Cushman & Wakefield Echinox: În anul cu cele mai multe tranzacţii de închiriere, investitorii au fost rezervaţi în achiziţii

Tranzacţii cu active imobiliare comerciale de peste 600 de milioane de euro sunt în prezent în stadii avansate de negociere, astfel că volumul tranzacţionat în 2023 ar putea fi egalat în prima jumătate a anului curent, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Negocierile în curs vizează clădiri de birouri (30% din valoare), proiecte de retail (30%) şi parcuri logistice (40%), jumatate dintre active fiind situate în Bucureşti.

România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacţiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% faţă de 2022. Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%.

Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox: "După ce în perioada 2018- 2022, volumul tranzacţiilor cu imobile de birouri de pe piaţă locală s-a ridicat la aproape 3 miliarde de euro (circa 600 mil. euro medie anuală), în 2023 s-au consemnat tranzacţii de doar 94 de milioane de euro, un minim al ultimilor 15 ani. Pe fondul revenirii graduale a ratelor de utilizare a birourilor, la circa 70% din nivelurile pre-pandemice, a pipeline-ului limitat şi a tranzacţiilor de închiriere de aproape 500.000 de metri pătraţi semnate în 2023, un record al pieţei, ne aşteptăm ca investitorii să-şi reîntoarcă atenţia către această clasă de active."

Volumul tranzacţiilor cu active imobiliare generatoare de venituri - birouri, spaţii de retail, logistice şi industriale şi hoteluri - din Europa Centrală şi de Est (CEE) a totalizat anul trecut 5,02 miliarde de euro, în scădere cu 55% comparativ cu 2022.

Toate pieţele din regiune - Cehia, Polonia, România, Ungaria, Bulgaria, Slovacia - au experimentat anul trecut scăderi ale volumelor investiţionale cu procente cuprinse între 16% şi 68%, cel mai mare recul fiind înregistrat în Polonia, care a rămas totuşi cea mai activă piaţă din regiune (cu o cota de 36%), urmată de Cehia (26%). Valoarea proprietăţilor tranzacţionate în România a avut o contribuţie de 10% din volumul înregistrat la nivel regional.

Analizând evoluţia sectorială, atât în Polonia, cât şi în Cehia, ponderea sectorului de birouri în volumul tranzacţionat a scăzut spre nivelul de 20%, similar cu cel înregistrat pe piaţa locală.

Cea mai mare tranzacţie încheiată în 2023 a fost vânzarea de către Mitiska REIM a portofoliului de parcuri de retail din România (133.600 mp GLA) către grupul britanic de investiţii M Core pentru 219 milioane de euro, cea mai mare tranzactie din sectorul de retail consemnata în ultimii 10 ani. Alte tranzacţii relevante au fost vânzarea de tip sale and leaseback a portofoliului FM Logistic din România (98.000 mp GLA) către CTP pentru aproximativ 60 de milioane de euro, în timp ce în sectorul de birouri cea mai mare tranzacţie a fost vânzarea clădirii One Herastrau Office pentru 21 de milioane de euro. Peste 60% din volumul tranzacţionat îl reprezintă vânzările de portofolii.

Randamentele de referinţă au înregistrat o creştere în cea de-a doua jumătate a anului pe toate segmentele de piaţă, pe fondul creşterii costurilor de finanţare, în linie cu evoluţia din întreaga Europa Centrală şi de Est, dar si in pietele vestice. Astfel, în piaţa de birouri si în cea de retail randamentele au crescut cu 50 de puncte de baza, în timp ce în segmentul industrial avansul a fost de 25 de puncte de baza. Pe fondul semnalelor că nivelul dobânzilor de referinţă va începe să scadă, este de aşteptat ca randamentele investiţiilor imobiliare să rămână la un nivel stabil în acest an.