REAL ESTATE & CONSTRUCTION FORUM 2022: ''Nu ar trebui să ieşim cu şabloane, sunt periculoase''

Pentru a doua oară organizată în format hibrid, conferinţa Real Estate & Construction Forum a reunit pe 4 martie peste 187 participanţi, prezenţi "in-person" sau virtual, potrivit unui comunicat de presă. Aflat la cea de a 14-a ediţie, evenimentul a reflectat o imagine holistică a industriei, fiind structurat în patru paneluri: Focus on retail, Focus on industrial&logistics, Focus on office şi Focus on residential. Cei 26 de speakeri prezenţi la eveniment au reuşit să creeze imaginea unui sector dinamic, de succes, dar şi care se confruntă în prezent cu numeroase provocări.

Evenimentul s-a deschis cu panelul dedicat zonei de retail, panel moderat de SIMINA NICULIŢĂ, Partner & Head of Retail Services, Colliers.

Analizând rezultatele din anul 2021, SEBASTIAN MAHU, Head of Asset Management, IULIUS: "2021 a fost interesant. De la agonie la extaz. Am avut un şoc pozitiv în timpul verii când lucrurile au progresat peste aşteptări. Apoi iar o umbră de şoc odată cu introducerea certificatului verde. Trăgând o linie, anul 2021 a fost mult peste aşteptări. Partea de cosmetică şi bijuterii au fost vedete. La polul opus- formal wear din fashion. A fost anunţată ridicarea restricţiilor şi asta va aduce o creştere de 20-25%. Flexibilitatea şi adaptarea la schimbare sunt cele mai importante."

Referitor la cum va evolua zona de entertainment, acesta a adăugat: "Zona de entertainment, de experienţă, este prioritatea noastră în continuare. Oamenii încearcă să revină la comportamentul trecut, ba chiar să compenseze. Pe măsură ce în România se dezvoltă clasa de mijloc, zona de experienţă este în creştere. Nu cred că toate ariile vor avea aceeaşi dinamică. Partea de spaţii de joacă va suferi o schimbare, aceasta este ipoteza noastră. Vom avea centre mai mari cu mai multe servicii pentru segmentu de copii. HORECA va înflori tot mai mult. Cinematografele se vor schimba, vor deveni locaţii pentru experienţe, vor găzdui nu numai filme, ci şi evenimente."

VENERA MARIA MUNJEV, Asset Manager, Auchan Retail România a făcut conexiunea dintre rezultatele anului precedent şi dezvoltarea sectorului digital: "A fost un an profitabil. Partea de digital şi online e foarte importantă pentru Auchan. Zona aceasta ne aşteptăm să se dubleze anul acesta şi chiar să se tripleze în 2023. Digitalul reprezintă doar una din modalităţile de a face retail azi. Varietatea canalelor este foarte importantă. A fost un an bun pentru noi şi suntem optimişti. Planul e să continuăm ceea ce facem. Continuăm parteneriatele de proximitate. Investim în digitalizare şi logistică, dar vom lansa şi noi proiecte. Avem 61 de magazine care vor fi deschise în următorii 5 ani. Vizăm oraşele mari şi medii. Analizăm cum < < dark store > > pot fi implementate. Suntem atenţi la consumatorul local pentru că lui ne adresăm. Normalitatea noastră este de a fi extrem de flexibili. La asta lucrează Auchan foarte intens."

Despre planurile de viitor a vorbit si ADRIAN URDĂ, CEO, Cometex: "Evoluţia companiei Altex a fost bună, sanătoasă. Chiar dacă avem un context extern dificil, ne ţinem de planurile stabilite anul trecut şi adaptăm anul acesta. Dezvoltarea noastră a gravitat în jurul nevoii. 2022 va fi un an cu dezvoltări record. În lucru avem 10 proiecte, toate pentru 2022. Vorbim de 2 ani de dezvoltare cu multe proiecte. Faţă de anul trecut, ne uităm la creşteri pe costurile de construcţii de 20-30%. Încercăm să fim cât mai competitivi. Faţă de ceilalţi dezvoltatori, noi venim din pantofii retailerului, noi le ştim nevoile. Sunt dezvoltări în orase mici, medii, mari. Aşa cum arată programul pentru 2022, 2023, suntem în top dezvoltatori de retail. Avem în plan 120 000 de mp de retail. Două dintre cele mai importante proiecte pentru anul viitor sunt mixte, conţin şi partea de rezidenţial. "

CORNELIA NICOLAE, Retail Operations Director, FASHION HOUSE Group a discutat despre proiectele realizate în 2021, dar şi despre fazele de dezvoltare ce vor urma pentru unele dintre acestea: "Anul 2021 a reprezentat continuarea poveştii de succes pe care o scriem de 13 ani. Este cunoscut faptul că centrele outlet funcţionează bine în contexte normale, dar în contexte dificile, propunerile pe care astfel de centre le fac consumatorilor devin şi mai interesante. Am închis anul 2021 într-o notă optimistă, am atras numărul de vizitatori pe care ni l-am propus. Tot ca obiectiv important atins în 2021: extinderea portofoliului de branduri în centrul din Militari. Cea mai importantă realizare a fost deschiderea Fashion House Pallady de anul trecut. Aici avem galerii în aer liber, concept unic în România. Avem în spate o echipă de profesionişti, cu un bagaj de bune practici care au implementat. Ne pregătim pentru faza a doua de dezvoltare. La final va avea 14 000 de mp şi va acomoda până la 70 de magazine."

SIMONA FILIP, Director Leasing and Expansion for Romania, Bulgaria, Hungary, LPP ROMANIA FASHION a vorbit despre planul de dezvoltare început în trecut şi despre cum acesta se va continua în perioada următoare: "2021 a fost un an bun, estimăm o creştere pe toate segmentele- şi online, şi offline. Am bazat creşterea pe o dezvoltare foarte importantă, peste 20-25 de magazine pe an. Vedem online-ul ca pe un business separat pentru că are costuri destul de mari. Pentru noi, pe lângă creşterea spectaculoasă din 2020, vedem o creştere foarte bună şi în 2021. Este un factor important de creştere. Avem încredere în piaţa din România, continuăm să investim aici. Vom merge şi în oraşe medii şi mici cu două din brandurile noastre. Investiţiile din marketing online ne ajută pentru că aşa ne asigurăm că brandurile vor fi bine primite în aceste oraşe. Nu oprim expansiunea.

Cel de al doilea panel, cel dedicat zonei industriale şi logistice s-a desfăşurat sub coordonarea lui LUCIAN OPRIŞ, Director, Tenant Services, Office 360 & Industrial, Colliers, moderatorul discuţiei.

CTP Romania va ajunge la 2,5 milioane de mp în 2022 a menţionat ANDREI KOSZTI, Regional Commercial Manager: "Şi noi am observat precădere de cerinţă pentru spaţii mici, aşa că ne vom axa şi noi pe asta. De asemenea, vedem România ca fiind foarte importantă în privinţa dezvoltării centrelor de distribuţie regională. Se vede interesul în zona de producţie. Inflaţia doare mai puţin când încerci să produci cu valoare adăugată. Se vede o reaşezare. China se uită la piaţa de la noi, de exemplu. Noi avem în dezvoltare proiecte şi avem aşteptări foarte mari, cred că vom ajunge la 2,5 milioane de mp până la sfârşitul anului.

Referitor la jucătorii mari. Produsul pe care îl iau este clasa A, discutăm de optimizări şi eficienţe. Vin în România pentru că nu suntem încă la capacitate maximă. România este o ţară sigură, chiar şi în acest context. Noi am constatat această importanţă a seriozităţii şi a livrării la timp. Trebuie să te ţii de cuvânt şi noi chiar am reuşit să facem asta."

Despre dinamica sectorului a discutat şi ŞERBAN JUVERDEANU, Head of Development, Global Vision: "Eu cred că a crescut mult oferta din piaţă, în primul rând. Sunt dezvoltate parcuri logistice mari de calitate foarte bună. User-ul final alege spaţii de calitate. Apar şi cerinţe pentru spaţii mici, dar şi pentru spaţii medii cu opţiune de extindere. Aici joacă un rol parcurile industriale pentru că oferă această opţiune. Până la momentul acesta nu ne-am propus să creştem semnificativ costurile de chirie, dar depinde şi de ce se va întâmpla. Inflaţia va fi o problemă. Vor fi multe intrări de jucători noi, dar cred că putem beneficia mult din faptul că Uniunea se va coalgula şi mai mult. Cred că sunt în acest moment cereri de cateva sute de mii de mp."

Despre creşterea cererii pentru spaţii mici a vorbit şi LOREDANA OPRIŞA, Leasing and development Manager, Olympian Parks: "Este o perioadă în care focusul este şi pe spaţii mai mici. Încă piaţa din România nu are infrastructura necesară pentru in city properties. Majoritatea clienţilor sunt mult mai precauţi în luarea deciziilor. Asta a prelungit anumite noi dezvoltări sau chiar ocuparea spaţiilor vacante.

Aceste cereri vin îmbinate- cereri de spaţii mici, medii şi mari, aceşti unicorni. Aceşti mari operatori ne dau încredere în piaţă şi în stabilitatea economiei din România şi în România, ca ţară. Avem încredere că vom rămâne în continuare stabili. Începutul acestui an este foarte optimist pentru că există cerere."

CLAUDIU BISNEL, Managing Partner & Founder, BRISK GROUP a vorbit despre potenţialul României: "Este o provocare menţinerea costurilor, având în vedere ce se întâmplă în ultimii 2 ani. Efectele războiului asupra energiei şi chiar supply chain sunt evidente. Costurile suferă şi escaladează, se reflectă în inflaţie, în lipsa disponibilităţii anumitor materii prime şi produse. Totuşi, ceea ce observăm este un potenţial pentru România, o creştere în domeniul industrial, spaţii logistice şi unităţi de producţie. Sunt unităţi de producţie care se mută în România. Din proiectele noastre, 70% sunt în zona de producţie, 30% spaţii de depozitare. Eu cred că potenţialul este foarte mare în România. Noi am dezvoltat până acum pe o infrastructură existentă şi pe poli de dezvoltare. PNRR şi dezvoltarea infrastructurii au potenţialul să dezvolte noi poli. Există potenţialul de a creşte randamentul acestor dezvoltări, investind în sustenabilitate."

Segmentul Office a fost centrul de gravitaţie pentru discuţiile din cel de al treilea panel al evenimentului, un panel moderat de MIHAI PĂTRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

Va fi un an de creştere pentru piaţa de real estate a menţionat MARIAN V. POPA, Managing Director, Globalworth Romania: "2021 a fost un an marcat de 2 realizări- am reuşit să dăm în funcţiune Globalworth Square, clădire aflată în top 3 mondial din punct de vedere al BREEAM, dar şi creşterea gradului de ocupare cu 5%. În afară de tendinţe, ajută statistica şi rapoartele arată că trendul este pozitiv. Este clar o tendinţă care depăşeşte previziunile făcute iniţial. Alegerea spaţiilor, dimensionarea lor se face cu mai multă precauţie ca în anii trecuţi, dar tendinţa este pozitivă, iar 2022 va fi un an de creştere pentru piaţa de real estate. Nu ar trebui să ieşim cu şabloane, sunt periculoase. Follow the tenant. Lucrurile sunt extrem de fluide. Lecţia este să fim foarte flexibili şi să încercăm să ne adaptăm la trenduri. Adaptările se fac într-un an de zile, nu în 4. Perioada prin care trecem şi încă 4-5 ani de acum înainte sunt caracterizate de incertitudine. Trebuie să ne mişcăm foarte repede." Referitor la regimul de lucru hibrid, acesta a notat: "Modalitatea de lucru hibrid nu este invenţia pandemiei, există de 20 de ani. După o perioadă de entuziasm, lucrul de acasă cred că se va stabiliza la maxim 30%. Se va amplifica grija pentru caracteristicile spaţiului. Este foarte greu de presupus pentru că omenirea trece printr-o perioadă prin care nu a mai trecut. Din această cauză, mergem învăţând. Trebuie să fim flexibili şi nu asa de mult fixaţi pe KPI-uri."

MIKE HAPOIANU, Office Leasing Manager, Portland Trust a întărit şi el ideea unui an 2021 bun pentru sectorul office, dar a făcut şi o analiză asupra trendurilor: "A fost un an foarte bun, foarte activ. Cifrele vorbesc de la sine. 2021 a fost mai bun ca 2020. Când ai 39 000 mp şi în 2021 eşti activ pe închiriere şi termini anul full, este un semn foarte bun pentru piaţă. Piaţa este dinamică. Zona de NV a ţării este în creştere.

Cred că toată lumea îşi doreşte să aibă biroul lângă casă. Acolo unde există teren, e ideal să le ai pe amândouă. Clar dezvoltatorii se uită la acest lucru, dar terenurile sunt limitate, nu sunt multe opţiuni diponibile. Nu poţi face cartiere întregi, dar ai acest mixed use care este un câştig pentru toată lumea.

De la 10 mp per om, vedem o trecere la 15 mp per om, aceasta e ajustarea făcută de companii pentru angajaţi. Trebuie să asiguri suprafaţa şi flexibilitatea pe care companiile le-o oferă anagajaţilor. Se pune accent pe safety acum. Sunt întrebări pe care companiile le pun. Şi dezvoltatorul trebuie să facă ajustări."

O perspectivă asupra tranzacţiilor din industrie a adus ALEXANDRA SMEDOIU, Partener, Deloitte România, Lider al Serviciilor de Consultanţă pentru sectorul Imobiliar: "Vedetele tranzacţiilor- zona de logistică, dar şi proiectele rezidenţiale. Nou intrată în joc, zona de agri. Se joacă active bune, producatoare de randament.

Observăm un grad mai mare de sofisticare pe partea de tranzacţii. Procese mai sofisticate. Arată maturitatea pieţei. Vedem un interes crescut pentru România şi Europa Centrală şi de Est din partea investitorilor din Asia. Vedem o diversificare pe zona de finanţare. Dacă în trecut se mergea pe finanţare bancară, credite sindicalizate, acum vedem lichiditate pe piaţă din partea private equity şi family offices care văd potenţial pe piaţa noastră. Vedem un apetit crescut pentru portofolii mixte. Investitori care caută active în România, caută să aibă cel puţin două categorii de active. Remarc apetitul micilor investitori pentru zona de real estate. "

Despre tendinţele din piaţă a vorbit şi ŞERBAN PATRICIU, Head of Real Estate & Construction Department, Noerr: "2021 a adus proiecte în zona industrială şi retail. În 2022 vom discuta pe office şi rezidenţial.

Există o atenţie mult mai mare la layout-ul spaţiilor, la caracteristicile tehnice. Este nevoie de spaţii îmbunătăţite din perspectiva confortului angajaţilor. Compartimentarea necesită modificări- open space-urile nu mai sunt la modă. De aici tendinţa de majorare a spaţiilor închiriate. Lucrurile sunt în balanţă, dar vedem o prudenţă a chiriaşilor. Am observat şi trendul de a nu avea birouri individuale, cu un fel de shared offices, plug-in offices. Cred că proiectele mixte sunt viitorul şi clădirile ar putea avea funcţiuni mixte, chiar şi în cadrul aceleiaşi clădiri. Accentul se pune pe proiectele în curs de dezvoltare sau în viitor. ESG devine unul din punctele importante de discuţie."

DAN UNGUREANU, Business Development Leader CEE & CIS, RENOMIA Gallagher a vorbit despre evoluţia pieţei, despre efervescenţa ce o caracterizează: "Multe tranzacţii au fost on hold la început, dar începând cu anul 2020, piaţa e în efervescenţă la nivel de fuziuni şi achiziţii. În 2021, RENOMIA Gallagher a plasat peste 100 de poliţe de asigurare, cu limită de răspundere agregată de peste 1 miliard de euro. Piaţa a rămas constantă în ultimii ani. Efervescenţa e pe Title Insurance, 90% din tranzacţii au asta în spate. O creştere vedem pe W&I şi Tax Insurance. Piaţa din România s-a maturizat, investitorii caută să fie acoperiţi când investesc. Zona de Insurance Due Diligence este în creştere pentru că oferă credibilitate. Vedem preţuri ale terenurilor crescute. Pentru zona de industrial, în jurul oraşelor mari se vede creştere. Iar pentru office, deja toată lumea se bate pe terenurile cele mai bune."

Despre work-life balance şi modul în care cerinţele pentru spaţiile de birouri s-au schimbat a vorbit MARK OANCEA, Director de Dezvoltare, Vox Technology Park: "În work-life balance, work-ul s-a modificat şi nu ştim în ce sens în totalitate. Pe de altă parte, consider că un proiect mixed-use oferă multă balanţă, lucruri care pot întregi acest echilibru work-life. Nu putem să ne facem strategia pe o perioadă foarte lungă, trebuie să ne adaptăm cât mai rapid.

Cerinţele la nivel de spaţii se schimbă într-un ritm ameţitor. Folosinţa spaţiilor este diferită. Nu ştiu cât va continua acest trend, dar sigur va avea impact asupra modului în care folosim birourile. Felul cum se folosesc spaţiile se modifică şi asta are impact şi asupra părţii de servicii. Vrei să ai altă experienţă când vii la birou."

"Focus on residential" a fost ultimul panel al evenimentului şi s-a desfăşurat sub moderarea lui MIHAI PĂTRULESCU, Head of Investment Properties, CBRE Romania.

"Către ţara noastră se uită mulţi investitori pentru că este flexibilă la nivel de taxe şi preţuri, dar suntem pe o piaţă în creştere", a punctat BEATRICE DUMITRAŞCU, CEO Residential Division, ONE UNITED PROPERTIES. Aceasta a atras atenţia şi asupra modului în care rapoartele trebuie citite: "Dacă te uiţi în rapoarte, se face analiză pe ce s-a vândut efectiv. Acest reper e foarte diferit de realitatea efectivă. Oamenii când vin în România se uită la nişte rapoarte în care văd ce s-a vândut efectiv. De asemenea, există articole care nu reflectă realitatea. Se publică orice. Trebuie să te informezi foarte bine." Beatrice a menţionat şi un eveniment foarte important pentru compania sa- listarea la bursă: "Listarea la bursă oferă transparenţă şi atrage finanţări. Şi noi avem finanţări. Finanţările pe care le avem în dezvoltările noastre oferă şi flexibilitate faţă de consumatorii finali. Îţi oferă un echilibru faptul că ai acces la finanţare."

LAURENŢIU AFRASINE, CEO, Akcent Development a vorbit despre importanţa de a livra produse de calitate, dar şi despre dificultăţile cu care se confruntă constructorii în acest moment: "Dacă mă uit retrospectiv, oamenii au cumpărat pentru că a fost un raport corect preţ-calitate. Calitatea finisajelor a fost bună, diversitatea tipurilor de apartamente a contribuit. Avem de a face cu un client mult mai pretenţios. Am luat în calcul aspecte pe care le vom insera în proiectele noastre: spaţii verzi, locuri de joacă, parcuri, zonă de curte privată pentru unităţile de la parter, locuri de parcare cu racordare la energie pentru maşinile electrice, centrale de bloc în locul celor individuale. Avem scumpiri la tot ce folosim în construcţie. În momentul acesta niciun producător intern nu livrează cărămidă fără plata în avans. Semnăm cu un furnizor extern de cărămidă pentru că orice întârziere la un proiect înseamnă bani pierduţi."

Despre problemele apărute la nivelul materialelor de construcţii a discutat şi BOGDAN DOICESCU, Director of Development, Bog'Art: "Părerea noastră vizează zona de supply - va apărea o problemă la nivel de accesibilitate. Indicii pe care ne făceam business plan-ul acum câţiva ani, acum îi aruncăm pe geam. Nu vreau să fiu catastrofal, dar ce se va livra e necunoscut. Vreau sa comand cantităţi de oţel si nu găsim stoc. Aici influenţează şi situaţia din Ucraina. Un investitor mic va sta la preţul momentului. Dacă aş putea, aş cumpăra totul acum, da, pentru că la final de an nu ştiu ce mai găsesc. Se schimbă la fiecare lună."

Despre starea actuală a pieţei şi posibila evoluţie a acesteia a avertizat ANTOANELA COMŞA, Preşedinte, GRANVIA ROMANIA, Preşedinte, AREI: "Lumea a intrat puţin în panică. Am văzut preţuri în creştere la materiale de construcţii, am văzut creşterea inflaţiei. Astfel, oamenii au investit în apartamente a căror valoare creşte în timp. Sunt multe zone în Bucureşti unde apartamentele vechi au dus lipsă de căldură şi apă caldă. Astfel, îşi vând apartamentele vechi şi cumpără proprietăţi noi. Va exista o creştere a preţului unităţii locative. Dacă azi avem o cerere foarte mare versus ofertă, ce se va întâmpla în 2023, 2024 având în vedere că proiectele mari sunt pe hold din cauza blocării PUZ-urilor? Avem colegi cu întârzieri în aprobări de peste 100 de zile. Acest lucru se va răsfrânge asupra clientului final. În 2023-2024 vom avea o problemă în Bucureşti cu livrarea de locuinţe noi."

CORINA STANCIU, Managing Director, Toff Dominium a discutat despre trendurile la nivel de închiriere în Bucureşti: "Noi ne-am aşezat pe zona de nord deocamdată, dar am cumpărat şi in proiectul ONE Cotroceni. Ne vom duce oriunde este nevoie. Profilul chiriaşului nostru defineşte o persoană tânără, care nu mai e interesată să cumpere, vrea ce e mai bun, vrea flexibilitate şi accesibilitate. Noi suntem învăţaţi să fim proprietari. În vest oamenii închiriază şi trăiesc aşa mulţi ani. În Bucureşti se caută tot mai mult zona premium şi pretenţiile sunt în continuare foarte mari. Noi mergem şi investim, adăugăm smart home, le mobilăm, le utilăm şi le predăm la cheie. Ideal este apartamentul să fie lângă clădire birouri şi alte facilităţi."

DANIEL BUHAZI, Commercial Director, Ariston România - divizia ELCO Heating Solutions a atras atenţia asupra importanţei pe care o are să priveşti lucrurile dintr-un unghi potrivit: "Într-un moment în care orientarea jucătorilor a fost către produs, noi am abordat diferit şi ne-am uitat la sistemele instalaţiilor de încălzire. Piaţa din acest domeniu este foarte dinamică, iar solicitările investitorilor sunt tot mai exigente. Noi ne uităm la soluţii de eficientizare energetică. Noi oferim echipamente cu eficienţă ridicată şi sisteme care per total să fie eficiente energetic. În ultimii ani, am observat mult soluţiile care se referă la sisteme centralizate. Cazane care să răspundă sistemului de instalaţii. Proiectul de pompe de căldură care este o soluţie tot mai solicitată."

RĂZVAN VOICU, General Manager Storia.ro şi OLX Imobiliare a vorbit despre criteriile ce cântăresc cel mai mult în ochii consumatorului: "Din punctul de vedere al cererii, aceasta este mult mai mare decât oferta din piaţă. Avem 12-13 cereri per unitate locativă. Tranzacţiile au fost la nivel record şi datorită indicelui de accesibilitate. Pe lângă faptul că au fost livrate multe proiecte bune anul trecut, indicele de accesibilitate este foarte bun. Mă refer la preţul pe mp raportat la venitul mediu, coroborat cu faptul că pandemia ne-a schimbat priorităţile şi nevoia locativă. Cererea a devenit mult mai pretenţioasă din punctul de vedere al criteriilor de căutare. În ultimul an, echipa de IT a livrat multe îmbunătăţiri la nivel de filtre, iar ca trenduri vorbim de suprafaţă mare, mai multe camere, spaţii verzi, facilităţi în zonă. Avem în plan să facem un indice de calitate al cartierului bazat pe mai multe informaţii relevante pe care le remarcăm în platformă."

Despre aşteptările clienţilor a discutat şi IRINA CARAENE, Director Vânzări, Cordia Romania: "În procesul de vânzare, locaţia este foarte importantă, raportul preţ-calitate, ce oferă un proiect. Bineînţeles, cererea pe unităţi locative noi este crescută. Oamenii au simţit nevoia de a se muta la mai bine, la mai mult spaţiu şi de a intra într-o comunitate. Regim de înalţime, apartamente cu grădini, spaţii verzi, parcare subterană, smart home, centrale de bloc, toate sunt aspecte la care noi ne uităm. Susţin că este foarte important să alegi dezvoltatori care investesc în inovaţie, care menţin raportul calitate-preţ şi care se ţin de ceea ce promit."

Evenimentul Real Estate & Construction Forum este organizat de BusinessMark.

Ziarul BURSA a fost partener media al evenimentului.