Prima Casă stă să cadă?

Deşi scopul declarat al programului guvernamental Prima Casă este de stimulare economică, prin deblocarea pieţei imobiliare, respectiv încurajarea domeniului construcţiilor, precum şi de sprijinire a persoa­nelor fără o casă în proprietate, lucrurile stau altfel în realitate, susţin unii brokeri de credite şi reprezentanţi ai unor agenţii imobiliare.

Aceştia arată că deşi avantajele nete ale programului Prima Casă sunt avansul şi dobânda reduse în comparaţie cu un credit ipotecar clasic, există multe neajunsuri care pot compromite serios reuşita acestui program.

În primul rând, este posibil să apară pe piaţă produse care vor concura Prima Casă, au declarat recent, în cadrul unui seminar, reprezentanţii brokerului de credite Credit Zone şi cei ai agenţiei imobiliare Prezident.

ING a făcut deja acest pas, prin retragerea din programul guvernamental şi promisiunea de a lansa cât mai curând un produs similar.

Astfel, este posibil ca, peste şase luni, un credit Prima Casă să nu fi fost cea mai fericită alegere în comparaţie cu un credit ipotecar clasic, spun reprezentanţii brokerului de credite.

Aici trebuie menţionat că o casă achiziţionată prin acest program nu poate fi vândută timp de cinci ani, interdicţie care nu se regăseşte în cazul unui credit ipotecar clasic.

Dintr-o analiză realizată de Credit Zone reiese că există o diferenţă la rata lunară de 75-100 de euro pentru un împrumut de 40.000 euro, între un credit ipotecar clasic şi unul acordat prin programul Prima Casă.

Diferenţa în favoarea creditului prin Prima Casă poate fi un avantaj competitiv semnificativ, însă nu trebuie omisă interdicţia de a avea în posesie alte proprietăţi şi de a fi contractat alte credite ipotecare.

• Prezident: dobânzile în lei de pe piaţa retail vor scădea în viitorul apropiat

În plus, Daniel Dobre, director de marketing în cadrul agenţiei imobiliare Prezident, este de părere că dobânzile în lei de pe piaţa retail vor scădea în viitorul apropiat.

Opinia sa este susţinută şi de cei de la Credit Zone.

"Oricum, dobânzile vor scădea, pentru că Uniunea Europeană le va cere băncilor cu filiale în diferite ţări să-şi alinieze costurile", a menţionat reprezentantul agenţiei imobiliare.

În Austria, de pildă, grupul bancar Erste (acţionarul majoritar al BCR) aplică dobânzi diferite faţă de BCR în România, situaţie similară şi pentru Raiffeisen, care, în Bulgaria promovează cu totul alte costuri de creditare, faţă de ţara noastră, a subliniat Daniel Dobre, adăugând că există şanse ca Euribor să crească din nou peste un an, ridicând, astfel, costurile creditării.

Domnia sa a precizat: "Euribor poate să ajungă din nou la un nivel de 4,5%, cum era anul trecut. Probabil acest lucru se va întâmpla peste un an".

Cât despre avansul plătit de potenţialii beneficiari ai unui credit Prima Casă către vânzătorii de imobile, există o mare problemă, întrucât acesta poate fi pierdut dacă banca sau Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM) respinge dosarul solicitantului.

Reprezentantul Prezident ne-a declarat că niciun vânzător nu va da unui posibil cumpărător al imobilului său actele în original cerute de bancă, fără plata avansului. Şi asta pentru că un aşa-zis cumpărător se poate transforma în vânzător, prin falsificarea actelor.

O soluţie ar fi ca vânzătorii de apartamente să returneze avansul, în cazul în care banca, sau FNGCIMM, nu aprobă creditul cumpărătorului. Tot ce au obţinut cei de la Prezident pentru clienţii agenţiei este promisiunea din partea proprietarilor de imobile de returnare a unei părţi din avans.

"Noi am reuşit să negociem cu vânzătorii de apartamente să-i despăgubească pe clienţii care au de plătit un avans de 2.000-3.000 de euro, cu suma de 1.000 de euro pentru timpul pierdut, în cazul în care dosarul este respins", au menţionat aceştia.

În această situaţie, domnia sa ne-a declarat că nu este nici o şansă ca vânzătorii să returneze în întregime avansul, pentru că "nu sunt de acord să stea două luni blocaţi cu apartamentul, între timp să piardă 20 de posibili cumpărători, iar apoi să o ia de la capăt".

• Daniel Dobre: "Dacă programul Prima Casă eşuează, suntem cu toţii într-un mare impas"

În cazul în care dosarul solicitantului de credit este respins de bancă sau FNGCIMM, atât avansul, cât şi taxa notarială de 100-150 de lei pentru întocmirea actelor sunt pierdute.

Daniel Dobre a precizat: "Dacă programul Prima Casă eşuează, suntem cu toţii într-un mare impas. Şi aici mă refer la agenţii imobiliare, bănci, oameni care solicită un credit. În prezent, niciun reprezentant al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare nu a îndrăznit să deschidă acest subiect, doar noi, pe la colţuri, mai atragem atenţia".

Potrivit reprezentantului Prezident, "poţi să te încadrezi cu salariul pentru Prima Casă, poţi să ai semnat ante-contractul cu vânzătorul, poţi avea banii pentru cele trei rate colaterale care trebuie depuse la bancă, însă tot există posibilitatea ca banca să nu-ţi acorde creditul". Aici trebuie luate în calcul posibilitatea scăderii salariilor şi domeniul de activitate al solicitantului, de care ţin cont băncile, a adăugat reprezentantul Prezident.

Un alt risc pe care trebuie să şi-l asume cei care doresc un credit prin Prima Casă este cel al subevaluării preţului apartamentului de către bănci sau FNGCIMM.

Astfel, cumpărătorul plăteşte un avans de 5% calculat la preţul apartamentului impus de vânzător, şi poa­te constata apoi că banca sau FNGCIMM îi aprobă un credit pentru o sumă mai mică, rezultată din evaluarea imobilului, a atras atenţia Daniel Dobre.

Potrivit reprezentanţilor Credit Zone, băncile sunt tentate să subevalueze preţul locuinţelor, din cauză că valoarea acestora a scăzut faţă de anul trecut: "Banca pierde dacă este nevoită să execute silit un imobil pentru care a acordat un credit la valoarea lui din 2008. De aceea, în prezent există o tendinţă de subevaluare a apartamentelor".

În plus, proprietarii de apartamente au mărit preţurile apartamentelor, odată cu zvonul lansării programului Prima Casă.

Întrebat dacă aceste proceduri nu sunt valabile şi pentru accesarea unui credit ipotecar clasic, reprezentantul Prezident ne-a spus că procedura de aprobare a dosarului de credit prin programul Prima Casă diferă, întrucât acesta trebuie să treacă şi pe la Fond, părere susţinută şi de reprezentanţii brokerului de credite.

Domnia sa ne-a declarat: "Pentru primul contract semnat cu o bancă de un client al agenţiei noastre, pe 7 iulie, ni s-a spus să întrebăm peste două luni la FNGCIMM. Eu nu cred în reuşita acestui program, al cărui scop este unul pur electoral. După alegeri, vom vedea cum el eşuează".

Potrivit lui Lucian Bălă, branch manager în cadrul Credit Zone, durata medie de acordare a unui credit ipotecar clasic este de 2-3 săptămâni, în timp ce, pentru Prima Casă, o aprobare poate dura chiar şi două luni, ne-a declarat Daniel Dobre.

Referitor la acest aspect, cei de la Credit Zone ne-au spus: "Nimeni nu ştie cât timp va mai trece până când solicitanţii de credite Prima Casă, ale căror dosare au fost aprobate de bănci, vor primi şi banii".

Deşi băncile au aprobat circa 34 de dosare pentru programul Prima Casă, până în prezent banii nu au fost înmânaţi clienţilor, deci nici vânzătorilor de imobile, mai spun sursele citate, şi asta întrucât o parte din dosare trebuie să fie aprobate şi de FNGCIMM.

• Daniel Dobre: Particularii au majorat preţul apartamentelor, în timp ce dezvoltatorii le-au scăzut

Urmare a lansării programului Prima Casă, preţul locuinţelor de 1-2 camere de pe piaţa secundară, pentru care cei de la Credit Zone estimează o cerere de 75%, a crescut în medie cu 5%, "acest lucru diminuând indirect diferenţele de rată lunară dintre creditul ipotecar clasic şi cel acordat prin Prima Casă".

Potrivit lui Daniel Dobre, preţurile apartamentelor au crescut cu 10.000 de euro în ultima lună.

Reprezentantul Prezident a explicat: "Am avut 25 de vizionări într-o singură zi pentru un singur apartament. N-am mai avut de doi ani aşa ceva. Un vânzător care primeşte 25 de persoane într-o singură zi, este normal să majoreze preţul".

Dacă un apartament de două camere costa 50-55.000 de euro acum 2 luni, în prezent "nu îl găseşti sub 60.000 de euro, preţul urcând chiar spre 65.000-70.000 pentru unii vânzători", a precizat Daniel Dobre. În aceeaşi ordine de idei, o garsonieră care costa 38.000 de euro acum câteva luni, în prezent a ajuns la 43.000 de euro.

În schimb, dezvoltatorii au scăzut preţurile.

Un apartament la 80.000 de euro acum două luni, poate fi cumpărat în prezent cu 70.000, chiar 60.000 de euro, fiind vorba de locuinţe noi, din 2008-2009.

Dacă programul Prima Casă va avea succes, Daniel Dobre este de părere că preţul locuinţelor va rămâ­ne cel puţin la fel sau va creşte.

În schimb, dacă Prima Casă dispare şi nu apar oferte competitive din partea băncilor, preţurile vor scădea.

Daniel Dobre a declarat: "Dacă se dă drumul la Prima Casă, va fi bine, dar întrebarea este când vor primi banii solicitanţii pentru care au fost aprobate creditele. Pentru situaţii stringente, recomand clienţilor să aplice, în acelaşi timp, atât pentru Prima Casă, cât şi pentru un credit ipotecar clasic", a spus Daniel Dobre. Pe de de altă parte, reprezentanţii Credit Zone recomandă clienţilor care se grăbesc să aplice pentru creditul clasic, iar celor care sunt dispuşi să mai aştepte, pentru Prima Casă.