INIŢIATIVĂ ANEVAR, ÎN PREMIERĂ ÎN ŢARA NOASTRĂ: Toate informaţiile din rapoartele de evaluare - sintetizate într-o bază de date

Reporter: Care sunt principalele planuri ale ANEVAR în 2015?

Adrian Vascu: Declararea independenţei evaluatorilor şi militarea ca în contractele dintre evaluatori şi bănci şi în cele dintre evaluatori şi clienţii lor, în general, să existe o clauză care să prevadă independenţa, respectiv să nu fie făcută nicio presiune asupra rezultatului evaluării.

Reporter: Care sunt pârghiile prin care veţi face acest lucru?

Adrian Vascu: Una dintre pârghii, care ar putea avea valenţe multiple, ar fi monitorizarea evaluatorilor de către ANEVAR, conform OG 24/2011. În sprijinul monitorizării, dorim să înfiinţăm şi să gestionăm o bază de date care să conţină o sinteză a fiecărui raport de evaluare întocmit pentru garantarea împrumutului în ţara noastră.

Reporter: În ce va consta, mai exact, această bază de date?

Adrian Vascu: Noi am realizat o platformă în care am introdus toate tipurile de proprietăţi posibile la care ne-am gândit. Băncile vor transmite administratorului bazei - care este ANEVAR - o listă cu evaluatorii agreaţi de către fiecare instituţie de credit, iar noi vom asigura accesul evaluatorilor respectivi pe această platformă.

Evaluatorul va putea introduce informaţii doar pentru băncile care l-au agreat.

Odată centralizate aceste informaţii, eu, evaluator, după ce am finalizat raportul de evaluare, înainte să-l trimit băncii, accesez baza de date, introduc numărul legitimaţiei şi parola personală, selectez banca pentru care lucrez, tipul proprietăţii pe care am evaluat-o, câte camere are, codul poştal, suprafaţă, etaj, grad de finisaje, teren (câteva date legate de proprietate, fără să cerem numele beneficiarului) şi, în final, valoarea de piaţă propusă.

Completarea acestui formular durează în jur de trei-cinci minute. În momentul în care trimite informaţia, evaluatorul primeşte o hârtie cu un număr unic de înregistrare pe care o va ataşa în raportul de evaluare ce trebuie predat băncii. Instituţiile financiare nu vor primi raportul fără acest document, pe care ni s-a sugerat să fie trecută inclusiv valoarea care a fost menţionată în baza de date, pentru evitarea situaţiei în care evaluatorul ar putea trece o valoare în baza de date şi alta în raport.

Reporter: În ce stadiu se află implementarea acestui proiect?

Adrian Vascu: Softul este făcut, iar propunerea este discutată cu specialişti din bănci, în prezent discuţiile având loc sub umbrela Asociaţiei Române a Băncilor.

Reporter: Informaţiile vor putea fi analizate de orice evaluator şi de orice bancă?

Adrian Vascu: Fiecare bancă va avea acces la informaţiile ei, iar fiecare evaluator va avea acces la informaţiile lui. Dacă într-o zi un evaluator este scos de pe lista băncilor, nu mai are acces la nicio informaţie din bază.

Reporter: Ce părere au evaluatorii despre acest proiect?

Adrian Vascu: Pe de o parte, evaluatorii sunt de acord, iar pe de altă parte, aşteaptă să vadă care este timpul suplimentar pe care îl va necesita acest demers. Până la urmă, aceştia îşi doresc ca efectele pe termen lung ale măsurii gândite de noi să fie creşterea încrederii în rezultatul evaluării şi reducerea presiunilor. Nu-i înţeleg pe unii clienţi. De ce să ceri unui evaluator o anumită valoare pentru un imobil, în condiţiile în care banca este, în final, cea care îţi dă creditul? Ce faci dacă o bancă spune că nu este corectă evaluarea, argumentând acest lucru? Problema este că unii ofiţeri de credit îi încurajează pe evaluatori să ajusteze valorile. De aceea, un punct slab este şi în bănci.

Reporter: Cum aţi luat hotărârea să implementaţi această bază de date?

Adrian Vascu: Ideea de bază a fost lipsa informaţiilor de piaţă. Un element important a constat în identificarea zonelor în care sunt informaţii care să poată fi utilizate într-un fel sau altul. Acest lucru este coroborat cu faptul că mare parte din piaţa evaluărilor este legată de creditele bancare, iar presiunea pe zona comisioanelor băncilor, a valorii colateralelor, a apărut mai ales după perioada de criză. Creditele neperformante au apărut, pe de o parte, din cauză că unii nu au mai putut să plătească, iar, pe de altă parte, ca urmare a faptului că Banca Naţională a României s-a uitat la cât de acoperite cu colaterale sunt creditele care au fost date, în condiţiile în care toată lumea spunea că valorile de piaţă au scăzut, dar nimeni nu ştia cu cât. De circa doi ani, BNR solicită audituri cu valoarea colateralelor. Peste acest lucru s-a suprapus şi preocuparea Băncii Centrale Europene în ceea ce priveşte aşa numitele teste de stres.

Până în urmă cu circa un an şi ceva, auditorii analizau situaţiile financiare şi tot ei făceau şi evaluările.

Într-o discuţie pe care am avut-o cu domnul Cinteză (n.r. Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei Supraveghere din cadrul BNR), i-am spus că reglementarea evaluatorilor, începută în 2011, are chiar o zonă importantă şi acordă atenţie verificării şi monitorizării activităţii evaluatorilor.

Astfel, poate fi făcută o verificare a evaluărilor şi din perspectiva evaluatorilor, nu doar din cea a auditorilor şi, ca urmare a acestei discuţii, s-a născut această bază de date.

Reporter: Ce aşteptări aveţi în urma implementării acestui proiect?

Adrian Vascu: Printre avantajele bazei de date despre care vorbim se numără faptul că evaluatorii, ştiind că vor raporta în această bază, vor mai verifica o dată rezultatul, atât ei, cât şi colegii din bancă. Noi vom pune unele filtre, pe tipuri de proprietăţi şi nu numai şi imediat ce vom observa că o valoare iese în afară, vom acţiona prin intermediul departamentului de monitorizare. De exemplu, dacă la acelaşi gen de proprietate apare o diferenţă, ne vom pune semne de întrebare.

De asemenea, odată ce vor fi centralizate aceste informaţii, va putea fi creat cel mai curat indice imobiliar. Totodată, când vor exista întrebări din partea BNR legate de unii evaluatori, baza de date va putea oferi informaţii relevante.

Reporter: Cum va deveni obligatorie utilizarea acestei baze de date?

Adrian Vascu: Standardele de evaluare, care sunt aprobate de ANEVAR, sunt obligatorii. Ghidul de evaluare pentru garanţia bancară va deveni de asemenea oligatoriu după aprobarea în cadrul Conferinţei Naţionale, cel mai probabil în luna mai. BNR are un regulament prin care a referenţiat acest ghid al ANEVAR şi a obligat băncile să-şi facă normele interne în funcţie de ghidul ANEVAR. Aşadar, circuitul există. În momentul în care vom aproba includerea bazei de date în standardele de evaluare, băncile vor fi obligate, respectând regulamentul, să respecte şi acest nou standard. Noi încercăm, însă, să facem toţi paşii prin discuţii cu băncile, nu peste noapte.

Reporter: Aşadar, noua bază va deveni funcţională din luna mai...

Adrian Vascu: Noi intenţionăm să demarăm acum un program pilot cu băncile dispuse să se implice. În cadrul programului pilot vom experimenta cu băncile doritoare şi cu un număr de evaluatori. Programul pilot va fi derulat până când va deveni obligatoriu ghidul ANEVAR.

Reporter: Aţi afirmat că "un punct slab este şi în bănci". Puteţi să detaliaţi?

Adrian Vascu: Aş vrea chiar să nuanţez. În ţara noastră, băncile fac o selecţie de evaluatori şi au o listă cu evaluatorii selectaţi. Ca şi în cazul băncilor din Statele Unite ale Americii, unii ofiţeri de credit aveau bonusuri procent din cât vindeau, iar interesul lor să vândă era maxim, punând, astfel, presiune pe evaluatori să atribuie o valoare mai mare, pentru ca ei să poată să dea credite. Unele bănci consideră că departamentul de evaluări este subordonat creditării şi că reprezintă o frână în calea creşterii cotei de piaţă şi a numărului de credite pe care trebuie să le dea.

Să faci o evaluare este o responsabilitate, presupune timp să vezi proprietatea, comparabilele, să-ţi asumi valoarea, întrucât atunci când apare vreo problemă oamenii arată către evaluatori.

Până acum, nu a fost stabilită o graniţă între ponderea evaluatorilor interni (ai băncilor) şi cei externi. Sunt bănci în România care au evaluatorii lor în cea mai mare parte şi sunt bănci care lucrează cu evaluatori externalizaţi. În fiecare bancă, însă, există o anumită celulă compusă din evaluatori care reprezintă un tampon între bancă şi evaluatorii externi, iar în băncile care au departamente mai mari de evaluatori interni, ei fac şi evaluările, cu o atenţie sporită faţă de ceea ce înseamnă independenţa lor.

Evaluatorii erau supuşi acestor presiuni, iar presiunea cea mai periculoasă este cea în care îţi poţi pierde jobul.

Noi cerem minim trei zile pentru o evaluare, iar unele bănci au cerut evaluarea unui imobil şi în şase ore.

Prin clamarea acestei independenţe, noi încercăm să spunem "lăsaţi-ne în pace vizavi de opinii". Dacă eu, evaluator, greşesc opinia, sunt foruri specializate care mă pot verifica, dar nu banca, instituţie care este direct interesată.

Încercăm să conştientizăm băncile să nu mai pună presiuni pe termenele pentru evaluare. Acest lucru trebuie să-l înţeleagă întregul sistem bancar, pentru că dacă doar o singură bancă înţelege, aceasta devine dezavantajată competitiv faţă de celelalte.

În acest sens, am discutat deja cu reglementatorul, respectiv cu BNR, întrucât iniţiativa noastră, fără suportul Băncii Centrale, nu are nicio şansă. Ştim că nu este dorită nicio raportare suplimentară, dar ne dorim ca ea să fie cât mai puţin invazivă pentru bănci şi, în acest sens, avem şi suportul Băncii Naţionale.

Reporter: Câţi evaluatori sunt în ţara noastră?

Adrian Vascu: Sunt 4.200 de persoane fizice şi peste 340 de companii autorizate să facă evaluări. La începutul anului 2012, când ne-am strâns toţi sub umbrela ANEVAR, eram circa 7000 de evaluatori.

Reporter: Mulţumesc!