River Development investeşte 90 milioane euro în proiectele pe care le desfăşoară

Reporter: În ce stadiu de dezvoltare se află proiectul rezidenţial The Light?

Sorin Vişoianu: The Light este un proiect dezvoltat în mai multe etape, care evoluează în linie cu cerinţele pieţei. Într-o primă fază, proiectul s-a concentrat pe dezvoltarea segmentului de birouri, iar în funcţie de dinamica pieţei şi tendinţele de ocupare, vom trece la următoarele etape, care includ şi segmentul rezidenţial. Nu avem o dată certă pe care să o putem înainta în acest moment, tocmai pentru că avem flexibilitatea atât de a inter-schimba fazele în funcţie de nevoie, cât şi de a le suprapune. De aceea, etapa urmă-toare de dezvoltare se poate concentra fie pe dezvoltarea celorlalte două faze pe segmentul office şi a infrastructurii pentru întregul proiect, fie pe abordarea simultană a rezidenţialului cu una din fazele de office. În plus, The Light este gândit ca un proiect pe termen mediu, astfel încât avem în vedere continuarea fazelor în cel mai scurt timp de la momentul livrării The Light One, aflându-ne în stadiul de planificare şi pregătire pentru etapele următoare.

Reporter: Când au fost începute lucrările?

Sorin Vişoianu: Construcţia primei clădiri din ansamblul The Light a fost demarată în anul 2017, respectiv la clădirea de birouri de clasa A The Light One.

Lucrările la The Light One, primul ansamblu de birouri din complexul The Light, sunt într-un stadiu avansat şi suntem optimişti că vom putea finaliza lucrările spre închiderea trimes-trului al doilea al acestui an.

Reporter: Care sunt caracteristicile ansamblului - suprafaţa terenului şi a clădirii, numărul de spaţii birouri, destinaţia etc.?

Sorin Vişoianu: Dacă vorbim des-pre întreg ansamblul, The Light este proiectat pe baza unui amplu concept mixed-use cu funcţionalităţi în domeniul office şi rezidenţial şi alte facilităţi care vin să completeze experienţa de închiriere sau locuire în linie cu nevoile actuale ale consumatorului modern, precum zona pentru relaxare sau socializare sau de un sky bar care va deveni un nou punct de atracţie pentru going out sau întâlniri de afaceri. Design-ul întregului ansamblu este în linie cu tendinţele internaţionale şi oferă un plus de flexibilitate în organizarea spaţiilor. Vorbim despre o suprafaţă totală construită de peste 145.000 de metri pătraţi, dintre care aproximativ 95.000 de metri reprezintă suprafaţa închiriabilă de birouri. Din punct de vedere al proporţiilor alocate celor două segmente, conform planului actual, peste 105.000 de metri pătraţi construiţi vor fi destinaţi pentru spaţii de birouri şi restul pentru rezidenţial. Segmentul de birouri este proiectat în trei clădiri distincte - The Light One, The Light Two şi The Light Three, construcţia primeia dintre ele fiind aproape finalizată. Cele 3 clădiri au un regim de înalţime cuprins între 11 etaje pentru The Light One şi 18 niveluri pentru cea de-a treia clădire.

Clădirea The Light One, în prezent în dezvoltare, aduce în Bucureşti şi o serie de noutăţi care o diferenţiază în piaţă. Vorbim de un ecran LED de 108 mp, amplasat pe două din faţadele clădirii. Va fi primul ecran LED transparent din România, oferind o vizibilitate premium companiilor care rulează spoturi pe ecran, în timp ce vederea celor din clădire nu va fi deloc obstrucţionată.

În plus, faţada clădirii este una dintre puţinele din România care au beneficiat de testare la scară reală pentru infiltraţii (aer-apă-vânt). Peretele-cortină este astfel gândit încât să aibă un rol estetic, dar şi funcţional, asigurând un nivel crescut al filtrării luminii solare la interior, precum şi un control pasiv al temperaturii.

Nu în ultimul rând, din dorinţa de a eficientiza costurile chiriaşilor, clădirea beneficiază de unul dintre cele mai scăzute niveluri de add-on factor din piaţă, de doar 5%, spaţiile nete închiriabile fiind materializate la maxim.

Pentru că ştim cât de important este confortul de a avea siguranţa unui loc de parcare, ansamblul este proiectat să cuprindă peste 1.500 de locuri de parcare la momentul finalizării tuturor etapelor, iar primele 300 vor fi deja utilizabile la momentul finalizării The Light One. Pentru următoarele faze, am prevăzut o infrastructură pentru parcare cu trei niveluri subterane.

În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, proiectul prevede 196 apartamente de 2, 3 şi 4 camere, având suprafeţe construite pornind de la 140 mp până la 190 mp, desfăşurate pe o suprafaţă totală construită de aproximativ 39,815 metri pătraţi. Apartamentele sunt dispuse câte două pe fiecare etaj, iar clădirea este proiectată cu dublă orientare - către Parcul Politehnica şi Bulevardul Iuliu Maniu. În linie cu tendinţele de lifestyle, sectorul rezidenţial va beneficia şi de spaţii verzi sau spaţii de relaxare şi locuri de joacă pentru copii, o zonă de 500 de metri pătraţi pentru retail, aproape 2.000 de metri pătraţi alocaţi zonei de fitness şi spa şi, nu în ultimul rând, lifturi care asigură accesul direct în apartament.

Reporter: Care este valoarea proiectului?

Sorin Vişoianu: Aşa cum am menţionat la început, The Light este un proiect care se va dezvolta în mai multe faze, acestea fiind în strânsă legătură cu dinamica pieţei. De aceea, proiectul oferă o marjă largă de flexibilitate în ceea priveşte calendarul investiţional. Ce putem spune este că, până în prezent, valoarea investiţiei în clădirea The Light One (prima clădire dezvoltată în cadrul ansamblului The Light) se ridică la circa 29 de milioane de euro. Alături de proiectul şi dezvoltările curente din Sema Parc, investiţiile pe care River Development le va aloca proiectelor în prezent în derulare se ridică la peste 90 de milioane de euro.

Reporter: Care va fi preţul de închieriere/vânzare?

Sorin Vişoianu: Conform ultimelor analize disponibile, piaţa închirierilor pe segmentul office nu a cunoscut modificări majore în ultimele 12 luni, astfel că marjele se menţin în linie cu încadrarea zonală, respectiv sume cuprinse între aproximativ 14 şi 15 euro metrul pătrat. Cu toate acestea, media pieţei este un punct de pornire pentru orice tip de negociere, în funcţie de specificaţiile tehnice ale clădirii, locaţie, nevoile chiriaşilor, facilităţile puse la dispoziţie de dezvoltator, flexibilitatea ambelor părţi fiind extrem de importantă în negocieri.

În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, este prematur în acest moment să vorbim despre o listă concretă de preţuri, dar proiectul se va adresa segmentului cu venituri medii şi peste medie. Localizarea central-vestică, ideal conectată la infrastructura oraşului, calitatea execuţiei şi atenţia la detalii, spaţiile adiacente care întregesc spectrul unui stil de viaţă modern, precum şi suprafeţele generoase ale apartamentelor sunt elementele prin care ansamblul The Light Home se va distinge pe piaţa locală.

Reporter: Aveţi deja spaţii contractate?

Sorin Vişoianu: În acest moment, suntem în discuţii avansate cu mai mulţi clienţi din diferite sectoare de business, dar până la finalizarea negocierilor şi a tuturor formalităţilor contractuale operăm în cadrul unui cadru de confidenţialitate.

Reporter: Care sunt clienţii pe care îi vizaţi?

Sorin Vişoianu: Dorinţa noastră este să coagulăm în jurul nostru o comunitate dinamică ce va da viaţă acestui nou pol de dezvoltare din Vestul Capitalei. Dacă ne referim la segmentul office, credem că poziţionarea The Light One oferă în sine nişte avantaje competitive din mai multe perspective. Pe de o parte, clădirea este situată pe Bulevardul Iuliu Maniu, în imediata apropierea uneia dintre cele mai circulate intersecţii din Bucureşti, ceea ce le oferă o vizibilitate extraordinară viitoarelor companii care vor alege să se stabilească aici. Mai mult, zona de Vest a capitalei oferă avantajul proximităţii de comunitatea academică din Politehnică, ceea ce pentru companiile din sectorul IT&C (şi nu numai) poate genera noi oportunităţi de colaborare pentru dezvoltarea unor noi produse sau servicii.

De asemenea, pentru că înţelegem cât de importante sunt pentru companii flexibilitatea şi versatilitatea spaţiilor, proiectele dezvoltate de River Development oferă soluţii în acest sens, pliabile pentru orice fel de sector sau specific de business.

Reporter: Mai aveţi şi alte astfel de ansambluri?

Sorin Vişoianu: În paralel cu proiectul The Light, dezvoltăm Sema Parc, un proiect pe care îl putem descrie, fără lipsă de modestie, ca cel mai mare demers de reconversie urbană din Capitală. Master Planul presupune o dezvoltare imobiliară întinsă pe aproximativ 41 de hectare, şi o suprafaţă totală construită care, la finalul proiectului, va atinge aproximativ 1 milion de metri pătraţi construiţi.

Concret, dacă vorbim despre un total al suprafeţelor construite şi împărţirea lor pe functionalităţi, Sema Parc se ridică la un total de aproximativ 964.800 mp construiţi. Cea mai mare pondere o reprezintă segmentul de birouri cu 54% din totalul construit (526.800 mp), fiind urmat de segmentul rezidenţial cu 32% (305.200 mp). Spaţiile comerciale şi destinate recreerii vor ocupa un procent de 10% din totalul construit (93.500 mp), iar segmentul hotelier este estimat la 2% (21.300 mp).

Avem deja 47.000 mp închiriabili livraţi în primele două clădiri de birouri finalizate la început de 2009 şi vândute către CA IMMO. În prezent, suntem în plină dezvoltare a altor 31.500 mp închiriabili în două clădiri complet noi - Oslo şi Londra -, termenul estimativ de finalizare fiind Q2 2021.

În plus, ne concentrăm atenţia pe reamenajarea unor clădiri existente şi transformarea lor în clădiri de birouri de clasa A. Vorbim de aproximativ 23.000 mp închiriabili deja livraţi în clădirile Bruxelles şi Paris şi de alţi aproximativ 15.000 mp cu termenul estimat de livrare în Q3 2019 în clădirea Berlin.

Reporter: Ce alte planuri de investiţii mai aveţi în ţara noastră?

Sorin Vişoianu: Prin conceptele, amploarea şi unicitatea proiectelor aflate în derulare şi a celor care vor urma, River Development îşi propune schimbarea arealului central-vestic al Bucureştiului, redând societăţii un spaţiu urban modern şi armonios pentru oamenii care aleg să locuiască sau să lucreze aici. În acest moment, avem în plan două proiecte - The Light si SEMA Parc -, care urmăresc o dezvoltare etapizată, pe termen mediu şi lung şi ne concentrăm pe evoluţia lor, ţinând în permanenţă cont de dinamica pieţei, noi oportunităţi şi alte elemente care pot genera proiecte şi idei noi.

Reporter: Care sunt sursele de finanţare ale proiectului imobiliar?

Sorin Vişoianu: Finanţarea proiectului The Light provine exclusiv din surse private gestionate de entitatea de dezvoltare şi este un mix de capital propriu şi capital creditat.

Reporter: Cum vedeţi piaţa imobiliară din ţara noastră şi ce perspective credeţi că are aceasta?

Sorin Vişoianu: Cred că o observaţie interesantă ar fi aceea că asistăm la o maturizare a pieţei din perspectiva clienţilor care sunt mai conştienţi de nevoile lor, extrem de atenţi la tendinţe şi bine informaţi. În ceea ce priveşte segmentul office, de exemplu, chiriaşii înţeleg mult mai bine nevoia angajaţilor de a avea mai mult decât un simplu birou şi caută experienţe complete care să le ofere facilităţi conexe pentru socializare, luat masa, relaxare şi promenadă, spaţii verzi sau zone dedicate pentru retail şi well-being (fitness & spa). Proiectele pe care le avem acum în dezvoltare ţin cont de toate aceste nevoi ale consumatorului modern şi oferta noastră este perfect adaptată pieţei.

Reporter: Cum apreciaţi cererea/oferta din domeniu?

Sorin Vişoianu: Zona de Vest devine al doilea pol de dezvoltare al capitalei şi resimţim acest lucru, în conditiile în care cred că putem vorbi deja despre un punct critic atins în zona Barbu Văcărescu. Mai mult, un element extrem de important de care trebuie să ţinem cont indiferent de destinaţia unui proiect de dezvoltare, fie că vorbim de segmentul office sau rezidenţial, este interconectarea la infrastructură. În acest sens, vestul Capitalei beneficiază de conexiuni ideale pentru a ajunge uşor în orice zonă a oraşului.

Dacă ar fi să ne raportăm la cifrele existente, vorbim la ora actuală, de o suprafaţă totală de 379.000 mp de birouri în zona de vest, iar peste 50% din proiectele noi de birouri livrate în Bucureşti în 2018 sunt în vestul Capitalei. Previziunile pentru anul 2019 indică un procent similar din punct de vedere al livrărilor, ceea ce arată un "momentum" pentru această zonă.

Reporter: Consideraţi că urmează o nouă criză imobiliară?

Sorin Vişoianu: Dacă este ceva ce criza imobiliară anterioară ne-a învăţat, acest lucru este să ridicăm ochii din proiectul pe care îl dezvoltăm, să ne uităm la imaginea de ansamblu şi să construim cu gândul acolo. Sigur că vorbind despre o piaţă vie, este normal să existe anumite fluctuaţii şi evoluţii sinusoidale, dar nu estimăm schimbări majore pentru perioada imediat următoare.

Tocmai pentru că operăm într-un mediu dinamic, abordarea strategică pe care noi am ales-o pentru ambele proiecte pe care le avem în curs de dezvoltare (Sema Parc şi The Light) este una etapizată: dezvoltăm în prezent, ţinând cont de master plan-ul extins, având avantajul flexbilităţii şi dezvoltării în faze. De asemenea, proiectele noastre actuale se adresează acelor investitori interesaţi să se implice într-un pipeline mediu şi lung, de aceea ele au un termen de realizare între 10 şi 15 ani, corelat întotdeauna cu capacitatea de absorbţie a pieţei.

Reporter: Cum colaboraţi cu băncile?

Sorin Vişoianu: Colaborarea noas-tră cu sectorul bancar se înscrie în principiile de parteneriat cu care abordăm în general relaţiile cu partenerii de afaceri - cu deschidere şi flexibilitate. Un exemplu de succes în acest sens este chiar colaborarea pe care am avut-o pentru proiectul The Light, care este rezultatul unui mix de finanţare - fonduri proprii si fonduri bancare. Ca linie generală, preferăm din punct de vedere strategic finanţarea din resurse proprii, având de partea noastră un portofoliu solid şi de durată şi un istoric care ne dă forţa evoluţiei în piaţă, dar, în cazul proiectelor de amploare şi ambiţioase, ne uităm şi spre atragerea de resurse externe.

Reporter: Care sunt problemele pieţei şi care ar fi soluţiile pentru rezolvarea acestora, în opinia dumneavoastră?

Sorin Vişoianu: Cred că elementele de stabilitate politică, în mod special cele privind legislaţia fiscală, şi predictibilitatea economică sunt esenţiale pentru evoluţia pieţei atât din perspectiva gradului de atractivitate pentru investitori, dar şi din punct de vedere al dinamicii de consum. La momentul actual, tocmai această instabilitate este cea care îi ţine la distanţă pe investitorii instituţionali. De asemenea, performanţa segmentului dezvoltărilor imobiliare, indiferent de tipul lor, depinde într-o mare măsură de relaţia de parteneriat între sectorul public şi privat. Vorbim aici despre proiecte comune care vizează îndeosebi dezvoltarea infrastructurii, deficitară la nivel de Bucureşti, dar şi la nivel naţional, sau a altor elemente care ţin de administraţie, precum un cadru de reglementare aliniat la nevoile pieţei, o viziune comună în ceea ce priveşte zona de facilităţi conexe tip pieţe publice sau spaţii verzi etc. Cumulul tuturor acestor factori este extrem de relevant pentru dez-voltarea pieţei imobiliare din România în ansamblul ei.

Interviu preluat din revista BURSA Construcţiilor