Infinitul este noua limită pentru creditele ipotecare din Canada

Un canadian a trecut recent pe la banca de unde a luat un credit ipotecar pe 25 de ani pentru a-şi verifica situaţia rambursărilor, în condiţiile în care dobînzile au crescut accelerat în ultima perioadă, pe fondul majorării dobînzii de politică monetară. Spre surprinderea sa, în dreptul perioadei de rambursare era trecut simbolul matematic pentru infinit.

Cum este posibil aşa ceva? Este, deoarece creditul ipotecar contractat a fost de tipul "dobîndă variabilă, rată fixă", o "inginerie financiară" elaborată cu scopul declarat al menţinerii constante a poverii datoriei în condiţiile creşterii dobînzilor. În aceste condiţii, numărul creditelor ipotecare cu maturităţi de 60, 70 sau 90 de ani s-a angajat pe o traiectorie susţinută de creştere la nivelul băncilor care oferă credite de tipul "dobîndă variabilă, rată fixă".

După cum scrie Toronto Star, canadianul a obţinut un credit pe 25 de ani cu dobînda variabilă, cu un termen de 5 ani pînă la următoarea reînnoire sau refinanţare, şi s-a mutat în noul apartament în februarie 2022. Atunci dobînda cerută de bancă a fost de 1,4%, în condiţiile în care dobînda de referinţă pentru creditele ipotecare (n.a. prime rate) era de 2,5%.

În cazul acestui tip de credit ipotecar, o creştere a dobînzii nu presupune creşterea ratei lunare, care rămîne fixă, însă creşte perioada de rambursare.

Pentru canadianul despre care scrie Toronto Star, perioada de rambursare a crescut iniţial pînă la 55 de ani, iar apoi a depăşit semnificativ şi acest interval, ceea ce a condus la apariţia simbolului matematic pentru infinit pe graficul de rambursare.

Contractul său mai include şi aşa-numite "dobînzi declanşatoare". În momentul în care rata lunară nu mai acoperă decît plata dobînzii se spune că a fost atinsă "dobînda declanşatoare", iar principalul şi durata de rambursare încep să crească.

Pentru a evita atingerea acestui prag, un debitor care şi-a cumpărat casa în perioada pandemiei a trebuit să plătească băncii 10.000 de dolari. În curînd va urma o altă plată de 10.000 pînă la 15.000 de dolari, iar plăţile lunare vor trebui să crească cu 500 de dolari, astfel încît să fie asigurată şi rambursarea unei cote reduse din principal.

"Casa lui de vis s-a transformat într-un coşmar, la fel cum s-a transformat pentru mii de alţi proprietari, cărora li s-a spus că dobînzile vor rămîne stabile", scrie Toronto Star despre cetăţeanul care a obţinut creditul ipotecar la 1,4% doar cu un an şi jumătate în urmă.

Acum dobînda pe care trebuie să o plătească a crescut de peste patru ori, pînă la 6,2%, în condiţiile în care dobînda de referinţă a ajuns recent la 7,2%, un maxim al ultimilor 22 de ani (vezi graficul 1).

În aceeaşi perioadă de 22 de ani, soldul creditului ipotecar rezidenţial din Canada a crescut de 5 ori, pînă la 2,1 trilioane de dolari canadieni (vezi graficul 2).

Preţul mediu al locuinţelor a crescut de peste 3 ori din 2005 pînă în martie 2022, a scăzut apoi cu peste 17% pînă în ianuarie 2023, iar acum se află într-o nouă fază de creştere (vezi graficul 3), conform datelor de la Canadian Real Estate Association (CREA).

Este posibil ca presiunile de reducere a preţurilor de pe piaţa imobiliară din Canada să revină în curînd, inclusiv ca urmare a vînzărilor forţate din partea investitorilor, care au împrumutat la dobînzi foarte reduse pentru achiziţia unui număr mai mare de apartamente în scopul închirierii.

Publicaţia din Toronto mai prezintă şi alţi debitori care se confruntă cu probleme uriaşe. Unul dintre aceştia s-a văzut nevoit să-şi scoată casa la vînzare, în condiţiile în care rata lunară a crescut de la 2.850 CAD pînă la 6.200 CAD.

Deocamdată debitorul nu a apelat şi la serviciile sociale oferite de băncile de alimente. În presa din Canada au început să apară tot mai multe informaţii conform cărora chiar şi familiile care cîştigă în jur de 100.000 de dolari pe an au început să se aprovizioneze de la băncile de alimente.

Pe fondul creşterii accelerate a dobînzilor, consumatorii canadieni se văd acum puşi în faţa unor alegeri extrem de dificile. Cheltuielile discreţionare au fost primele care au scăzut semnificativ, iar în multe cazuri debitorii caută al doilea şi chiar al treilea loc de muncă pentru a-şi majora veniturile, după cum arată Toronto Star.

Au început să crească, de asemenea, numărul restanţelor şi al intrărilor în incapacitate de plată la nivelul cardurilor de credit, precum şi numărul persoanelor care se văd nevoite să-şi folosească din banii economisiţi pentru pensie.

În raportul anual de evaluare a riscurilor financiare, publicat recent de instituţia de supraveghere a instituţiilor financiare din Canada, Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), pe primul loc în clasamentul riscurilor financiare este plasată piaţa imobiliară rezidenţială.

OSFI a precizat că "evaluează în mod activ riscurile reprezentate de creditele ipotecare cu dobîndă variabilă şi rată fixă", în condiţiile în care "extinderea perioadei de rambursare nu reprezintă o soluţie pe termen lung pentru debitori", deoarece "prelungirea perioadei de rambursare prezintă riscuri sporite, inclusiv o mai mare persistenţă a soldurilor restante ale împrumuturilor şi riscuri mai mari de pierdere pentru creditori".

Despre situaţiile în care maturitatea creditului a fost extinsă pînă la 90 de ani, OSFI a precizat că debitorii nu îşi vor plăti ipotecile pentru o astfel de perioadă, în condiţiile în care se va reveni la maturitatea originală a creditului la reînnoirea contractului.

"La reînnoire, debitorii trebuie să se întoarcă la cerinţele iniţiale de creditare", arată OSFI, fără să precizeze cum ar putea susţine debitorii rate cu mult mai mari, generate atît de creşterea dobînzilor, cît şi de creşterea principalului, în absenţa unui miracol care să ducă dobînzile la minimele istorice înregistrate nu de foarte mult timp.

Un raport recent al Fondului Monetar Internaţional (FMI) arată că, dintre cele 38 de economii avansate, riscul cel mai mare de neplată pentru creditele ipotecare se înregistrează în Canada, alături de Australia, Norvegia şi Suedia.

Cele mai vulnerabile economii în faţa riscului de neplată pentru creditele ipotecare sunt cele caracterizate de un grad ridicat de îndatorare al gospodăriilor şi numărul mare de credite ipotecare cu dobînzi variabile, după cum mai subliniază FMI.

Cum dobînzile nu dau semne că şi-ar opri prea curînd creşterea la nivel global, indiferent de deciziile băncilor centrale, o "ajustare" severă a preţurilor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale pare de neoprit.

Şi nimeni nu pare să ştie, din nou, care ar putea fi efectul de contagiune sau care ar fi efectele asupra stabilităţii sistemelor bancare.