EMILIA MLADIN, PREŞEDINTELE AAECR: "Piaţa imobiliară este marcată de lupta pentru profit"

Piaţa imobiliară este marcată de lupta pentru profit, a afirmat, ieri, Emilia Cerna-Mladin, preşedintele Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri din România (AAECR), în cadrul unui eveniment de promovare în România a conceptului clădirilor cu consum de energie aproape egal cu zero (nZEB). Potrivit domniei sale, dezvoltatorul are cheltuieli mai mari pentru a asigura acest criteriu nZEB, iar cei care vor să cumpere sunt nevoiţi să plătească o diferenţă de cost prin care şi-ar fi putut plăti utilităţile chiar şi pe 10-15 ani.

Emilia Mladin a afirmat: "Probleme de piaţă: dezvoltatorii (sunt) luaţi prin surprindere deşi legea 372 a fost actualizată în 2013 pentru a transpune directiva europeană din 2010, iar ordinul de ministru 386 este şi el destul de vechi, din 2016. Deşi aceste documente au ceva vechime, nu le-au dat de gândit dezvoltatorilor (imobiliari) că ceva se va întâmpla începând cu 1 ianuarie 2021. Am constatat că sunt auditori plătiţi să evalueze avantajos şi asta este o realitate şi nu avem cum să o ocolim pentru că foarte mulţi auditori au spus că nu pot lua o lucrare dacă nu scot clădirea şi apartamentele, dacă era cazul unei clădiri de tip bloc, toate în clasa A. Acum probabil că se va face la fel pentru criteriul nZEB şi chiar sunt îngrijorată de acest aspect. Costurile suplimentare foarte mari sunt suportate acum de cumpărător şi chiar am văzut un comentariu legat de costurile care apar la investiţie - deci dezvoltatorul acum are evident cheltuieli mai mari ca să asigure acest criteriu nZEB, cei care vor să cumpere trebuie să plătească diferenţa de cost şi se pune problema că din diferenţa aceea de cost şi-ar fi putut plăti utilităţile chiar şi pe 10-15 ani. Deci este o problemă aici, pentru că lupta pentru profit spun eu se duce acum la producătorii de tehnologie şi energie verde pentru costuri scăzute viitoare la utilizatori. Este o altă problemă: când vrei să cumperi acum un apartament sau orice altă clădire trebuie să plăteşti un preţ mare pentru a face economii viitoare pentru un număr mare de ani. Valoarea banilor se modifică în timp, dobânzile sunt mari la credite pe termen lung. Deci apare o situaţie de piaţă (...) care ne pocneşte şi trebuie să căutăm soluţii. Trebuie schimbată percepţia nu numai a dezvoltatorilor, ci şi a cumpărătorilor. Numai că impactul este mare şi de o parte şi de alta. Dar repet, piaţa, acum, este marcată de lupta aceasta pentru tehnologie şi energie verde pentru că, în funcţie de unde se stabileşte conturul de bilanţ energetic, şi producătorii şi furnizorii de energie verde încep să se lupte pentru drepturile lor de a vinde această energie pentru a asigura criteriul nZEB al unei clădiri sau al unui grup de clădiri".

Calitatea nZEB trebuie să se demonstreze prin intermediul unui calcul tipic de certificare energetică, spune Mladin, care arată că altfel nu se ştie cum se poate demonstra că o clădire va fi sau nu nZEB.

"De foarte mulţi ani se face în toate ţările o simulare de performanţă energetică la nivel de proiect. Şi simulezi diferite variante. Atunci apare tipicul auditului energetic, care stabileşte costuri, economii de energie, reduceri de emisii, indicatori de eficienţă economică", a arătat Emilia Mladin.

Documentul care atestă performanţa unei clădiri, fie că este nZEB sau nu, este certificatul de performanţă energetică, potrivit specialiştilor.

"În noua metodologie revizuită este propus ca acesta să includă, conform legii 372 modificată încă din 2016, parametrii necesari evaluării îndeplinirii standardului nZEB, adică consumul de energie primară, emisii de CO2 şi procentaj de asigurare a necesarului din surse regenerabile. Va include deci şi evidenţierea faptului că o clădire este sau nu nZEB", arată Horia Petran, preşedinte al asociaţiei pRO-nZEB.

Acesta consideră că şi dacă piaţa construcţiilor nu este pregătită pentru implementarea acestui criteriu nZEB, ea va fi nevoită să evolueze şi să devină pregătită.

"Trebuie să avem grijă ca reglementarea să nu fie excesivă, dar să existe un minim necesar. După mine este necesară dezvoltarea unor noi modele de afaceri şi ar fi interesant de discutat care ar putea fi cele să înlocuiască modelul clasic în care se cumpără un teren, se dezvoltă o clădire, nu contează cum este, iar ea se vinde cât se poate de repede celui interesat care este sau nu este educat în ceea ce priveşte achiziţionarea unei clădiri sau a unui apartament. Poate că am putea să vorbim despre modele de închiriere a clădirilor sau de leasing, nu ştiu dacă se aplică la bunuri imobiliare, sau vânzare cu contract de mentenanţă după preluarea apartamentului sau a blocului. Ar avea în primul rând ca impact o creştere a calităţii lucrărilor, o creştere a calităţii clădirii în fond, şi de ce nu o creştere a încrederii în piaţa construcţiilor. Iar în acest fel dezvoltatorul ar putea să câştige după ce şi-a vândut clădirea din, practic, întreţinerea cu costuri mici a unei clădiri pe care a făcut-o bine din start", a spus Petran.

• Mladin: "Preţurile au sărit chiar şi cu 100% în unele zone. Dezvoltatorii au grijă, întotdeauna, să nu piardă"

La rândul ei, Emilia Mladin a intervenit şi a precizat că interesul luat în considerare nu trebuie să fie numai cel al dezvoltatorului, ci şi al clientului şi al societăţii în general.

"Interesul nu este numai al dezvoltatorului, să câştige numai dezvoltatorul. Se vorbea de tunuri... Ştim foarte bine că nu s-a construit la cea mai bună calitate în ultima vreme şi că s-au pretins clase energetice A şi acolo unde nu erau, ca să nu mai vorbesc de centralele de apartament care reprezintă o gafă care ne va costa pe termen lung, pentru poluarea mediului înconjurător. Investitorul trebuie să înţeleagă şi vinde dacă mulţumeşte cumpărătorul. Nu numai prin respectarea legii, ci prin condiţiile pe care le asigură. Va apare o competitivitate benefică pe piaţă. Se ştie foarte bine că sunt clădiri care stau de ani de zile şi nu-şi vând apartamentele şi altele care se vând înainte de a finaliza lucrarea. Nu închirierea reprezintă o soluţie pentru că acest tip de plan de afaceri se potriveşte zonelor de pe litoral, de la munte, deci zonelor unde lumea pleacă în concediu. (...) Dar noi construim pentru oameni. Şi când închiriem, închiriem dacă acel spaţiu oferă condiţiile dorite de cel care închiriază. Deci odată pentru cei care cumpără şi odată pentru societate. În anumite oraşe, cum este Braşov, se impune ca la orice construcţie să fie un anumit spaţiu verde asociat construcţiei. Noi avem foarte puţine spaţii verzi, de socializare. Deci trebuie să se schimbe cumva modul în care se construieşte. Investiţiile devin mai scumpe, iar dacă atragi omul cu beneficiile suplimentare poate va fi dornic să plătească preţul suplimentar", a explicat preşedintele Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri din România.

Aceasta a adăugat: "Oricum au sărit preţurile cu 30-50% în domeniul imobiliar, în anumite zone şi cu 100%. Cu 100% au crescut preţurile, deci au grijă, dezvoltatorii, întotdeauna, să nu piardă. Pentru că ăsta este scopul lor, construiesc ca să câştige, nu ca să ofere neapărat cele mai bune condiţii. Aici apare însă acea competivitate de care vorbeam: oferă ceva bun dacă vrei să vinzi repede şi scump".

Proiectul SMART4nZEB este cofinanţat prin programul COSME al Uniunii Europene şi vizează crearea unui cadru atât pentru o colaborare durabilă între partenerii implicaţi în proiect (autorităţi publice centrale şi locale, firme de construcţii, furnizori/producători de materiale/sisteme pentru construcţii, arhitecţi, proiectanţi, auditori energetici, etc.) cât şi pentru consolidarea şi dezvoltarea capacităţilor de management ale acestora, ca beneficiari direcţi sau indirecţi ai proiectului.

"Proiectul susţine cu tărie parteneriatele interregionale pentru a facilita dezvoltarea de produse competitive şi soluţii tehnologice destinate clădirilor noi şi existente, facilitând astfel dezvoltarea pieţei pentru clădiri cu consum de energie aproape egal cu zero (nZEB) în regiunile vizate (inclusiv în România). Unul dintre principalele obiective ale SMART4nZEB este acela de a transforma organizaţiile partenere ale proiectului în organizaţii inovatoare, capabile să colaboreze eficient la nivel trans-sectorial şi transfrontalier şi să abordeze împreună principalele provocări de mediu, economice şi sociale.