DAN SCHWARTZ, MANAGING PARTNER RSM ROMANIA: "Domeniul imobiliar nu este nici pierzător, nici câştigător al pandemiei"

Domeniul imobiliar nu este nici pierzător, nici câştigător al crizei provocate de pandemia de Covid-19, consideră Dan Schwartz, Managing Partner în cadrul RSM Romania. Domnia sa ne-a explicat: "Este prea devreme să tragem o concluzie despre evoluţia pieţei imobiliare în pandemie, dar este foarte probabil ca industria construcţiilor şi real estate-ul să nu fie neapărat printre câştigători, dar nici printre cei care vor fi foarte puternic afectaţi". Conform domnului Schwartz, există două zone de risc. Una dintre acestea este cea a spaţiilor de birouri, unde cele mai multe erau deja contractate şi construcţia lor a continuat în speranţa că se va reveni la lucru în spaţiile fizice, ceea ce nu se ştie încă. Lucrul de acasă s-a dovedit fezabil, dar nu foarte eficient, apreciază specialistul, subliniind că telemunca este posibil de realizat, că multe companii au identificat oportunităţi de scădere de costuri dar ori refuză să revină în spaţiile de birouri, ori îşi limitează activitatea în cadrul acestor spaţii, ceea ce înseamnă că spaţiile de birouri vor fi în exces pe piaţă, la un moment dat. În acelaşi timp, România nu este printre ţările care aveau spaţii de birouri excedentare, ceea ce înseamnă că piaţa s-ar putea regla, totusi. Deci efectul ar putea fi neutru asupra acestui segment, dar un risc există, în momentul de faţă, în această zonă.

Piaţa de birouri din ţara noastră înregistrează atât reduceri ale cererii, amânări de decizii, încetinirea ritmului de închirieri, cât şi extinderi de suprafeţe şi chiriaşi noi, adaptându-se, treptat, la noua realitate. Laurentiu Lazăr, partener executiv şi liderul local al departamentului de investiţii la Colliers International Romania, subliniază că trimestrele al doilea şi al treilea ale acestui an au fost dificile: "A scăzut cererea nouă, cea de extinderi şi clienţi noi, cu circa 50% faţă de anul trecut şi cu aproximativ 30% faţă de cererea brută, totală. Începem să simţim unele tendinţe. În primul rând cred că este o schimbare de optică structurală pe zona de mediu de lucru. Vor creşte spaţiile colaborative, informale, pentru că angajatorii îşi vor dori să apară colegii la serviciu. O altă tedinţă pe care o observăm este că în perioada aceasta au fost amânate unele decizii şi se aşteaptă să se vadă care este impactul. Dacă punem în balanţă renegocieri şi prelungiri versus relocări, am văzut că prima categorie câştigă în faţa relocărilor".

Conform unui studiu derulat de compania de consultanţă în domeniul imobiliar, 47% dintre societăţile chestionate doresc să-şi păstreze suprafaţa actuală de lucru, 86% vor să lucreze în medie două zile pe săptămână de acasă şi cam 80 de procente spun că până în prima jumătate a anului viitor cel putin 50% dintre angajaţi vor lucra de la birou.

• Schwartz: "Bucureştiul - plin de fantome de case"

În segmentul rezidenţial, în primul val al crizei sanitare, imediat după declanşarea stării de urgenţă, am asistat la o tendinţă a oamenilor de a-şi investi economiile în bunuri imobiliare, după cum ne-a spus Dan Schwartz, menţionând: "La nivelul general al populaţiei, imobiliarele încă reprezintă o investiţie. Foarte mulţi nu înţeleg însă că un bun imobiliar este o marfă ca oricare alta şi că îşi stabileşte preţul în piaţă în funcţie de cerere şi ofertă. Atunci când nu există cerere, preţul scade. Degeaba investeşti banii în ceva mare şi frumos dacă nu ai cerere pentru acel bun. Pe de altă parte, decât să ţii banii blocaţi în bancă fără să producă nimic, pentru că dobânzile sunt nesemnificative, mai bine îi investeşti într-o clădire sau un teren, cu speranţa că acestea ar putea să-şi crească valoarea la un moment dat sau să fie închiriate".

După prima parte a acestei perioade, lucrurile au început să se echilibreze. Primul val a trecut şi oamenii au început să judece din nou economic, apreciază specialistul.

Domnia sa susţine că sunt dezvoltatori care au lucrat pe stoc cu bunuri imobilire şi lucrul pe stoc este foarte riscant: "Sunt bunuri cu valoare mare, cu probabilitate de realizare imediată mică. S-a mai încercat dezvoltarea zonei rezidenţiale cu banii clientului, atâta vreme cât a existat încredere în dezvoltator. Când acestă încredere a dispărut, s-au întrerupt proiectele. De aceea vedem Bucureştiul plin de fantome de case. Sunt proiecte începute în 2006-2009 şi rămase aşa, pentru că şi-au pierdut finanţarea. Fie au fost investiţii nerealist făcute, fie pure speculaţii, făcute de persoane entuziaste, dar fără capacitatea de a duce proiectul până la sfârşit".

Dan Schwartz ne-a explicat că, deşi au rămas nefinalizate, aceste case fantomă nu se vând pentru că au preţuri prea mari: "Aici ar fi nevoie de un impuls în special din partea autorităţilor locale, care ar trebui să ia măsuri împotriva distrugerii oraşului. Ar trebui să impună proprietarului reguli conform cărora dacă nu reuşeşte să realizeze proiectul, atunci acesta ori să fie preluat de autoritatea locală, ori dezvoltatorul să fie obligat să plătească o taxă locală atât de mare pentru respectivul imobil încât să fie fortat să îl înstrăineze. În alte ţări, taxele pe proprietate sunt atât de mari încât proprietarii nu sunt interesaţi să păstreze clădirile dacă acestea nu produc venituri sau nu se pot vinde. Din acest motiv, proprietarii sunt impulsionaţi să reducă preţurile la niveluri care să permită înstrăinarea. Pe de altă parte, datorită taxelor pe proprietate relativ mari, cei care ar dori să cumpere nu o fac decât dacă oferta de preţ a proprietarilor este rezonabilă. În acest fel, există posibilitatea ca piaţa să se regleze, iar clădirile pot ajunge la proprietari care au nevoie de ele şi au şi resursele pentru a le întreţine. Am văzut acum câţiva ani în New York pe o stradă aflată într-o zonă nu foarte selectă 10 - 15 case la rând, de vânzare la preţul de un dolar bucata şi pe care nu le cumpăra nimeni pentru că, ulterior, ar fi fost nevoie de investiţii în renovare. Aici apare blocajul, şi aici autorităţile pot ajuta intrând în parteneriat cu eventualii investitori sau chiar oferind facilităţi fiscale cu condiţia efectuării lucrărilor de renovare".

Potrivit domnului Schwartz, există şi fonduri europene disponibile care ar putea fi folosite pentru transformarea oraşelor noastre în unele moderne. Domnia sa consideră: "Eu cred că este o lipsă de viziune, de interes pentru imaginea oraşelor. Cel puţin asta am văzut în Bucureşti în ultimii ani. Totul a fost de faţadă, realmente grija faţă de oraş nu este vizibilă. Schimbarea trebuie să apară la nivelul sistemului şi a mentalităţii. Avem nevoie de un sistem nou, de reguli simple, moderne şi bune, ca să schimbăm faţa Bucurestiului (si nu numai!), nu de reguli care să blocheze orice iniţiativă, ceea ce se întâmplă acum. Şi, înainte de toate, nu avem nevoie de corupţie, care în acest domeniu este prezentă la orice nivel. Ca să obţii autorizaţii de construcţie ai nevoie de timp îndelungat, de bani mulţi petru a putea plăti oficial ceea ce ai de plătit şi de bani pentru a plăti neoficial ceea ce ţi se solicită sau sugerează, în mod incorect".

• RE/MAX România: Interesul locativ al românilor - modificat de pandemia de Covid-19

Potrivit unei analize realizate de RE/MAX România, noul context social determinat de criza Covid-19 a adus modificări în ceea ce priveşte interesul locativ al românilor. Astfel, în ultimele luni a crescut considerabil cererea pentru achiziţia de case, cu peste 50% în trimestrul al treilea al acestui an faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent.

Răzvan Cuc, Preşedinte RE/MAX România, opinează: "Starea de urgenţă, respectiv izolarea socială, a reprezentat factorul declanşator al acestor schimbări, iar potrivit informaţiilor noastre, tendinţa se va menţine. Având în vedere evoluţia pandemiei şi ameninţarea unei noi situaţii de lockdown, dar şi accesul facil la creditare, considerăm că cererea pentru case atât urbane, cât şi limitrofe marilor oraşe, va fi în creştere şi în perioada următoare".

Potrivit reprezentanţilor RE/MAX, cererea pe segmentul case la nivel naţional a cunoscut, în ultimele luni, o creştere remarcabilă faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Concret, în cel de-al treilea trimestru din 2020, a fost înregistrată o creştere a cererii cu 54,3% pe acest tip de proprietăţi, faţă de intervalul similar din 2019. Totodată, cererea de case a crescut cu circa 125% în lunile ulterioare stării de urgenţă, respectiv iunie - septembrie 2020 comparativ cu perioada ianuarie-martie 2020, procente înregistrate cumulat pe segmentele vânzare şi închiriere.

Cele mai multe cereri au fost înregistrate în oraşe mari ale ţării, cu o puternică piaţă imobiliară, în top trei fiind Bucureşti, Cluj şi Braşov. Printre principalele criterii de selecţie solicitate de posibilii cumpărători sau chiriaşi se numără, preponderent în această ordine - suprafaţa construită, suprafaţa terenului, locaţia şi preţul.

Totodată, specialiştii au remarcat şi creşterea interesului pentru apartamentele mai mari, în special pentru cele cu terase generoase sau grădini. La nivel general, cererea pentru apartamente a cunoscut o creştere de 17,5% în trimestrul al treilea 2020, faţă de acelaşi trimestru din 2019.

• Colliers: "Trei sferturi dintre investitorii din segmentul terenuri au încheiat tranzacţii în 2020 sau se aşteaptă să încheie până la sfârşitul anului"

În ceea ce priveste segmentul terenurilor, un alt studiu derulat de Colliers International Romania indică faptul că aproximativ trei sferturi dintre investitorii activi în acest secor au încheiat tranzacţii în 2020 sau se aşteaptă să încheie tranzacţii până la sfârşitul anului, în ciuda redresării economice care stagnează din cauza evoluţiei pandemiei. Aproximativ 60% dintre respondenţii la sondaj au decis să meargă mai departe cu toate sau cu o parte din tranzacţiile care erau deja în curs în acest an, în timp ce 19% au identificat chiar oportunităţi pentru a iniţia noi tranzacţii în ultima perioadă. În pus, deşi există încă incertitudine cu privire la dinamica pieţei terenurilor în contextul epidemiologic actual, 62% dintre investitori se aşteaptă ca situaţia generală a sectorului imobiliar să devină satisfăcătoare până la sfârşitul anului 2021.

(Articol preluat din Revista BURSA Construcţiilor)