CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX: Piaţa imobiliară sub semnul inflaţiei

Inflaţia a devenit un subiect fierbinte pentru piaţa imobiliară, toţi jucătorii din industrie, chiriaşi sau investitori, resimţind într-un fel sau altul efectele creşterii preţurilor, însă cele mai expuse la presiunile inflaţioniste sunt sectoarele rezidenţial, industrial şi retail, în timp ce pe segmentul de birouri există o mai mare rezilienţă. În acelaşi timp, estimăm că volatilitatea preţului energiei ar putea accelera procesul de mutare a companiilor în clădiri verzi, eficiente energetic şi în care au fost implementate măsuri pentru îndeplinirea standardelor ESG.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting Cushman & Wakefield Echinox: "Măsurile economice adoptate în timpul pandemiei, amplificate de efectele războiului din Ucraina şi de sancţiunile asupra Rusiei, au avut ca urmare o creştere a inflaţiei la niveluri fără precedent în istoria recentă în lumea occidentală. Măsurile luate de majoritatea băncilor centrale se axează pe o creştere incrementală a dobânzilor de referinţă în speranţa unui "safe landing" care să nu creeze şocuri prea mari în economie. În acelaşi timp însă, un al doilea set de măsuri care să stimuleze producţia, adică să crească oferta, întârzie să apară, eforturile fiind concentrate pe scăderea cererii."

Ceea ce vedem în acest an pe piaţa imobiliară la nivel global, sunt dezvoltatori care întâmpină dificultăţi din cauza lipsei de materiale, dar şi din cauza creşterii preţurilor terenurilor, în timp ce administratorii de active sunt nevoiţi să gestioneze costuri de operare volatile, iar investitorii se confruntă cu o incertitudine în ceea ce priveşte costul finanţării.

Pentru chiriaşii spaţiilor de birouri, rata record a inflaţiei va avea ca impact creşterea costurilor de ocupare, care în prezent reprezintă până la 10% din costurile de exploatare.

Trebuie menţionat însă că nivelul chiriei pe piaţa de birouri este în mare măsură determinat de condiţiile pieţei - acest lucru înseamnând că o majorare a chiriei este un fenomen care ţine de fundamentele pieţei locale şi a ratelor de neocupare şi mai puţin de evoluţia inflaţiei.

Un element foarte important pentru chiriaşii clădirilor de birouri este stabilirea din timp a necesarului de spaţii de lucru şi a strategiilor de închiriere, având în vedere impactul creşterii preţurilor asupra costurilor cu amenajarea birourilor, dar şi a schimbărilor intervenite în modul de lucru al angajaţilor.

Pe piaţa de retail, companiile au înregistrat o creştere a cifrei de afaceri odată cu inflaţia, ceea ce face ca în mare parte chiria să rămână stabilă ca procent din cifra de afaceri, însă majorarea costului cu utilităţile nu a putut fi contracarată.

Deşi valoarea vânzărilor de retail a crescut în general ca urmare a majorării preţurilor, în viitorul apropiat această tendinţă se poate atenua odată ce cumpărătorii vor deveni mai sensibili la preţuri, pe fondul costurilor mai mari pentru combustibil, alimente şi alte produse esenţiale. Pentru a menţine traficul în magazine şi a maximiza conversiile în vânzări, retailerii vor trebui să fie atenţi la schimbarea obiceiurilor de cumpărare ale clienţilor şi să îşi adapteze întreaga strategie omnichanel la aceste schimbări. În ceea ce priveşte costurile, creşterea cheltuielilor de exploatare va diminua considerabil capacitatea firmelor de a rămâne profitabile în acest mediu inflaţionist.

Sectorul industrial a fost numit în ultimii ani "vedeta pieţei imobiliare". Cu toate acestea, chiriaşii care ocupă spaţii industriale se confruntă cu o presiune determinată de costurile cu forţa de muncă, costurile operaţionale şi cele imobiliare.

Presiunea inflaţionistă se va manifesta diferit însă pe piaţa industrială şi de logistică, unde în România, pe lângă stocul de circa 5,6 milioane de metri pătraţi destinaţi închirierii, există circa 3 milioane de metri pătraţi de spaţii care sunt deţinute de companiile care le operează, reţelele de retail şi firmele de automotive fiind cele mai active din acest punct de vedere.

Acest lucru însemnă că o pondere mai mare a ocupanţilor de astfel de spaţii este vulnerabilă la capriciile condiţiilor pieţei în comparaţie cu alte sectoare imobiliare. De altfel, ocupanţii care au ca strategie achiziţia sau construirea propriilor spaţii se confruntă cu creşterea preţurilor terenurilor şi a costurilor de construcţie. În plus, ei trebuie să găsească soluţii pentru deficitul de forţă de muncă în construcţii. Pentru chiriaşii de proprietăţi industriale, creşterea neaşteptată a costului de ocupare a spaţiilor reprezintă principala provocare. În final, indiferent dacă sunt chiriaşi sau proprietari ai spaţiilor în care funcţionează, ocupanţii de proiecte de logistică şi industrială vor fi la fel de afectaţi de creşterea inflaţiei, chiar dacă în direcţii diferite.

Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting Cushman & Wakefield Echinox: "Cu siguranţă inflaţia şi creşterea dobânzilor va afecta piaţa imobiliară rezidenţială, o piaţă puternic legată de politica de creditare. Diminuarea puterii de cumpărare poate afecta şi vânzările retailer-ilor, şi ar putea duce şi la o estompare a creşterii cererii în domeniul spaţiilor de depozitare. În ceea ce priveşte sectorul de birouri, considerăm că acesta va fi mai rezilient, evenimentele actuale putând afecta această piaţă doar în cazul persistenţei lor pe o perioadă medie şi lungă."

Într-o piaţă în care rata anuală inflaţiei a fost de 14,5% în luna mai a acestui an, a rată alimentată de creşterea preţului la energie electrică, gaze şi încălzire centrală cu peste 40% într-un an, chiriaşii vor fi mai preocupaţi în a căuta soluţii eficiente energetic pentru desfăşurarea activităţii lor.