ANALIZĂ FT LA NIVEL GLOBAL Pandemia alimentează cel mai mare boom al preţurilor locuinţelor din ultimii 30 de ani

Preţurile locuinţelor sunt în plină expansiune în aproape toate marile economii ale lumii, în urma pandemiei de Covid-19, consemnând cea mai importantă creştere din ultimii 30 de ani, conform unei analize realizate de Financial Times (FT), care atrage ateţia, însă, că această evoluţie realimentează preocupările economiştilor cu privire la potenţialele ameninţări la adresa stabilităţii financiare.

Analiza arată că, în rândul celor 40 de ţări pentru care colectează date Organizaţia pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE), numai trei au consemnat scăderea preţurilor locuinţelor în termeni reali în primele trei luni din 2021, această rată fiind cea mai mică din 2000 până acum.

Potrivit sursei, în primul trimestru al anului 2021, creşterea anuală a preţurilor locuinţelor în grupul OCDE al celor mai bogate ţări a atins 9,4% - cel mai rapid ritm din ultimii 30 de ani -, pe măsură ce economiile şi-au revenit după recesiunile severe provocate de coronavirus, anul trecut.

În opinia analiştilor, ratele dobânzilor - care sunt la niveluri minime record -, economiile acumulate în timpul lockdown-ului impus de pandemie şi dorinţa de mai mult spaţiu a celor care lucrează de acasă au alimentat tendinţa de creştere a preţurilor locuinţelor.

Pe termen scurt, creşterea preţului locuinţelor poate fi "un lucru bun pentru economie, deoarece persoanele care deţin deja case se simt mai bogate şi pot cheltui mai mult datorită evaluării activelor lor", declară Claudio Borio, şeful departamentului monetar şi economic de la Banca Reglementelor Internaţionale (BIS).

Domnia sa continuă: "Cu toate acestea, dacă tendinţa persistă, s-ar putea transforma într-un boom nesustenabil care ar putea, în cele din urmă, să împingă preţurile în sens invers, în special atunci când este însoţită de o expansiune puternică a creditului".

Deniz Igan, directorul adjunct al diviziei macrofinanciare din departamentul de cercetare al Fondului Monetar Internaţional (FMI), a remarcat "o creştere puternică a preţului locuinţelor în ultimul an, în majoritatea ţărilor din emisfera nordică".

Potrivit analizei, datele naţionale sugerează că tendinţa de creştere a continuat în al doilea trimestru, la scară largă. În SUA, spre exemplu, în luna aprilie, preţurile locuinţelor au crescut cu cea mai rapidă rată anuală din ultimii aproape 30 de ani. O creştere puternică a persistat, de asemenea, în Marea Britanie, Coreea de Sud, Noua Zeelandă, Canada şi Turcia.

Enrique Martinez-Garcia, economist senior la Federal Reserve Bank din Dallas, spune că această evoluţie a preţurilor de pe piaţa imobiliară se datorează stimulentelor fiscale şi monetare acordate de stat în timpul pandemiei.

• Claudio Borio, BIS: "Condiţiile financiare relaxate au dus la creşterea preţurilor într-un ritm neobişnuit de rapid"

"Condiţiile financiare extrem de relaxate au dus la creşterea preţurilor locuinţelor într-un ritm neobişnuit de rapid, într-o perioadă de activitate economică slabă", spune Claudio Borio, şeful departamentului monetar şi economic de la Banca Reglementelor Internaţionale, amintind de dobânzile scăzute.

Costurile reduse ale împrumuturilor fac achiziţiile de case mai accesibile în raport cu chiriile şi cu alte investiţii, notează analiza, subliniind că, în plus, multe gospodării, în special cele care aveau deja o situaţie bună, au acumulat economii importante de la începutul pandemiei, deoarece lockdown-ul a limitat cheltuielile.

"O mare parte din acest venit suplimentar a fost alocat pieţei imobiliare", a menţionat Enrique Martinez-Garcia, economist senior la Federal Reserve Bank din Dallas.

În acelaşi timp, tot mai multe persoane au decis, în contextul restricţiilor impuse de pandemie, să se mute la casă, de multe ori în proprietăţi mari aflate în locuri mai liniştite.

Această tedinţă a fost "amplificată de lipsa ofertei şi de creşterea preţurilor clădirilor", potrivit lui Mathias Pleissner, economist la agenţia de evaluare Scope Ratings, care aminteşte că "stocurile de construcţii" s-au micşorat pe măsură ce costul materialelor precum oţelul, cheresteaua şi cuprul a crescut rapid.

Brett House, economist-şef adjunct la Scotiabank din Canada, avertizează cu privire la "un dezechilibru structural între cerere şi oferta din stocul de locuinţe, care se va accentua în lunile următoare".

• Adam Slater, Oxford Economics: "Proprietăţile din economiile avansate - supraevaluate cu aproximativ 10% în comparaţie cu tendinţele pe termen lung"

Preţurile medii ale locuinţelor din ţările OCDE cresc mai repede decât veniturile, ceea ce face ca locuinţele să fie mai puţin accesibile, notează analiza FT, menţionând că acestea cresc, de asemenea, mai repede decât chiriile.

Adam Slater, economist principal la Oxford Economics, spune că proprietăţile din economiile avansate au fost supraevaluate cu aproximativ 10% în comparaţie cu tendinţele pe termen lung, ceea ce face ca acest boom să fie unul dintre cele mai mari de după 1900. Totuşi, Adam Slater menţionează că avansul nu este nici pe departe atât de mare precum cel din perioada premergătoare crizei financiare din 2008-2009.

Cu toate acestea, Adam Slater subliniază că unii factori care determină creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară au fost temporari, cum este cazul stimulentelor fiscale acordate de guverne sau întreruperea lanţurilor globale de aprovizionare, ca urmare a întârzierilor din porturi. Adam Slater adaugă: "Creşterea creditului este, acum, mai mică decât înainte de criza financiară globală, ceea ce sugerează un risc mai mic de faliment în comparaţie cu anii 2006-2007".

Creşterea creditelor ipotecare a fost determinată în mare parte de persoanele cu poziţii financiare solide, iar în majoritatea ţărilor avansate gospodăriile sunt mai puţin îndatorate decât înainte de criza financiară, sugerând un risc mai mic ca situaţia să urmeze aceeaşi cale, respectiv să apară un val de falimente şi vânzări de locuinţe la preţuri foarte mici, mai spune Deniz Igan de la FMI.

Un factor cheie este diferit de situaţia de acum aproape 15 ani: băncile centrale marcate de precedenta bulă imobiliară sunt acum mai vigilente. Spre exemplu, Banca Centrală Europeană (BCE) i-a solicitat agenţiei de statistică a UE să includă preţurile locuinţelor în calculul inflaţiei principale.

Aditya Bhave, economist la Bank of America, declară că factorii de decizie din întreaga lume sunt, acum, "extrem de conştienţi de riscurile legate de politica imobiliară. Spre deosebire de 2008, acest lucru reduce semnificativ şansele unui rezultat advers".

• Achiziţiile internaţionale de locuinţe din SUA, în declin puternic

Dacă americanii au realizat tot mai multe achiziţii de locuinţe în SUA, în primul an al pandemiei de coronavirus, cumpărătorii internaţionali au făcut exact opusul.

Chiar dacă au beneficiat de opţiuni virtuale pentru turul proprietăţilor, vânzările de locuinţe din SUA către cumpărătorii străini au scăzut cu 31% din aprilie 2020 până în martie 2021, potrivit Asociaţiei Naţionale a Agenţilor Imobiliari din Statele Unite (NAR).

Cumpărătorii internaţionali au achiziţionat 107.000 de proprietăţi în SUA, în intervalul menţionat, marcând cel mai mic volum după unităţi şi preţ în dolari, din 2011.

"Scăderea puternică a achiziţiilor străine de case din SUA, în ultimul an, nu este o surpriză, având în vedere lockdown-ul indus de pandemie şi restricţiile internaţionale de călătorie", declară, conform CNBC, Lawrence Yun, economistul şef al NAR, menţionând: "Cu toate acestea, chiar şi în absenţa cumpărătorilor străini, piaţa imobiliară din SUA s-a consolidat".

China, Canada, India, Mexic şi Regatul Unit au fost primele cinci ţări după volumul de achiziţii de de proprietăţi rezidenţiale din SUA, în perioada menţionată. Totuşi, volumul respectiv în dolari a scăzut cu cel puţin 50% pentru cumpărătorii din China, Canada şi Mexic. Marea Britanie a fost singura ţară dintre cele cinci care a înregistrat o creştere faţă de anul precedent.

• Cumpărătorii chinezii revin pe piaţa imobiliară din SUA

La începutul ultimului deceniu, cumpărătorii chinezi manifestau cea mai mare cerere de locuinţe în SUA (în rândul străinilor), dar aceasta a scăzut uşor în timpul administraţiei Trump. Acum, se pare că cererea din partea cumpărătorilor chinezi sporeşte din nou.

"Stimulentele acordate de aministraţia Biden au avut un impact pozitiv asupra cererii, deoarece SUA sunt percepute ca având o situaţie mult mai previzibilă acum, iar vizele sunt, de asemenea, mult mai uşor de obţinut", declară Georg Chmiel, preşedintele executiv al Juwai IQI Holdings, o companie privată de vânzări imobiliare din China, subliniind: "Pe de altă parte, acum, după mai bine de un an de pandemie de Covid, s-a redus impactul acesteia asupra deciziilor de cumpărare, deoarece zborurile către SUA sunt posibile".

Preţurile locuinţelor din SUA sunt cu aproximativ 15% mai mari decât erau anterior pandemiei, dar acest lucru ar putea fi un stimulent pentru cumpărătorii internaţionali.

"Creşterea preţurilor creează cerere, deoarece persoanele interesate să facă astfel de achiziţii încep să se teamă că vor pierde dacă nu cumpără", mai spune Chmiel.

Cumpărătorii internaţionali cred că SUA reprezintă o investiţie bună, deoarece casele de pe piaţa americană încă sunt destul de accesibile, raportat la cele din alte economii majore. Spre exemplu, casele din SUA sunt mult mai puţin costisitoare decât cele din Hong Kong sau Londra, potrivit CNBC.

Destinaţiile de top pentru cumpărătorii internaţionali de locuinţe nu s-au schimbat prea mult, în ciuda pandemiei. Pentru al 13-lea an consecutiv, Florida este în fruntea clasamentului, cu o proporţie de 21% din total. California se clasează pe locul al doilea (cu 16%), urmată de Texas (9%) şi Arizona (5%), apoi New Jersey şi New York, la egalitate, cu câte 4%.