Retrospectivă Imobiliare.ro: Cinci tendinţe din piaţa rezidenţială şi prognoze pentru 2025

Anul 2024 a fost unul favorabil pentru piaţa rezidenţială, cu o cerere constantă şi condiţii mai bune pentru creditele ipotecare faţă de 2023, potrivit comunicatului remis redacţiei. Totuşi, oferta a continuat să scadă, atât pe segmentul vânzărilor, cât şi pe cel al închirierilor. În acest context, preţurile au atins noi recorduri în marile oraşe din România.

În 2024, creşterea TVA-ului pentru locuinţele cu preţuri peste 120.000 de euro nu a descurajat cumpărătorii, care s-au adaptat rapid la noile condiţii ale pieţei. Ofertele de dobândă fixă din partea băncilor au devenit tot mai atractive, stimulând atât achiziţiile, cât şi refinanţările sau renegocierea creditelor ipotecare. Dobânzile au scăzut de la 5,75% la începutul anului la 4,9%, ceea ce a impulsionat cererea pe piaţa rezidenţială.

Până la finele lunii octombrie au fost acordate, la nivel naţional, credite ipotecare în valoare de 40 de miliarde de lei, dublul sumei înregistrate în 2023, conform datelor publicate de Banca Naţională a României (BNR).

"Piaţa de creditare a rămas efervescentă pe tot parcursul anului, atât pe creditele noi, unde a compensat scăderile de anul trecut, cât şi pe refinanţări. Creşterea substanţială a veniturilor populaţiei, în special în oraşele mari, coroborată cu un nivel acceptabil al ofertei de creditare, a susţinut o astfel de evoluţie. BNR a dat un semnal pozitiv la jumătatea anului prin reducerea dobânzii cheie într-o perioadă în care inflaţia confirmase un trend descendent. Fiind un an electoral, măsurile guvernamentale nepopulare au fost amânate. Iar spre finalul anului, apropierea de un 2025 plin de incertitudine (de exemplu privind creşterea taxelor sau creşterea preţurilor), a determinat mulţi cumpărători să accelereze finalizarea achiziţiilor. Împreună, aceşti factori au generat un efect multiplicator asupra creşterii pieţei", a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.

"Piaţa rezidenţială se află într-un echilibru delicat: deşi cererea a rămas ridicată pe tot parcursul anului, susţinută de o relativă stabilitate economică, aceasta rămâne extrem de sensibilă la climatul socio-politic. Orice semn de instabilitate, fie el economic, politic sau social, poate scoate la iveală vulnerabilităţile pieţei, determinând intrarea în pasivitate a cumpărătorilor. Astfel, deşi aparent ne aşteaptă un an 2025 pozitiv, piaţa rezidenţială va fi cu siguranţă marcată de alegerile prezidenţiale din primăvară, dar şi de orice imprevizibilitate, fie că vorbim de creşteri de taxe, fie de instabilitate guvernamentală", a explicat şi Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

În 2024, oferta de locuinţe a scăzut cu 30%, ceea ce a dus la o reorientare a cumpărătorilor către cartierele periferice din marile oraşe, precum Bucureşti, Braşov şi Cluj-Napoca. Reducerea ofertei şi creşterea preţurilor i-au determinat pe mulţi să caute locuinţe mai accesibile în zonele periurbane, unde stocurile sunt mai mari şi preţurile mai scăzute. Aceasta tendinţă este sprijinită de dezvoltarea infrastructurii şi a transportului public, aspecte care fac periferia mai atractivă, în special pentru familii.

"La aceste avantaje se adaugă şi procesul mai simplu de obţinere a autorizaţiilor de construire, ceea ce va duce la o ofertă din ce în ce mai variată, în oglindă cu ceea ce se întâmplă în marile oraşe, în Bucureşti de exemplu, unde procesul de autorizare este în impas", a explicat directorul de marketing al Imobiliare.ro.

În 2024, Drumul Taberei a fost cel mai căutat cartier din România, cu aproximativ 5 potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament scos la vânzare. Alte cartiere din Bucureşti, precum Titan, Berceni, Militari şi Dristor, au ocupat şi ele locuri fruntaşe în topul naţional, beneficiind de acces facil la reţeaua de transport public. Pe segmentul pieţei noi, Drumul Taberei s-a plasat pe locul 3, fiind depăşit doar de Militari şi Berceni, unde preţurile sunt mai accesibile. De asemenea, cartierele Pipera şi Theodor Pallady, care au cunoscut dezvoltări semnificative, au completat acest clasament.

Top 10 cartiere din ţară unde cumpărătorii au găsit cele mai multe apartamente noi la vânzare în 2024:

1.Pipera, Bucureşti: 2.732 apartamente (2.306 euro/mp)

2.Berceni, Bucureşti: 2.699 apartamente (1.286 euro/mp)

3.Theodor Pallady, Bucureşti: 2.340 apartamente (1.372 euro/mp)

4.Militari, Bucureşti: 1.913 apartamente (1.222 euro/mp)

5.Tractorul, Braşov: 1.582 apartamente (2.143 euro/mp)

6.Băneasa, Bucureşti: 1.308 apartamente (2.329 euro/mp)

7.Titan, Bucureşti: 1.218 apartamente (1.536 euro/mp)

8.Brâncoveanu, Bucureşti: 1.195 apartamente (1.325 euro/mp)

9.Aviaţiei, Bucureşti: 1.059 apartamente (2.800 euro/mp)

10.Bucureştii Noi, Bucureşti: 1.048 apartamente (2.000 euro/mp)

Top 10 cartiere din ţară unde cumpărătorii au găsit cele mai multe apartamente vechi la vânzare în 2024:

1.Drumul Taberei, Bucureşti: 4.113 apartamente (1.452 euro/mp)

2.Mănăştur, Cluj-Napoca: 3.406 apartamente (2.429 euro/mp)

3.Titan, Bucureşti: 3.370 apartamente (1.528 euro/mp)

4.Berceni, Bucureşti: 2.628 apartamente (1.368 euro/mp)

5.Dristor, Bucureşti: 2.352 apartamente (1.714 euro/mp)

6.Mărăşti, Cluj-Napoca: 1.904 apartamente (2.671 euro/mp)

7.Gheorgheni, Cluj-Napoca: 1.884 apartamente (2.716 euro/mp)

8.Brâncoveanu, Bucureşti: 1.721 apartamente (1.442 euro/mp)

9.Astra, Braşov: 1.521 apartamente (1.690 euro/mp)

10Pantelimon, Bucureşti: 1.479 apartamente (1.429 euro/mp)

Preţurile locuinţelor au crescut într-un ritm mai alert decât în 2023. Cele mai mari scumpiri au apărut în Braşov, dar cele mai scumpe cartiere pot fi găsite în Bucureşti şi Cluj-Napoca.

Preţul mediu solicitat la nivel naţional de proprietari şi dezvoltatori a fost în ianuarie 2024 de 1.510 euro/mp util. La începutul lunii decembrie deja se depăşise pragul de 1.700 euro/mp util. S-a putut observa, astfel, un avans cu 13% în mai puţin de un an, potrivit Indicelui Imobiliare.ro.

Apartamentele s-au scumpit pe tot parcursul anului 2023 cu circa 6%.

Majorări chiar mai consistente au apărut în marile oraşe din ţară. Cel mai mult s-au scumpit într-un an apartamentele din Braşov, mai exact cu 20%. Oraşul a devansat Capitala pe parcursul lui 2024 în topul celor mai scumpe din ţară şi a reuşit să-şi păstreze poziţia, fiind depăşit la ora actuală doar de Cluj-Napoca.

Media înregistrată la vânzare în Cluj-Napoca se apropie cu paşi repezi de 3.000 de euro/mp util, pragul acesta fiind depăşit deja pe segmentul nou al pieţei rezidenţiale.

Timişoara se află la polul opus al clasamentului, fiind pentru cumpărători cel mai accesibil centru urban major al ţării. Preţul mediu practicat pe plan local este de 1.675 euro/mp util şi se menţine, în prezent, sub media naţională.

Majorările au fost atenuate de salariile mai bune obţinute de români în 2024. În ianuarie, câştigul salarial mediu net era la nivel naţional de 4.859 de lei, conform datelor Institutului Naţional de Statistică. Până în octombrie acesta a crescut cu aproape 9% până la 5.268 de lei.

"Cu anumite segmente care ating un ritm anual de creştere de aproape 30%, piaţa rezidenţială riscă să dea semne de supraîncălzire. Totuşi, în contextul în care vom avea stabilitate economică, ne aşteptăm ca preţurile să continue să crească în 2025, deşi nu sunt excluse corecţii la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creşterea ar trebui să se rezume la o singură cifră", a declarat Daniel Crainic.

Top 10 cele mai scumpe cartiere din România pentru cumpărători:

Primăverii, Bucureşti: 3.071 euro/mp

Sopor, Cluj-Napoca: 3.034 euro/mp

Herăstrău, Bucureşti: 3.000 euro/mp

Calea Poienii, Braşov: 2.983 euro/mp

Plopilor, Cluj-Napoca: 2.877 euro/mp

Centru, Cluj-Napoca: 2.846 euro/mp

Andrei Mureşanu, Cluj-Napoca: 2.817 euro/mp

Bună Ziua, Cluj-Napoca: 2.796 euro/mp

Borhanci, Cluj-Napoca: 2.782 euro/mp

Gheorgheni, Cluj-Napoca: 2.778 euro/mp

Top 10 cele mai ieftine cartiere din marile oraşe pentru cumpărători:

Ferentari, Bucureşti: 1.197 euro/mp

Giurgiului, Bucureşti: 1.263 euro/mp

Aviaţiei (Dancu), Iaşi: 1.268 euro/mp

Prelungirea Ghencea, Bucureşti: 1.273 euro/mp

Bucium, Iaşi: 1.326 euro/mp

Rahova, Bucureşti: 1.340 euro/mp

Berceni, Bucureşti: 1.355 euro/mp

Fratelia-Steaua, Timişoara/Progresul, Bucureşti: 1.358 euro/mp

Zona Industrială-CET, Constanţa: 1.362 euro/mp

Faleza Sud (Poarta 6), Constanţa: 1.367 euro/mp

"Deşi Clujul este incontestabil cel mai scump oraş al ţării, Bucureştiul se remarcă printr-o diversitate mult mai mare a pieţei, astfel încât are două din cele mai scumpe trei cartiere din ţară, dar 6 din cele mai ieftine zone din ţară. De remarcat că niciun cartier din Timişoara nu intră în topul celor mai scumpe cartiere rezidenţiale din ţară şi niciun cartier din Cluj-Napoca nu se află printre cele mai ieftine zece cartiere rezidenţiale din România", spune directorul de marketing al Imobiliare.ro.

Cei mai mulţi români care iau un credit ipotecar devin proprietari la 35 de ani. Împrumutul mediu obţinut de persoanele care au apelat la cei peste 200 de brokeri din reţeaua naţională Imobiliare.ro Finance a fost în luna ianuarie de 62.400 de euro. În noiembrie, valoarea sa ajungea la 72.853 de euro.

Avansul pe care românii au preferat să-l plătească atunci când au apelat la finanţare a crescut în 2024 la circa 20%.

Împrumutul cu cea mai mare valoare dedicat unei achiziţii imobiliare a fost obţinut în Timişoara. Este vorba despre un credit ipotecar de 2,2 milioane de lei (echivalentul a circa 450.200 de euro). Banii au fost folosiţi pentru cumpărarea unei case localizate în cartierul Braytim.

"Începutul lui 2025 vine cu câteva incertitudini, dar şi cu unele veşti bune. Politica fiscală va suferi cu siguranţă nişte modificări, având în vedere nivelul deficitului bugetar. Inflaţia a depăşit deja proiecţiile anterioare, iar în contextul unor creşteri de taxe, chiar şi mai puţin agresive, ea poate să ameninţe evoluţia dobânzilor anul viitor. Instabilitatea politică a pus presiune pe lichiditatea din piaţă, pe finanţarea deficitului, pe bursă, dar şi pe cursul valutar, forţând BNR să intervină, şi nu vom şti, cel puţin până la primăvară, dacă am depăşit aceste probleme sau din contra ele vor reveni", a explicat Dan Niculae.

"Pe plan pozitiv, IRCC va scădea din ianuarie la 5,66% (aferent trim.III), acesta fiind un efect al reducerii dobânzii cheie de către BNR în vară. UE a confirmat că ne va acorda 7 ani în loc de 4 să revenim în ţintele de deficit bugetar, ceea ce reduce din necesitatea unor politici fiscale foarte agresive. Am intrat pe deplin în Schengen, cu un efect potenţial pozitiv asupra PIB. BCE a redus recent dobânda cheie pentru a patra oară anul acesta, ceea ce oferă un context favorabil la nivel regional", a mai adăugat Managing Directorul Imobiliare.ro Finance .

Chiriile au fost majorate, la rândul lor, pe parcursul anului 2024, dar s-au apreciat într-un ritm mai lent decât cel înregistrat în cazul preţurilor solicitate de proprietari la vânzare. La nivel naţional discutăm în cazul apartamentelor despre un avans cu 4%, până la o medie de 470 de euro/lună.

Oferta a scăzut cu 24% pe piaţa chiriilor faţă de 2023, potrivit datelor Imobiliare.ro. Locuinţele vechi au reprezentat aproximativ 65% din totalul proprietăţilor pentru care s-au căutat chiriaşi pe parcursul acestui an.

Militari a fost cartierul din România care a atras cel mai mare număr de potenţiali chiriaşi. Preţul mediu scăzut, de doar 350 euro/lună, şi apropierea faţă de polul universitar Grozăveşti - Politehnică - Leu au fost doi factori care au contribuit la popularitatea sa.

Clasamentul celor mai populare zone din ţară în rândul chiriaşilor a fost dominat de cartiere din Bucureşti. Următoarele poziţii au fost ocupate de Drumul Taberei, Dristor, Lujerului, Tineretului, Pipera, Unirii, Titan, Berceni şi Aviaţiei. Acestea fie le oferă viitorilor locuitori avantajul unui cost redus la închiriere şi acces la reţeaua de transport prin subteran, fie un confort sporit şi proximitate faţă de centru, un pol universitar sau de business.

"Chiriile nu au ţinut pasul cu evoluţia preţurilor de vânzare, motiv pentru care randamentele au scăzut, în general. Credem însă că în toate centrele regionale ale ţării, chiriile se vor consolida în timp. Anticipata lege a REIT-urilor poate juca un rol important în acest sens, influenţând în timp nivelul chiriilor", a explicat Daniel Crainic, directorul de marketing Imobiliare.ro.

În cinci cartiere din România chiriaşii au avut nevoie de un buget mediu de cel puţin 1.000 de euro/lună pentru a se muta într-un apartament nou. Toate acestea s-au aflat în Capitală. Este vorba despre Primăverii (2.500 euro/lună), Aviatorilor-Kiseleff (1.800 euro/lună), Dorobanţi (1.300 euro/lună), Herăstrău (1.200 euro/lună) şi Floreasca (1.000 euro/lună).

Cele mai scumpe zone din marile oraşe pentru chiriaşi (indiferent de vechimea apartamentului):

Primăverii, Bucureşti: 1.400 euro/lună

Calea Poienii, Braşov: 950 euro/lună

Sopor, Cluj-Napoca: 677 euro/lună

Faleza Nord, Constanţa: 600 euro/lună

Centru, Iaşi: 500 euro/lună

Cetate, Timişoara: 485 euro/lună

Cele mai ieftine zone din marile oraşe pentru chiriaşi (indiferent de vechimea apartamentului)

Someşeni, Cluj-Napoca: 378 euro/lună

Florilor-Craiter, Braşov: 360 euro/lună

Giurgiului, Bucureşti: 350 euro/lună

Alexandru cel Bun, Iaşi: 350 euro/lună

Zona Industrială-CET, Constanţa: 241 euro/lună

Blaşcovici, Timişoara: 220 euro/lună

Pipera, cartierul din România cu cele mai multe apartamente de închiriat. Acesta a devenit extrem de atractiv pentru investitori oferind inclusiv proximitate faţă de unul dintre principalii poli de business ai Bucureştiului. S-au căutat, în 2024, chiriaşi pentru aproape 5.000 de apartamente localizate aici.

Berceni şi Drumul Taberei ocupă următoarele poziţii în clasamentul naţional al zonelor unde chiriaşii au avut cele mai multe opţiuni la dispoziţie în 2024. Proprietarii au listat pe Imobiliare.ro circa 3.900 de apartamente la închiriere în fiecare dintre cele două zone şi le-au oferit chiriaşilor în plus avantajul preţurilor mai accesibile.

Dacă pentru închirierea unui apartament în Pipera a fost necesar un buget mediu de 700 euro/lună, în cazul în care chiriaşul s-a orientat spre o locuinţă din Berceni sau din Drumul Taberei a avut nevoie de doar 380 euro/lună, respectiv de 400 euro/lună pentru a-şi achita chiria.