TradeVille: Impact Developer & Contractor - profit net în creştere şi o ofertă de obligaţiuni cu dobândă de 9-10%

Compania Impact Developer & Contractor SA a anunţat recent o emisiune de obligaţiuni, cu o scadenţă de trei ani şi o dobândă între 9% şi 10%. În primele nouă luni din 2023, Impact a înregistrat o scădere a vânzărilor de unităţi, dar a crescut semnificativ profitul din exploatare şi cel net, datorită ajustărilor în evaluarea investiţiilor, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille Veniturile au scăzut cu 32%, dar pre-vânzările şi preţurile medii de vânzare au crescut, menţinând o poziţie financiară solidă.

Înfiinţat în 1991, Impact este primul dezvoltator imobiliar din România, fiind primul emitent al unor obligaţiuni corporative în valută la BVB. Compania derulează în prezent proiecte mari, în mai multe oraşe, cel mai important fiind complexul Greenfield Băneasa din Bucureşti.

Compania are o prezenţă naţională (Bucureşti, Constanţa, Braşov, Timişoara, Cluj şi Iaşi), în locaţii atractive cu vecinătăţi verzi (tipul de proiect Greenfield) sau în zona urbană (proiectul Luxuria). Proiectele acoperă atât zona rezidenţială, cât şi zonele comerciale şi hoteluri, fiind în curs de extindere în zona wellness şi sport.

Certificarea construcţiilor Impact conform standardului nZEB & BREEAM EXCELLENT (promovarea de soluţii sustenabile precum folosirea surselor regenerabile de energie, soluţii de mobilitate electrică, zone verzi extinse, parcuri şi locuri de joacă), face ca acestea să fie mai atractive comparativ cu cele ale altor dezvoltatori, rezultatul fiind resimţit direct de către rezidenţi, mai ales în contextul creşterii costurilor energiei.

Majoritatea acţiunilor companiei sunt deţinute de doi acţionari principali: Iaciu Gheorghe, care are 57,76% din acţiuni, şi Andrici Adrian, cu 12,73%. Împreună, ei controlează 70,48% din companie. Restul de 29,52% din acţiuni aparţine altor acţionari minoritari, dintre care 19,72% persoane juridice.

• Emisiune de obligaţiuni de 3 milioane de euro

Pentru sfârşitul anului, compania a anunţat, pe 15 noiembrie 2023, o Oferta Publică de Vânzare de obligaţiuni. Valoarea ofertei este de 3 milioane de euro, cu o condiţie de succes de 2 milioane de euro şi implică emiterea a 30.000 de obligaţiuni, fiecare cu o valoare nominală şi un preţ de ofertă de 100 de euro.

Obligaţiunile au o scadenţă finală de trei ani de la data emisiunii şi vor fi rambursate integral la această dată. Emitentul are opţiunea de rambursare anticipată, începând cu al doilea an, la un preţ "clean" de 101% după primul an şi 100,5% după al doilea. Rata cuponului este o rată nominală fixă, plătibilă semestrial, care va fi între 9% şi 10%, în funcţie de interesul investitorilor.

Ca perspectivă, ultima emisiune de titluri de stat Fidelis, din septembrie, oferea o dobândă anuală între 3,9% şi 5,3% în euro pentru scadenţe de un an, respectiv 5 ani.

• SVN România: Segmentul imobiliar premium şi de lux va înregistra, în 2023, cele mai bune rezultate de livrări din ultimii ani

Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţa (PNRR) şi alte fonduri UE sunt aşteptate să stimuleze investiţiile şi creşterea economică. Consumul privat ar putea creşte datorită salariilor şi pensiilor majorate şi a plafonarii preţurilor energiei. FMI prevede o creştere de 2,2% pentru România în 2023, conform estimărilor din octombrie 2023. Comisia Europeană anticipează că inflaţia în România va scădea la 4,6% până la sfârşitul lui 2024, faţă de 8,8% în septembrie 2023, reflectând o tendinţă de scădere comună în UE.

Ratele mai mari ale dobânzilor au condus la creşterea costurilor ipotecare pentru potenţialii cumpărători de locuinţe, lucru ce a condus la reducerea tranzacţiilor cu 22% în primele şase luni din an, faţă de aceeaşi perioadă din 2022, conform ANCPI.

Potrivit raportului de piaţă "România Residential Market Genome" realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN România, în 2023 ar putea fi livrate peste 19.000 de case şi apartamente în Bucureşti şi împrejurimi, ceea ce reprezintă o scădere cu aproximativ 11% faţă de anul precedent, când au fost finalizate 21.328 de locuinţe. Tot în acelaşi raport, segmentul premium şi de lux va înregistra în 2023 cele mai bune rezultate de livrări din ultimii ani, cu un nivel estimat la circa 800 de locuinţe sau aproximativ 4,4% din oferta nouă.

Valorile indicelui Imobiliare.ro arată că preţul mediu pe metru pătrat din Bucureşti s-a stabilizat la o valoare de 1.500 de euro. Analizând un interval mai lung de timp şi ajustând cu inflaţia, preţurile locuinţelor au crescut cu 40,5% din 2014, când este considerat începutul actualului ciclu imobiliar.

Rata supraaglomerarii în România a ajuns în anul 2021 la 41%, pe a doua poziţie la nivelul UE, în urma Letoniei (41,3%). Astfel, se observă o scădere a acestei rate, prin comparaţie cu rata de supraaglomerare de 48% (cea mai ridicată la nivel european) înregistrată în 2018. Media la nivelul Uniunii Europene se situează la 16%, alte state cu o rată a supraaglomerarii comparabilă fiind Slovacia, Croaţia, Polonia şi Bulgaria.

În România, achiziţionarea unei locuinţe de 70 mp necesită de 6,3 ori salariul mediu anual brut. Acest lucru plasează România într-o categorie relativ mai accesibilă în comparaţie cu multe ţări europene.

• Impact: reuşite în primele nouă luni

În primele nouă luni din 2023, compania Impact a vândut 110 unităţi, faţă de 173 în aceeaşi perioadă din 2022. În plus, Impact are 381 de unităţi pre-vândute la 30 septembrie 2023, cu valoare totală de circa 215 milioane de lei. Dintre acestea, 357 de unităţi sau 200 milioane de lei sunt aşteptate să se reflecte în veniturile din ultimul trimestru al anului curent.

Scăderea numărului de unităţi vândute s-a datorat concentrării pe dezvoltarea proiectelor aflate în construcţie, cât şi pe procedurile de obţinere a autorizaţiilor necesare pentru dezvoltările a căror construcţie este estimată să înceapă în 2024-2026. La data de 30 septembrie 2023, Impact are 2.693 de unităţi cu autorizaţie de construire, estimate la 390 de milioane de euro.

În Luxuria Residence, gradul de contractare este de 83%, în timp ce în Greenfield Băneasa este de 98%.

În aprilie 2023, proiectul Aria Verdi, situat pe Bd. Barbu Văcărescu în Bucureşti şi evaluat la peste 350 de milioane de euro, a primit certificatul de urbanism.

În mai 2023, au început vânzările pentru prima etapă a proiectului Boreal Plus, care include 209 apartamente.

În iulie 2023, a fost eliberată autorizaţia de construcţie pentru Greenfield Copou, unul dintre cele mai mari ansambluri rezidenţiale sustenabile din regiunea Moldovei, cu o valoare de piaţă de peste de 175 milioane de euro. Localizat într-o zona deosebită din Iaşi, Greenfield Copou va cuprinde 1.062 de locuinţe, peste 15.000 de metri pătraţi de parcuri şi spaţii verzi.

În primele nouă luni din 2023, Impact a obţinut venituri de 106,9 milioane de lei, în scădere cu 32% faţă de aceeaşi perioadă din 2022. De menţionat că veniturile sunt înregistrate în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi atunci când apartamentul poate fi livrat către client. Sumele colectate în avans pentru pre-vânzări sunt considerate plăti în avans de la clienţi şi nu sunt înregistrate ca venituri.

Preţurile medii de vânzare au avut o evoluţie ascendentă în primele nouă luni, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, crescând cu 9% în Greenfield Băneasa, la 1.341 euro/mp şi cu 5% în Luxuria Residence, la 1.822 euro/mp, contrar evoluţiei pieţei din Bucureşti, unde preţul mediu a scăzut cu 2% la 1 septembrie 2023, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, conform Imobiliare.ro

Profitul din exploatare s-a mărit de aproape trei ori, la 65,8 milioane de lei, în principal datorită unor ajustări din evaluarea investiţiilor imobiliare. Marja brută de profit a rămas în jurul valorii de 30%, în linie cu aşteptările companiei pentru tot anul.

Profitul net al perioadei a fost de 63,8 milioane de lei, în creştere de aproximativ patru ori faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

Impact şi-a menţinut în primele nouă luni o poziţie constantă de lichiditate, de 48,2 milioane de lei, în scădere cu 13% datorită expansiunii activităţii. Gradul de îndatorare (Datorii/Active) s-a menţinut scăzut, la 37,5 în septembrie 2023, faţă 38,3 în septembrie 2022, notează TradeVille

• Perspective: compania urmăreşte începerea de noi lucrări de construcţie

Pentru anul în curs, compania urmăreşte în principal începerea de noi lucrări de construcţie, pentru a menţine ritmul vânzărilor. Printre cele mai importante etape sunt cele din Faza 4 a proiectului Greenfield Băneasa, unde 732 de unităţi din 1.167 trebuie să fie recepţionate în 2023 şi Faza 5 (estimat la 97 milioane de euro), care va fi început ulterior securizării finanţării. La finalizarea lui, vor exista un număr total de 6.839 de unităţi, din care 2.686 de unităţi erau finalizate la 30 septembrie 2023.

Următoarea mişcare strategică pentru acest an este şi începutul lucrărilor la proiectul din Iaşi, considerat cel mai mare complex rezidenţial din Moldova. Un alt pas ar fi extinderea proiectului din Constanţa, Boreal Plus, cu Faza 2. Aceasta va include 132 de unităţi locative ce însumează o suprafaţă desfăşurată construită de 13.111 mp, cu o valoare de piaţă de 15 milioane de euro.

Poate unul dintre cele mai spectaculoase proiecte ale companiei, Aria Verdi din Bd. Barbu Văcărescu din Bucureşti, este aşteptat să primească aprobarea de construire în primul trimestru din 2024.

Compania îşi menţine obiectivele pentru acest an, estimând o creştere de 96% a cifrei de afaceri, faţă de anul 2022, şi o marja brută de 28%.

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în Impact

Oportunităţi

- Diversificarea bazei de clienţi: Impact este sensibil afectat de creşterea costurilor de împrumut, datorită expunerii sale pentru clienţii care achiziţionează apartamente cu credite bancare. Orientarea sa către clienţi cu venituri mai mari sau investitori, prin proiectele Luxuria sau Aria Verdi, ar putea să rezolve această presiune.

- Rezerve de teren: societatea dispune de suprafeţe mari de terenuri (landbank), estimate la 175 milioane de euro, care îi pot permite să dezvolte proiecte în valoare de 1,5 miliarde de euro.

- Integrare pe verticală, controlul costurilor: Impact a făcut progrese semnificative în integrarea verticală a activităţilor sale, pentru a accelera şi eficientiza dezvoltarea imobiliară. În acest sens, a achiziţionat majoritatea acţiunilor constructorului R.C.T.I. Company SRL. Scopul acestei achiziţii a fost de a spori capacitatea de construcţie, asigurând un control mai riguros asupra calităţii lucrărilor şi respectării termenelor, precum şi de a centraliza achiziţiile în cadrul grupului pentru o gestionare mai eficientă a costurilor. În plus, compania a înfiinţat o entitate proprie specializată în arhitectură şi design.

Riscuri

- Litigii: litigiul cu administraţia locală din Bucureşti a atras o atenţie nedorită asupra dezvoltatorului. În cazul în care compania nu va reuşi să depăşească această problemă, se pot naşte suspiciuni cu privire la reputaţia şi integritatea companiei. Totuşi, mai mulţi participanţi din sectorul imobilar au observat naşterea unui "abuz de putere" din partea administraţiilor locale, înainte de anul electoral, 2024.