TradeVille: Analiza pieţei imobiliare - oportunităţi şi provocări

Considerente macroeconomice

2022 marchează al doilea an consecutiv de creştere pentru economia României, după "resetarea globală", generată de pandemia Covid 19, în 2020, conform unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al Tradeville.

Cu o rată estimată de 4.3%, creştere anuală în 2022, PIB a reuşit să se menţină pe o tendinţă de creştere în ciuda apariţiei provocărilor cauzate de războiul din Ucraina. Proiecţiile analiştilor Comisiei Europene indică o tendinţă de evoluţie constantă, cu creşteri anuale de +1.8% în 2023 şi de +2.2% în 2024.

Presiunile inflaţioniste continue au contribuit la decizia Băncii Naţionale a României de a majora în continuare rată dobânzii de politică monetară până la valoarea de 7.00%.

Sentimentul pozitiv, reflectat în previziunile pentru creşterea anuală a PIB, rata şomajului şi soldul bugetar (ponderea în PIB), este susţinut şi de Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR), aflat în curs de desfăşurare. Până la sfârşitul anului 2022, România a primit 6.3 mld. EUR. În ultima luna a anului, România a depus cererea pentru eliberarea celei de a două tranşe, de aproximativ 3.2 mld. EUR, care se află încă în negocieri.

Retrospectiva anului 2022, în imobiliare

Un factor determinant pentru evoluţia sectorului imobiliar îl reprezintă inflaţia, care se află la cel mai ridicat nivel din ultimii 20 de ani, această impactând în mod direct economiile investitorilor şi acţiunile băncilor centrale.

Totuşi, consecinţele creşterii inflaţiei asupra sectorului imobiliarelor nu sunt identice cu cele asupra altor clase de active şi instrumente de investiţii, deoarece acest sector s-a dovedit a fi un "adăpost" în lupta împotriva inflaţiei.

Din acest motiv, în 2022, piaţa românească imobiliară a atins un prag istoric, investiţiile ajungând la 1.25 mld. EUR, cu 36% mai mult faţă de valoarea înregistrată în anul precedent.

Bucureştiul s-a dovedit, din nou, a fi cea mai atractivă zona a pieţei imobiliare din România. Generând aproape 70% din volumul total de investiţii din anii precedenţi, capitala îşi menţine poziţia de lider pe radarele investitorilor. Regiunea Bucureşti-Ilfov este cea mai dezvoltată din România şi din regiune, cu un PIB pe cap de locuitor (exprimat în puterea de cumpărare standard) de aproximativ 50,000 EUR, reprezentând 164% din media europeană (UE27), depăşind astfel capitale europene precum Atena, Madrid, Roma, Viena, Berlin sau Budapesta.

Cumpărăm sau nu apartamente?

Sectorul imobiliar din Bucureşti rămâne, în continuare, accesibil cumpărătorilor. Specialiştii estimează un necesar de aproximativ 8-9 salarii medii anuale pentru achiziţia unui apartament nou, cu două camere. Pe plan regional, pentru achiziţia unei locuinţe de 55 mp sunt necesare aproape 18 salarii medii anuale în Praga, în jur de 15 în Budapesta şi în Varşovia, şi aproximativ 12 în Viena.

Evoluţia lunară a volumului şi valorii tranzacţiilor imobiliare

Conform ANCPI (Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară), în anul 2022, în Bucureşti au avut loc aproximativ 143,000 de tranzacţii imobiliare, ceea ce reprezintă o creştere cu 16% faţă de 2021. Valoarea obţinută în 2022 este un record pentru Bucureşti.

În februarie 2023, conform indicelui Imobiliare.ro, preţul mediu pe metru pătrat din Bucureşti a rămas la nivelul din ianuarie, de 1,500 EUR. Comparativ cu aceeaşi lună din 2022, preţurile apartamentelor au înregistrat o creştere de 3.7%.

Pe segmentul de închirieri, cea mai mare creştere de preţ înregistrată a fost cea pentru garsoniere, care au ajuns să fie cu 9.2% mai scumpe decât în 2021, la aproximativ 300 EUR pe lună. Apartamentele cu două camere din Bucureşti au înregistrat o creştere a chiriei cu 6.7% faţă de 2021, ajungând la 450 EUR pe luna, iar pentru apartamentele 3 camere, chiria s-a majorat cu 6.9%, la 600 EUR.

Terenurile cu potenţial de dezvoltare rezidenţială şi-au demonstrat rezilienţa în condiţiile unui mediu economic dificil, debutul lui 2023 fiind marcat de câteva tranzacţii majore cu astfel de terenuri, precum cea din cadrul proiectului ONE Cotroceni Towers.

În paralel, interesul în unităţi locative situate în zone centrale, în ansambluri rezidenţiale de lux, pare să nu fie afectat, fiind observată o cerere constantă de astfel de locuinţe, precum şi disponibilitatea cumpărătorilor de a achita în numerar sau cu un avans semnificativ, încă din stadiul de proiect. Un exemplu de ansamblu rezidenţial căutat de investitori este ONE High District, în care, în interval de aproximativ o lună, au fost vândute 35% din apartamentele disponibile.

Segmentul office

În segmentul clădirilor de birouri, au fost încheiate douăzeci şi una de tranzacţii semnificative, pentru proprietăţi situate în capitală, având o valoare medie a preţului tranzacţiei de 41.1 mil. EUR, cu 8% peste valoarea anului trecut.

Stocul de birouri din Bucureşti a ajuns la finalul anului 2022 la circa 3.3 milioane metri pătraţi, în condiţiile în care, pe parcursul anului, au fost inaugurate clădiri de birouri cu o suprafaţă închiriabilă brută (GLA) totală de 124.400 mp. Nouă ofertă prognozată pentru sfârşitul anului 2023 însumează 112,500 mp în cinci clădiri.

Imobiliare la BVB

Companiile din sectorul imobiliar au încheiat anul 2022 cu rezultate pozitive, în ciuda condiţiilor macroeconomice mai puţin prielnice.

ONE United Properties

ONE United Properties este un dezvoltator imobiliar, fondat în 2011 de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, care a devenit rapid unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori din ţară, cunoscut pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, din locaţii exclusiviste din capitală şi de pe litoral.

ONE United Properties este specializată în dezvoltări rezidenţiale, de birouri şi comerciale de înalta clasă, cu accent pe sustenabilitate, tehnologie şi calitate. Portofoliul companiei include unele dintre cele mai emblematice clădiri din Bucureşti.

Datorită orientării sale către clienţii cu venituri mari, compania nu este afectată în prea mare măsură de tendinţa negativă a mediului economic. Spre deosebire de alţi dezvoltatori imobiliari, compania se situează într-o poziţie bună din punct de vedere al stocului de dezvoltări aprobate în Bucureşti, în contextul suspendării mai multor PUZ-uri de către adiminstraţia locală.

În ultimele luni din an, One United Properties a primit autorizaţii de construire pentru 6 proiecte în cadrul cărora vor fi construite în total 3,733 de apartamente, lucru care asigură oferta pentru următorii 3-4 ani. La 31 decembrie 2022, compania avea deja semnate pre-vânzări pentru care urma să primească 231 mil. EUR în următorii 3 ani, dintre care 170 mil. EUR doar în anul acesta, mult peste valorile de 142 mil. EUR (2021) şi 128 mil. EUR (2022). Această valoarea nu ia în calcul vânzările, pe care compania le va realiza anul acesta. La cele 6 dezvoltări se vor mai adăuga încă 4 proiecte, ce urmează să fie anunţate.

One United Properties a raportat o cifră de afaceri consolidată de 1.2 mld. RON în 2022, în creştere cu 4% faţă de 2021. Această creştere a fost susţinută de o majorare cu 9% a veniturilor din vânzările de proprietăţi rezidenţiale, dar şi datorită veniturilor din chirii care au fost de 9 ori mai mari decât în 2021. Profitul brut a ajuns la 573.2 mil. RON, în scădere cu 5% faţă de 2021, în timp ce profitul net a fost de 502.6 mil. RON, după o scădere minoră cu 1% faţă de anul 2021.

În 2022, One United Properties a vândut şi pre-vândut aproximativ 700 de apartamente, la care se adaugă 978 de locuri de parcare şi alte tipuri de unităţi, precum apartamente aflate în stadiu incipient de construire pentru 170 mil. EUR. La 31 decembrie 2022, 62% din apartamentele aflate în dezvoltare au fost vândute, iar excluzând unităţile rezidenţiale care au fost adăugate în portofoliul echipei de vânzări abia în T4 2022, 82% dintre apartamente erau deja contractate la sfârşitul anului.

Pentru 2023, conducerea ONE estimează o cifră de afaceri, la nivel consolidat, de 1.43 mld. RON, cu 23% peste nivelul din 2022. Astfel, rezultatul din exploatare se anticipează a ajunge la 644 mil. RON, în creştere cu 12% faţă de anul anterior. Profitul net previzionat este de 530 mil. RON, cu 5% mai mare decât în 2022, ceea ce ar rezulta într-o marjă netă, la nivel consolidat, de 37%. Pentru veniturile din vânzările de proprietăţi rezidenţiale se estimează o creştere de 31%, şi totodată, depăşirea pragului de 1 mld. RON.

Meta Estate Trust

Meta Estate Trust S.A. este o companie-proiect în domeniul imobiliar, înfiinţată în martie 2021, rezilientă în perioadele de incertitudine, dovadă fiind rezultatele din anul 2022, primul an financiar complet din istoria companiei. Misiunea companiei este de a crea şi dezvolta un instrument financiar care să ofere investitorilor oportunitatea de a obţine randamente sustenabile pe piaţa imobiliară, indiferent de capitalul disponibil.

Strategia de investiţii este bazată atât pe achiziţia de apartamente, la începutul proiectelor, astfel obţînând un discount de 15-20%, dar şi investiţia propriu-zisă într-un dezvoltator, finanţând astfel un proiect întreg. Prin investiţia directă, Meta Estate garantează atât prin reputaţia din piaţă dar şi prin resursele financiare acea companie. Astfel, societatea implicată reuşeşte să devină mai bancabilă, atrăgând fondurile necesare finalizării proiectelor, fapt ce conferă companiei Meta Estate Trust un grad ridicat de atractivitate pe piaţă, mai ales în contextul de astăzi, când accesul la credite este dificil. În prezent compania este implicată în 17 proiecte rezidenţiale din Bucureşti, Braşov şi de pe litoral.

În anul 2022, Meta Estate Trust a investit peste 11.4 mil. EUR în 12 proiecte de investiţii, dintre care opt au fost noi şi au fost realizate la preţuri atractive, sub piaţă.

În acelaşi timp, Meta Estate Trust a obţinut 8.9 mil. EUR din ieşirile din şase din proiectele de investiţii şi parţial din alte cinci, cu un randament mediu de 20%. Compania a avut un an profitabil în 2022, fiind primul an complet al acesteia, reuşind să treacă de la pierdere la profit (6.5 mil. RON vs -2.4 mil. RON), în primele nouă luni. În timpul anului, Meta Estate Trust a avut venituri din exploatare de 18.5 mil. RON, înregistrând o creştere semnificativă faţă de anul anterior, când a avut doar 3 mil. RON, continuând astfel tendinţa de creştere exponenţială din trimestrele anterioare.

Compania intenţionează că anul acesta să facă demersurile pentru admiterea la tranzacţionare a acţiunilor preferenţiale emise de societate la BVB, fiind o premieră pentru BVB. Acest proces va oferi astfel o lichiditate mai mare pentru această clasă de acţiuni.

Impact Developer & Contractor

Înfiinţat în 1991, IMPACT este primul dezvoltator imobiliar din România, fiind primul emitent al unor obligaţiuni corporative în valută la BVB. Compania derulează în prezent proiecte mari, în mai multe oraşe, cel mai important fiind complexul Greenfield Băneasa.

În anul 2022, compania a înregistrat venituri în creştere cu aproximativ 54% pe fondul unui număr mai mare de apartamente vândute, 255 în 2022 faţă de 138 de unităţi în 2021. Profitul brut a înregistrat şi el o majorare similară, de 48% faţă de 2021, posibil datorită strategiilor de integrare pe verticală adoptate anul trecut, precum achiziţia companiei de construcţie RCTI Company. Rezultatul net obţinut a fost de aproximativ 100 mil. RON, reprezentând o majorare cu 26% faţă de 2021.

Compania a mai pre-vândut 450 unităţi locative, echivalentul unei valori de piaţă de 236 mil. RON, ce sunt aşteptate să fie înregistrate ca venituri în perioada următoarea.

Recent, compania a inaugurat Greenfield Plaza, un centru comunitar care include o galerie comercială pentru a servi locuitorii ansamblului Greenfield Băneasa. În plus, în decursul anului 2023, peste 1,700 de apartamente din Ansamblul Teilor vor fi date în folosinţă proprietarilor. Compania a finalizat, de asemenea, cele 97 de apartamente din blocurile Panoramic Apartments din acelaşi complex rezidenţial, cu o valoare brută de piaţă estimată la 16 mil. EUR. Astfel, numărul locuinţelor finalizate în Greenfield Băneasa a depăşit în prezent 2,650 de unităţi.

În ceea ce priveşte Ansamblul Greenfield Copou din Iaşi, o dezvoltare importantă a companiei, reprezentanţii Impact aşteaptă încă eliberarea autorizaţiei de construire. Proiectul va consta în aproximativ 1,062 de apartamente cu o valoare estimată de 165 mil. EUR. Planificarea este că cele patru faze de dezvoltare să fie finalizate în 2027.

Perspective

Este de aşteptat ca factorii geopolitici să menţină incertitudinea şi în 2023, ceea ce ar putea duce la o scădere a investiilor în proiecte imobiliare. Totuşi, se estimează că cererea nesatisfăcută, preţurile ridicate ale materialelor de construcţie şi blocarea autorizaţiilor noi de construcţie să menţină atât interesul pentru locuinţe la valori cel puţin la fel de ridicate ca în prezent, în special în Bucureşti, zona strategică atât pentru ONE cât şi pentru alţi dezvoltatori imobiliari.

Pentru 2023 se estimează că preţurile se vor menţine la acelaşi nivel atât pentru dezvoltările rezidenţiale cât şi de birouri situate în locaţii centrale.