumut "non-recourse" (împrumuturi de tip dare în plată) are acelaşi efect ca neplata unui împrumut obişnuit "recourse". Înregistrarea într-un registru de credit va afecta debitorul, acesta urmând a avea probleme în achiziţionarea unei case, cumpărarea unei maşini şi chiar în ceea ce priveşte obţinerea unui card de credit. În SUA, registrele de credit se bucură de o largă consultare, fapt ce ar putea crea greutăţi debitorul şi în privinţa angajării sale, a mai spus Bichi.

El a menţionat că darea în plată "încurajează speculaţiile'', argumentând: "În ultimii ani, darea în plată din SUA a fost supusă criticilor, fiind considerată un sistem ce încurajează defaultul strategic şi speculatorii imobiliari, cu efecte negative asupra mediului economic. În esenţă, darea în plată oferă stimulente debitorilor ce deţin resurse financiare pentru a-şi onora obligaţiile să întrerupă plaţile (să intre în default), atunci când valoarea unei case devine inferioară datoriei (proprietatea intră "underwater"), pentru a cumpara o casa similară la un preţ inferior, cu transmiterea către bancă a pierderilor rezultate din scăderea preţurilor de piaţă. Un astfel de proces amorsează un ciclu de scădere a preţurilor locuintelor, care reduce avuţia tuturor proprietarilor de case şi induce restrângerea consumului acestora, ceea ce va încetini creşterea economică. De asemenea, speculatorii - ori de câte ori bunul ipotecat nu va înregistra creşterea de valoare aşteptată sau nu vor putea face afaceri cu acesta - îl vor transmite băncii, care va suporta pierderile rezultate din strategia eşuată a acestora''.

Cristan Bichi menţionează că un studiu FMI recomandă eliminarea dării în plata în SUA.

"Având în vedere efectele economice negative ale creditelor «non-recourse», nota FMI «Foreclosure Mitigation Efforts in the United States: Approaches and Challenges» (SPN/09/02) din 18 februarie 2009 recomandă eliminarea dării în plată în SUA, în paralel cu o reformă a legislaţiei americane a falimentului. În acest sens, la pagina 30 a notei se specifică următoarele: «Reforma legală este esenţială pentru a îmbunătăţi, atât protecţia creditorilor, cât şi drepturile debitorilor. Debitorilor care au resursele să-şi platească datoriile ipotecare nu trebuie să li se permită să-şi abandoneze proprietatea, atunci cand principalul creditului ipotecar este mai mare decat valoarea casei («to walk away»). Pe de altă parte, cei care se străduiesc cu adevarat, trebuie să aibă recurs la sistemul juridic dacă creditorul lor ... nu este receptiv la solicitările lor. Industria creditului ipotecar este puternic în favoarea eliminării statutului «non-recourse» al creditelor ipotecare, dar se opune vehement să se permită judecătorilor să modifice termenii creditelor garantate cu reşedinţe principale. Trecerea ambelor reforme ca un pachet ar putea fi o întelegere politică acceptabilă pentru industrie şi apărătorii consumatorilor".

Cristian Bichi conchide: ''O prezentare corectă a sistemului american de dare în plată implică tratarea sa în ansamblu, şi nu doar ridicarea la nivel de generalitate a unor aspecte particulare. Darea în plată în SUA nu are caracter universal şi mulţi economişti consideră că procedura a contribuit la agravarea crizei pieţei ipotecare americane prin incertitudinile pe care le-a creat. În ceea ce priveşte declaraţia dlui avocat, amintită mai sus, cititorii prezentului articol pot trage propriile lor concluzii''.