DOBÂNDA BNR IA "AERUL" BULEI IMOBILIARE Patrioţi imobiliari, uniţi-vă!

Ultima creştere a dobânzii de intervenţie a BNR se va dovedi critică pentru "sănătatea imobiliară" a economiei noastre. Politicile monetare şi fiscale promovate de autorităţi au "creat" o economie dependentă de creditul ieftin. Inflaţia pune acum beţe în roa­te acestei economii. Analiştii de la Danske Bank au remarcat faptul că nu doar inflaţia anuală a ajuns la cel mai ridicat nivel din ultimii doi ani, ci şi rata core a inflaţiei (n.a. inflaţia fără inflaţie, după cum este cunoscută, în mod sarcastic, pe pieţele internaţionale) a atins niveluri îngrijorătoare.

Încadrarea dobânzilor pe o tendinţă crescătoare, din octombrie 2007, nu oferă motive de optimism pentru economia României, şi cu atât mai puţin pentru piaţa imobiliară. Ceva se simte pe piaţă, cel puţin din punctul de vedere al reflectării opiniilor contradictorii în mass-media. Prognozele negative încep să primească "timpi de antenă" sensibili egali cu cei ai prognozelor optimiste. Poate că cel mai relevant exemplu este "gâlceava" intens mediatizată a "băieţilor mari" de pe piaţa imobiliară. Din păcate, argumentele taberei optimiste sunt cam "subţiri" şi nu sunt susţinute de aspecte fun­damentale, absolut nece­sa­re unei pieţe imobiliare sănă­toase.

Nevoile imobiliare ale populaţiei sunt confundate cu o cerere mare, care nu şi-a găsit încă o ofertă pe măsură. Corelaţia dintre preţuri şi venituri nu intră absolut deloc în ecuaţie. Veniturile medii actuale nu justifică creşterea explozivă a preţurilor de pe piaţa imobiliară. Creditele bancare, mult relaxate din vara trecută, au acoperit, până în prezent, necesarul suplimentar de finanţare.

Atunci când vorbim de 13 - 14 venituri anuale pentru o garsonieră, ne situăm cu mult peste valorile normale, de circa 3 venituri anuale, de pe pieţele europene. Deoarece o creştere extrem de rapidă a veniturilor poate fi scoasă din calcul, mai rămâne scăderea accentuată a preţurilor locuinţelor pentru a reveni la medie.

Analiza sustenabilităţii preţurilor de pe piaţa imobiliară se poate axa şi pe un alt aspect, cel al randamentelor proprietăţilor achiziţionate în scop investiţional.

Date din presa financiară naţională arată că pe piaţa rezidenţială din zonele "bune" ale Capitalei se înregistrează primele semnale ale reducerii chiriilor. Creşterea costurilor de finanţare va pune presiuni mari asupra randamentelor, presiuni care se vor transmite şi către segmentele imobiliare medii.

Ar ajuta o dobândă mai redusă la redresarea pieţei imobiliare? Răspunsul este negativ, deoarece este nevoie de dobânzi aflate pe o traiectorie descrescătoare şi nu doar de dobânzi care stagnează la un nivel scăzut, pentru a alimenta preţuri mai mari pe o piaţă imobiliară fără fundamente sănătoase.

Nu este posibilă, totuşi, o plafonare a preţurilor? Răspunsul este, din nou, negativ. Componenta speculativă a pieţei nu va mai beneficia de creşterea preţurilor, iar tendinţa actuală a dobânzilor va exercita presiuni tot mai mari asupra costurilor de deţinere ale unei locuinţe achiziţionată prin credit ipotecar. Vânzările de pe segmentul speculativ al pieţei se vor sincroniza nefericit cu lansarea pe piaţă a unor proiecte aflate acum în faza de construcţie.

Ultimele date de pe piaţa irlandeză, publicate de Irish Auctioneers and Valuers Institute, arată că piaţa imobiliară a intrat pe o traiectorie descendentă accentuată, care nu poate fi oprită de "stimulente" şi oferte promoţionale, cum sunt maşinile, băile sau bucătăriile utilate. În Florida, epicentru al crizei imobiliare din SUA, se oferă, mai nou, un apartament gratis pentru fiecare apartament achiziţionat. Etapa cu ofertele de maşini a fost parcursă, în SUA, la începutul anului trecut, dar succesul se lasă încă aşteptat.

După creşterile accelerate de preţ din ultimii trei ani şi dezvoltatorii imobiliari de la noi au început să ofere stimulente şi facilităţi promoţionale. Parcările gratuite, bucătăriile utilate şi centralele termice, avansate la ultimul Târg Imobiliar Naţional, semnalează conturarea unui vârf al pieţei imobiliare din România.

Un factor important de susţinere a pieţei imobiliare de la noi, fondurile de investiţii străine implicate atât pe segmentul rezidenţial cât şi pe cel comercial, se va confrunta tot mai mult cu o creştere susţinută a costurilor de finanţare, în condiţiile accentuării crizei creditării pe plan internaţional, şi o scădere a randamentelor.

Reducerile dobânzilor de intervenţie de către principalele bănci centrale încă nu se regăsesc şi în scăderea costurilor pentru creditele ipotecare. Guvernatorul Băncii Angliei, Mervyn King, a recunoscut zilele trecute că dobânzile ipotecare nu sunt diferite în prezent, la o rată a politicii monetare de 5,25%, faţă de august 2007, când rata dobânzii de intervenţie era de 5,75% în Marea Britanie, după cum scrie The Telegraph.

În acelaşi cotidian britanic, se mai arată că pieţele emergente din zona estică a Europei sunt pândite şi de un alt pericol. James Melcher, preşedintele fondului de hedging Balestra Capital, a ştiut să profite enorm de pe urma colapsului pieţei imobiliare americane, prin alocarea capitalului în poziţii scurte pe titlurile ipotecare. Melcher tocmai şi-a "relocat" strategia pe următoarea piaţă vulnerabilă: Europa de Est.

Creşterea dobânzilor, ieşirea sau limitarea intrărilor a noi fonduri de investiţii imobiliare şi posibilele atacuri speculative reprezintă un pericol iminent pentru piaţa noastră imobiliară.

Acum este momentul afirmării "patrioţilor imobiliari", care trebuie să-şi asume greaua "misiune" de susţinere a pieţei, în faţa condiţiilor vitrege de pe pieţele internaţionale. Aici nu mai este vorba doar de sectorul imobiliar, ci de întreaga economie naţională, "virtuală" în proporţie de aproape 60% (n.a. serviciile şi construcţiile au ajuns să reprezinte 58,8% din PIB).

În 2001, preşedintele Federal Reserve din Dalas i-a îndemnat pe membrii Camerei de Comerţ din Richardson să consume mai mult pentru a susţine economia, afectată de "dezumflarea" bulei speculative de la sfârşitul anilor "90. "Dacă ne dăm toţi mâinile şi cumpărăm un nou SUV, totul va fi OK", a declarat Robert McTeer. Greenspan a redus dobânzile şi i-a "ajutat" pe americani să "ajute" economia. Cât timp dobânzile s-au încadrat pe o tendinţă de scădere, bula imobiliară a dat impresia că, într-adevăr, totul este OK.

Fostul şef al Fed-ului din Dallas şi-a încheiat prezentarea amintită mai sus cu îndemnul "mergeţi şi cumpăraţi ceva!". Economia noastră, ţinută acum doar de servicii şi imobiliare, are nevoie de aceeaşi mobilizare patriotică. Români, criza economică mondială nu are treabă cu noi, mergeţi şi cumpăraţi case pentru voi şi urmaşii voştri! Pentru că ei le vor plăti, cu vârf şi îndesat!