TradeVille: Optimism pe piaţa imobiliară europeană

Piaţa imobiliară europeană a reuşit, în 2023, să navigheze într-un peisaj complex, marcat de încetinirea economică, de fluctuaţia ratelor dobânzilor şi de evoluţia priorităţilor investitorilor. În ciuda provocărilor precum costurile de construcţie şi incertitudinea pieţei, apar oportunităţi susţinute de tendinţele ESG, digitalizare şi îmbunătăţirea condiţiilor economice, oferind o perspectivă prudent optimistă pentru investitori, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

Investiţia în iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF (DE) oferă o expunere orientată către sectorul imobiliar european, bazându-se în special pe performanţa companiilor şi a REIT-urilor din ţările dezvoltate din Europa. Fondul distribuie în mod strategic dividende investitorilor săi, anual, reflectând aspectul generator de venituri al investiţiilor imobiliare. Rata comisionului se situează la 0,46% pe an, ceea ce este relativ rentabil pentru investitorii care doresc să profite de piaţa imobiliară europeană.

Cu toate acestea, concentrarea pe un sector singular introduce un anumit grad de volatilitate; acest fond este deosebit de sensibil la schimbările de pe piaţa imobiliară. Acest lucru ar putea însemna că orice modificări semnificative ale valorilor proprietăţilor sau ale condiţiilor de pe piaţa din Europa pot avea un impact mai pronunţat asupra valorii globale a fondului.

Compoziţia fondului, în special primele cinci deţineri, inclusiv Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE, LEG Immobilien AG, Unibail-Rodamco-Westfield SE şi Gecina SA, reprezintă jucători importanţi pe piaţa imobiliară europeană.

Evoluţia din 2023 a iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF este de aproximativ 16%. La data de 19 decembrie 2023, valoarea netă a fondului era de 14,18 euro, iar în ultimele 52 de săptămâni, aceasta a oscilat între 10,79 şi 14,68 euro.

Conform datelor disponibile, randamentul dividendului pe care l-ar fi primit un investitor dacă ar fi deţinut fondul în ultimele 12 luni, luând în considerare cea mai recentă valoare a activului este de 2,06%.

• Sectorul imobiliar din Europa - într-o perioada dificilă, în 2023

Peisajul imobiliar din Europa a trecut printr-o perioadă dificilă, cu o scădere a valorii activelor şi o diminuare a activităţilor de piaţă, pe măsură ce pieţele financiare se adaptează la un mediu cu rate ale dobânzii ridicate. Sectorul a fost deosebit de tensionat în al doilea trimestru, marcat de constrângeri sporite privind lichidităţile, de scăderea indicatorilor de investiţii şi de marjele de profit mai reduse.

Un vârf pronunţat al inflaţiei a determinat un ciclu de înăsprire a politicii monetare, ceea ce a dus la o creştere a swapurilor de rate ale dobânzii pe cinci ani, un punct de referinţă cheie pentru finanţarea imobiliară.

Aceste schimbări macroeconomice au afectat puternic investitorii, scăderea valorii activelor şi creşterea ratelor dobânzilor ducând la condiţii de creditare mai restrictive şi la costuri mai mari ale împrumuturilor. Vonovia, cel mai mare dezvoltator din Germania, a început anul acesta să îşi vândă din active pentru a reduce gradul de îndatorare.

Potrivit celor mai recente date furnizate de Eurostat, pe piaţa imobiliară din zona euro preţurile au scăzut cu 1,7%, iar în UE, s-a înregistrat un declin de 1,1% în al doilea trimestru, faţă de anul precedent.

După un deceniu de creştere susţinută, stimulată de ratele scăzute ale dobânzilor, piaţa imobiliară s-a confruntat cu un şoc. Creşterea costurilor de împrumut şi a cheltuielilor de construcţie au culminat cu un val de insolvenţe în rândul dezvoltatorilor, ceea ce a îngheţat tranzacţiile şi a dus la scăderea preţurilor.

Pentru prima dată în aproape un deceniu, în al doilea trimestru din 2023 s-a înregistrat o scădere a preţurilor locuinţelor de la un an la altul, conform datelor Eurostat. Cu toate acestea, reacţia pieţei imobiliare este diferită pe întreg continentul, cu scăderi în nouă ţări ale UE, în contrast cu creşteri de preţuri în alte 17 ţări.

Tendinţele actuale sugerează că piaţa imobiliară europeană se află într-un punct de cotitură: preţurile medii ale locuinţelor sunt mai mici decât în anul precedent, dar cifrele trimestriale recente indică faptul că acest trend descendent ar putea fi de scurtă durată.

Piaţa imobiliară din Germania a înregistrat cel mai important declin anual din istoria recentă, iar cele mai mari pierderi au fost consemnate în marile oraşe. La polul opus, Croaţia, Bulgaria şi Lituania au raportat creşteri notabile ale valorii proprietăţilor.

În ceea ce priveşte chiriile, UE a înregistrat o creştere moderată de 0,7% de la un trimestru la altul şi o creştere anuală mai semnificativă, de 3%, ceea ce indică o divergenţă în comportamentul pieţelor de închiriere în comparaţie cu valorile imobiliare.

• Industria imobiliară aşteaptă perspective mai bune în 2024

Industria imobiliară se află în aşteptare, sperând la o perspectivă mai bună în 2024. Pauza în creşterea ratelor de dobândă de către Banca Centrală Europeană (BCE) a determinat investitorii să îşi alinieze strategiile în vederea unor viitoare reduceri de rate. Predicţiile variază, unii economişti se aşteaptă ca BCE să reducă ratele încă din al doilea trimestru al anului 2024, în timp ce alţii anticipează o ajustare mai târzie, în trimestrul al treilea.

Peisajul geopolitic continuă să fie dominat de conflictul actual din Ucraina, care rămâne o preocupare centrală. În plus, o schimbare către populismul de dreapta în mai multe ţări europene remodelează politicile naţionale, cu mişcări care câştigă avânt în Olanda, Franţa şi Germania. Pe plan internaţional, tensiunile economice cu care se confruntă SUA şi China aduc un grad de pesimism asupra economiei mondiale, iar potenţiala extindere a blocului BRICS lasă să se întrevadă o realiniere geopolitică care ar putea diminua importanţa Europei în afacerile mondiale.

În ciuda acestor provocări, Europa îşi menţine atracţia pentru capitalul transfrontalier global. Germania, deşi traversează turbulenţe economice şi se confruntă cu o scădere a volumului de investiţii, continuă să ocupe primul loc în ceea ce priveşte intrările de capital transfrontalier în Europa continentală. Deşi, piaţa germană de birouri este în scădere, s-a înregistrat o creştere secvenţială, de la trimestru la trimestru, a volumelor de investiţii intrate pe parcursul anului.

În condiţiile în care finanţarea prin îndatorare devine mai costisitoare, există în continuare o rezervă substanţială de capital în aşteptare, gata de investiţii. Se aşteaptă ca sectoarele care sunt susţinute de tendinţe structurale de durată, precum locuinţele rezidenţiale şi logistica, să îşi menţină atractivitatea în rândul investitorilor, notează TradeVille.

• Optimism prudent privind viitorul imobiliarelor

Încetinirea economică a Europei a intensificat atenţia asupra accesibilităţii locuinţelor, propulsând-o în centrul discuţiilor sociale. Cu toate acestea, pe măsură ce presiunile inflaţioniste la nivel mondial se atenuează şi probabilitatea unor noi creşteri ale ratelor dobânzilor se diminuează, sentimentul din sectorul imobiliar european este de optimism prudent.

Cheltuielile de construcţie şi accesibilitatea resurselor continuă să fie principalele preocupări ale industriei. Totuşi, există o scădere notabilă a participanţilor din industrie care consideră aceste aspecte ca fiind critice, comparativ cu anul precedent.

O tendinţa proeminentă identificată este ascensiunea considerentelor de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) ca influenţă principală asupra deciziilor de investiţii. Un sondaj recent indică faptul că se aşteaptă ca investitorii instituţionali, finanţatorii şi chiriaşii să facă presiuni colective pentru adoptarea mai rapidă a practicilor ESG. Acest lucru sugerează un viitor în care companiile vor trebui să navigheze nu numai în peisajele regionale de reglementare, ci şi în cerinţele variate ale utilizatorilor finali.

În domeniul tehnologiei, inteligenţa artificială (AI) şi transformarea digitală sunt recunoscute ca forţe esenţiale care modelează industria, clasate imediat după ESG în ceea ce priveşte impactul. Având în vedere că o parte semnificativă dintre firmele intervievate au integrat deja AI în operaţiunile lor în ultimul an, există un consens că învăţarea automată va juca un rol transformator în întregul lanţ valoric al sectorului imobiliar.

Este de aşteptat ca această schimbare tehnologică să influenţeze tendinţele în ceea ce priveşte locul de muncă, directorul general al unei importante firme de investiţii globale speculând că AI va grăbi orientarea către birouri premium, situate în centru, pe măsură ce companiile se străduiesc să atragă talente de elită.

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în iShares STOXX Europe 600 Real Estate

Oportunităţi

- Oportunităţi de diversificare: sectorul imobiliar european oferă o gamă de oportunităţi de investiţii în diferite ţări şi segmente, fiind un mijloc de diversificare a portofoliului.

- Îmbunătăţirea condiţiilor de piaţă: odată cu scăderea inflaţiei şi cu diminuarea posibilităţii de majorare a ratelor dobânzilor, condiţiile de piaţă ar putea deveni mai favorabile pentru investiţiile imobiliare. Sectorul imobiliar vine după un an dificil, care a condus la diminuarea valorii acţiunilor companiilor specifice. Odată cu îmbunătăţirea condiţiilor, putem vedea o revenire a acestui sector.

- Revenire: în ciuda unor condiţii de piaţă dificile, preţul acţiunilor Vonovia a înregistrat o creştere de peste 50% în ultimele şase luni, lucru care arată că piaţa de capital întrevede o revenire mult mai rapidă a sectorului imobiliar decât guvernele sau populaţia.

Riscuri

- Incertitudinea economică: economiile slabe şi problemele geopolitice, cum sunt războiul din Ucraina şi schimbările politice, sporesc incertitudinea pe piaţă.

- Volatilitatea ratelor dobânzii: politicile Băncii Centrale Europene şi potenţialele creşteri ale ratelor dobânzilor pot avea un impact semnificativ asupra pieţei imobiliare, afectând costurile de împrumut şi atractivitatea investiţiilor.