CONFERINŢĂ BREC Mall-urile - destinaţii de entertainment, retail-park-urile - în plină dezvoltare

Activitatea retailerilor a revenit în 2022 la parametrii dinainte de pandemie şi se preconizează menţinerea acestui trend şi pentru anul 2023 în ciuda inflaţiei, crizei din energie şi crizei economice declanşate de războiul din Ucraina, au afirmat, ieri, participanţii la conferinţa organizată de Bucharest Real Estate Club (BREC), în cadrul căreia a fost dezbătută situaţia actuală din zona retail şi modul exponenţial în care se dezvoltă retail-park-urile din ţara noastră.

"În ultimii doi ani, am trecut printr-o perioadă plină de provocări, care au afectat chiriaşii şi proprietarii clădirilor. Am crezut că ne vom reveni total în acest an, dar a intervenit şi criza generată de războiul din Ucraina. Cu toate acestea, în primul semestru al anului 2022 - şi există premise că situaţia va fi la fel şi în al doilea semestru - activitatea în domeniul retail s-a desfăşurat la parametrii asemănători celor dinainte de pandemie şi au apărut noi investiţii, noi branduri care vin din zona online şi doresc să deschidă magazine fizice. (...) Parcurile de retail au luat avânt în pandemie şi şi-au dovedit atractivitatea, investitorii continuând dezvoltarea proiectelor demarate", a spus Despina Ponomarenco, preşedintele Bucharest Real Estate Club.

Cea mai dificilă situaţie în pandemie pentru retaileri a fost în momentul în care autorităţile au introdus obligativitatea certificatului verde, fapt care a redus drastic accesul cetăţenilor în mall-uri, accesul crescând semnificativ în cursul anului 2022, când certificatul respectiv nu a mai fost obligatoriu, a spus Luciana Giurea, general manager al AFI Ploieşti. De aceea, în perioada 2020-2021, compania respectivă s-a axat pe relocarea a 15 magazine şi doreşte intrarea pe piaţa de retail-parkuri deeoarece tendinţa actuală arată că centrele comerciale nu mai trebuie să fie doar locuri de shopping, ci şi centre de relaxare ale cetăţenilor din oraşe.

"Criza sanitară a făcut testul relaţiilor de business în momentul închiderii centrelor comerciale. În acel moment dezvoltatorii au avut ocazia să vină să arate că sunt alături de partenerii lor, ceea ce a dus la creşterea încrederii retailerilor, iar acum am revenit mai bine decât ne aşteptam. Vedem că au apărut mari branduri din online - Amazon, E-mag, E-bay - care doresc spaţii fizice în mall-uri, iar provocarea este să găsim spaţii mai mari pentru business-urile care se dezvoltă. Majoritatea brandurilor noi care doresc să intre în piaţa din ţara noastră au ca destinaţie spaţiile comerciale din Bucureşti, Iaşi, Cluj şi Timişoara. Brandurile consacrate intră în oraşele mici şi mijlocii, iar noi suntem interesaţi şi de zona de entertainment fie că este pentru copii, fie că este pentru adulţi. Mall-urile trebuie să devină destinaţii de entertainment şi eu cred că vom vedea lucruri interesante în perioada următoare", a spus Luciana Giurea.

• Mixed-use - soluţia optimă pentru creşterea eficienţei în zona retail

Rezultatele pe primul semestru al anului 2022 sunt foarte bune şi pentru cei de la Iulius Group, care afirmă că pentru foarte multe dintre proprietăţile imobiliare ale companiei veniturile din activităţile derulate le depăşesc pe cele din anul 2019, chiar luând în calcul impactul cauzat de inflaţie şi de creşterea preţurilor la utilităţi.

"Ne confruntăm cu alte provocări - război la graniţă -, cu efecte importante la nivel social şi comercial. Deocamdată, pe comercial, lucrurile nu sunt încă afectate, dar avem şi imboldul pozitiv cauzat de refugiaţii din Ucraina. Mai avem o provocare pe zona de resurse energetice, unde lucrurile au evoluat într-o direcţie pe care nimeni nu o aştepta, dar deciziile recente ale Comisiei Europene par să aşeze lucrurile pe un făgaş normal.Cu toate acestea, anul 2022 a fost un an aglomerat pentru noi. Am deschis retail-park-ul de la Miroslava, iar în curând vom inaugura un alt obiectiv similar. (...) Ne dorim să dezvoltăm acest concept de retail-park, chiar dacă anul viitor vom deschide Palas Campus în Iaşi pe zona de office şi vom extinde mall-ul din Suceava", a precizat Sebastian Mahu, Head of Asset Management, Iulius Group.

Reprezentantul Iulius Group a arătat că soluţia dezvoltării în domeniul retail priveşte o utilizarea mixtă (mixed-use) a spaţiilor construite.

"Am observat două ipoteze. În prima, acolo unde clădirile de birouri au şi o funcţie de retail dezvoltată se remarcă faptul că numărul celor care revin la birou este cu 15% mai mare decât în cazul clădirilor care sunt strict office. A doua ipoteză arată că odată cu pandemia s-a schimbat un aspect pe care îl priveam ca dat şi anume că apogeul vânzărilor era sâmbăta. În proiectele mixed-use, zilele de miercuri şi joi au devenit poli de importanţi de trafic pentru zona retail, datorită faptului că oamenii muncesc de acasă doar luni şi vineri", a menţionat Sebastian Mahu.

• Zonele de retail, incluse în clădirile rezidenţiale şi de birouri

Trendul dezvoltării activităţii retailerilor se observă şi în cazul spaţiilor construite sau dezvoltate de compania One United Properties, care are câteva proiecte mari în derulare printre care cele mai importante sunt cel privind reabilitarea şi modernizarea fostei hale Ford din Capitală şi One Cotroceni Park.

"Hala Ford trebuie restaurată integral fiind un monument de clasa A, căruia îi vom adăuga şi două subsoluri de parcare, pentru a deveni centru comercial. Parcarea respectivă va fi interconectată cu parcarea de la One Mircea Eliade. Odată finalizat acest proiect va creşte valoarea cartierului, a acestei zone a oraşului, care va fi o destinaţie unică în Bucureşti şi România. Clădirea va avea un supermarket Auchan, iar la parter destinaţia spaţiilor comerciale va fi una gastronomică. La etaj vom avea birouri atipice, cu o înălţime utilă de 6 metri şi o suprafaţă vitrată de peste 80% pe toate feţele clădirii. În ceea ce priveşte One Cotroceni Park, în prima fază a proiectului 20.000 metri pătraţi vor fi destinaţi zonei de retail, cu spaţii împărţite în trei galerii, în relaţie directă cu nevoile angajaţilor şi locatarilor din cadrul proiectului ce priveşte atât zonă rezidenţială (900 de apartamente), cât şi zonă office. În faza a doua a proiectului, ce va cuprinde 1100 de apartamente, vor exista 15.000 metri pătraţi pentru retail. În toate proiectele One United există mixul între funcţiunea rezidenţială şi cea comercială sau mixul între rezidenţial, comercial şi birouri. De aceea, mai ales datorită zonei de retail aferentă ce a oferit experienţă completă pentru locatari şi confort deplin, în pandemie am închiriat în Cotroceni 50.000 metri pătraţi de birouri", a afirmat Mihai Păduroiu, CEO, Office Division, One United Properties.

În ceea ce priveşte retail-park-urile, ele au devenit vedetele proiectelor din zona retail, datorită faptului că fluctuaţia chiriaşilor este destul de redusă, a susţinut Klaus Reisenauer, Partner, Oasis Retail. El a afirmat că fiecare oraş are nevoie de un retail-park, deoarece retailul din mall devine plictisitor şi costurile din retail-park sunt mai reduse decât cele din mall.

• Costurile pentru realizarea unui retail-park, mai reduse decât cele pentru un mall

Referitor la costurile pentru un retail-park, participanţii la conferinţa BREC au precizat că acestea sunt mult mai mici, mai ales în partea de dezvoltare, deoarece presupun o investiţie mai mică, un finisaj mai redus al spaţiilor comerciale şi un timp mai scăzut pentru obţinerea avizelor şi autorizaţiilor necesare implementării unui astfel de proiect.

De aceea, dacă în 2019 existau în ţara noastră doar 60.000 metri pătraţi de retail-park, la finalul anului 2021 suprafaţa totală a retail-park-urilor a crescut la 120.000 metri pătraţi, pentru ca la finalul anului 2025 să ajungă, conform prognozelor, la 500.000 metri pătraţi. Această dezvoltare exponenţială a retail-parkurilor este pusă pe seama faptului că ele oferă spaţii mari care nu includ aglomerarea urbană.

"Există o putere de cumpărare latentă, în creştere, în toate localităţile României şi de aceea trebuie să ne ducem cât mai aproape de cumpărători, de clienţii noştri. Peste tot există un potenţial de cumpărare pe care încercăm să îl captăm", a spus Cătălin Secăreanu, Expansion Manager, Pepco România.

Conform unui studiu realizat de Fortim şi prezentat de Doiniţa Ilie, Retail Consultant, suprafaţa totală a retail-park-urilor va ajunge în următorii trei ani la 500.000 metri pătraţi. Studiul mai arată că majoritatea retail-park-urilor din oraşele medii şi mici au fost realizate prin proiecte de tipul Family-concept, aşa cum sunt cele construite de Iulius Group.

"Dacă se va merge în actualul ritm, retail-park-urile vor depăşi numărul mall-urilor din România, chiar dacă tendinţa de revenire a mall-urilor în 2022 este clară, traficul depăşind nivelul pre-pandemie. (...) Cert este că retail-park-urile se vor duce în zone unde preţul terenului este mai permisiv pentru realizarea unei astfel de investiţii", a declarat Doiniţa Ilie.

• Eficienţa energetică - o prioritate pentru proprietarii clădirilor de birouri sau cu destinaţie comercială

Una dintre problemele cu care se confruntă proprietarii de clădiri comerciale mai vechi de 10 ani este o eficienţă energetică scăzută, fapt care nu corespunde cerinţelor ESG, pe care brandurile cunoscute de peste hotare le caută când doresc să intre în piaţa din ţara noastră. De aceea, investitorii din domeniu au introdus în proiectele lor şi realizarea unor ţinte ESG.

"Noi am introdus conceptul community-boards, nonexecutive, care includ reprezentanţi ai societăţii civile, pentru filtrarea ideilor noastre şi a investiţiilor pe care dorim să le facem. Apoi am implementat eficientizarea energetică şi colectarea deşeurilor. Toate proprietăţile noastre vor avea compostoare pentru deşeuri ceea ce va duce la o reducere de peste 90% a deşeurilor biodegradabile rezultate din zona de food-court. De asemenea toate centrele comerciale Iulius Mall vor fi dotate cu panouri fotovoltaice. Proiectele ESG au impact real pe eficienţă, sustenabilitate şi pe partea de relaţie cu comunitatea", a spus Sebastian Mahu, reprezentantul Iulius Group.

"Soluţia pe care o implementăm în domeniul energetic, în parteneriat cu compania Veolia, este centrala cu pompe de căldură geotermală de mare adâncime, care acoperă 80% din necesarul de energie pentru tot anul, fiind de asemenea o sursă de energie 100% verde. Investiţiile în aceste centrale sunt considerabile, dar este vorba despre eficienţa costurilor în faţa exploziei actuale a preţurilor la utilităţi. Sunt investiţii necesare pentru dezvoltare" a concluzionat Mihai Păduroiu, reprezentant One United Properties.