IOANNIS PAPALEKAS: "Banii s-au ieftinit foarte mult"

Reporter: La ce valoare totală se ridică investiţiile Globalworth în acest an?

Ioannis Papalekas: Probabil că vom încheia anul acesta cu active de peste 1 miliard de euro. Vom livra clădirile "Bucharest One" şi "Gara Herăstrău", vom finaliza achiziţia de la Skanska - Green Court- , prima clădire şi vrem să o cumpăram şi pe cea de-a doua.

În fiecare colţ al Bucureştiului avem investiţi câte 50 milioane euro. Suntem foarte activi pe zona de achiziţii şi vrem să ne dezvoltăm, în special în zona industrială şi logistică.

Avem în plan să investim încă un miliard de euro în următorii doi ani şi ne axăm pe Timişoara, piaţă unde am intrat deja.

Deţinem peste 150.000 metri pătraţi livraţi pe partea logistică şi vom începe să construim încă 150.000 de mp tot pe partea logistică.

De asemenea, vom demara construcţia de birouri în Timişoara, iar pe partea logistică ne interesează foarte mult şi zonele Cluj şi Constanţa.

În Timişoara am ajuns la randamente de 10-11% ca dezvoltator.

Reporter: Dar zona Bucureşti-Ilfov cum vi se pare din punct de vedere al dezvoltării pe partea de logistică?

Ioannis Papalekas: În Bucureşti, competiţia este foarte mare, sunt multe parcuri industriale, iar noi nu am intrat niciodată aici.

Când concurenţa este mare, aşa cum este în Bucureşti, câştigă chiriaşul, nu noi.

În prezent este interesantă piaţa birourilor din Bucureşti, sunt multe creşteri, nu numai pe partea de relocare.

Există expansiune şi chiriaşi noi pe piaţa birourilor, care are mulţi jucători şi care va deveni şi mai mare.

Nu cred, însă, că această creştere va ţine pasul cu construcţiile.

Din acest punct de vedere, cred că în următorii trei-patru ani ar putea apărea probleme pe piaţa birourilor.

La fel se întâmplă şi cu partea de logistică în Bucureşti. Au intrat prea mulţi, foarte repede.

Pentru un chiriaş mare se bat zece dezvoltatori.

În Timişoara, Cluj sau Constanţa nu este aşa, de aceea zonele acestea sunt interesante pentru noi.

Reporter: În Constanţa când aţi luat decizia să investiţi?

Ioannis Papalekas: Anul acesta.

Eu cred că România se schimbă, poate funcţiona ca un hub de IT.

Toate zonele din ţară se dezvoltă, ceea ce aduce mari creşteri la internet. Pentru o astfel de creştere ai nevoie de logistică - depozite, transport, porturi.

Reporter: Veţi începe să dezvoltaţi anul acesta vreun proiect pe zona birourilor?

Ioannis Papalekas: Recent am demarat Globalworth Campus.

Construim prima fază chiar acum - 55 de milioane de euro, iar faza a doua va fi de circa 40 milioane de euro.

Terenurile ne-au costat peste 25 milioane de euro.

Reporter: Din bugetul de un miliard de euro pe care doriţi să-l investiţi în următorii doi ani, cât se va orienta către logistică şi cât spre birouri?

Ioannis Papalekas: 300 de milioane de euro vrem să investim în logistică şi restul pe partea de birouri şi rezidenţial.

Mai mult, avem şi alte investiţii pe care le facem. De exemplu, vrem ca, anul viitor, să intrăm din nou pe zona rezidenţială. Avem în vedere să achiziţionăm fosta fabrică Automatica de pe Calea Floreasca, la intersecţia cu Bulevardul Mircea Eliade. Mi se pare cea mai frumoasă zonă pentru rezidenţiale, am în vedere un proiect pentru middle-upper class, care va include turnuri cu locuinţe.

Reporter: Vreţi să vă finanţaţi în continuare de pe Bursă?

Ioannis Papalekas: Da. Bursa nu înseamnă numai equity, sunt multe surse de bani dacă vrei să te finanţezi de acolo - există equity, securitisation, bonduri. Noi facem un mix din toate.

Reporter: Ce randamente bugetaţi pe zona rezidenţială?

Ioannis Papalekas: Cred că putem să ajungem la o rată internă de rentabilitate de peste 30%, în condiţiile în care piaţa se va deschide foarte mult pe rezidenţial.

Pentru prima dată, Europa printează mulţi bani, în jur de un trilion şi jumătate de euro. De anul viitor, fiecare român, fiecare european, va putea să acceseze un credit ipotecar cu o dobândă de sub 4%, ceea ce va duce la creşterea preţurilor pe imobiliare în zona rezidenţială.

Reporter: Se vor mai ieftini banii?

Ioannis Papalekas: S-au ieftinit foarte mult deja. Euribor este deja negativ şi în piaţa internaţională te poţi finanţa astăzi cu sub 3%, când acum 2 ani nici nu aveai acces şi dacă aveai acces costul se ridica la peste 8-9%.

Acum se ieftinesc banii nu numai pentru mine, dar şi pentru utilizatorii finali, ceea ce este interesant şi pentru noi, şi pentru stat, şi pentru utilizatorul final. Vedeţi Portugalia, care a reuşit să emită bonduri guvernamentale cu rata negativă de -20 bips, în condiţiile în care acum 3 ani, în 2012, nu se putea finanţa datoria externă.

La fel vezi zilnic şi în multe companii.

Piaţa de High yield global este la cel mai mic nivel din ultimii 30 de ani.

Probabil că anul viitor nume mari din piaţa fondurilor de investiţii vor reveni pe piaţa locală imobiliară, în contextul în care randamentele în ţările din vest sunt în scădere, ajungând la aproape 4% yield.

Reporter: Mall-uri vă interesează să construiţi?

Ioannis Papalekas: Nu. Sunt prea multe mall-uri şi sunt alţii jucători care s-au specializat pe acest segment. Nu am ce să caut acolo.

Reporter: Care sunt principalii competitori pe zona birourilor?

Ioannis Papalekas: Mulţi construiesc pe segmentul birourilor - IMMO, Skanska, NEPI, Portland, Immofinanz - şi sunt semne că intenţionează să intre şi alţii.

Reporter: Şi efectul în preţ?

Ioannis Papalekas: Din păcate, scad chiriile.

Deocamdată nu este "supraîncălzit", dar cred că va fi. Nu cred că va fi o creştere atât de mare în acelaşi pas cu construcţiile. Dar există interes mare deocamdată. Numai dacă se continuă ritmul acesta de creştere a companiilor internaţionale va fi şi piaţa de birouri stabilă, chiar dacă se construieşte mai mult.

Reporter: Care e raportul debt/equity anul acesta şi în general?

Ioannis Papalekas: Astăzi avem în jur de 40% şi ţinem acest ritm.

• Papalekas vrea să construiască un resort în insula Mykonos

Reporter: Au apărut informaţii în presa greacă că investiţi într-un restaurant-club în Mykonos.

Ioannis Papalekas: În Grecia, am cumpărat deja o proprietate în localitatea Psarou Beach din Mykonos. Restaurantul NAMOS, care se află acolo, este cunoscut de 60 de ani şi a devenit atât de faimos, încât presa din Grecia a spus că am cumpărat doar acest activ. În spatele lui, însă, sunt buticuri, complexul Belvedere, care are 60 de vile şi mai e spaţiu de dezvoltat. Am cumpărat toată zona pe care o dezvoltăm, în septembrie începem construcţia, vrem să facem un resort în următorii 5 ani.

Reporter: Aveţi aşteptări optimiste cu privire la evoluţia economiei mondiale şi româneşti?

Ioannis Papalekas: Bineînţeles. Sistemele nu se prăbuşesc.

Crizele economice reprezintă de fapt o restartare a sistemului şi nu cred că, în prezent, există pericolul să intrăm într-o nouă criză.

Ca să ai o criză, îţi trebuie un bubble şi nu cred că ne aflăm într-un bubble acum.

Îndatorarea este foarte joasă, în special în România, care pentru mine este una din cele mai bune ţări la nivel european şi global.

Ca să vă dau un exemplu, Grecia, o ţară cu zece milioane de oameni, a absorbit 500 de miliarde de euro, fiind îndatorată de două ori jumătate din PIB.

România este o ţară cu 20 de milioane de oameni şi care are datorie de 30 de miliarde de euro, ceea ce este foarte puţin. Şi aceşti 30 de miliarde includ şi rezerve FMI care stau la Banca Naţională.

Prin aderarea la UE, România va primi fonduri europene de zeci miliarde de euro.

Când România va avea o îndatorare de o valoare măcar la fel ca PIB-ul, atunci putem spune că este o economie normală, stabilă.

Reporter: Credeţi că va ieşi Grecia din zona euro?

Ioannis Papalekas: Nu cred că Europa vrea ca Grecia să iasă din zona euro.

Dacă se va întâmpla acest lucru, ce ţară va urma?

Într-adevăr, datoriile Greciei sunt foarte mari, asta este o învăţătură pentru toată Europa.

Dar îndatorarea Europei este 13 trilioane de euro, iar Grecia are astăzi un default de 20 de miliarde de euro. Vorbim de un leu la nivelul economiei. Cam aşa este problema Greciei în Europa.

Grecii nu plăteau taxe, dar acum o vor face, au inceput să se mobilizeze in acest sens atat statul, cât şi grecii.

Uşor, uşor vom ajunge la liman. Ideea este să învăţăm din greşelile făcute în Grecia, ca acestea să nu fie repetate. Mai ales în România, unde dezvoltăm.

Reporter: Cum îi faci pe greci să plătească taxe?

Ioannis Papalekas: Vor învăţa să facă si acest lucru. Nu se poate altfel.

Reporter: Cum vă înţelegeţi cu băncile?

Ioannis Papalekas: Foarte bine.

Pentru că Europa printează foarte mulţi bani, aceştia vor merge şi la companii, ceea ce înseamnă că şi eu pot să accesez acum banii dintr-o bancă centrală.

Băncile locale se vor afla în situaţia în care foarte multe companii se vor refinanţa internaţional, iar băncile vor rămâne cu multă lichiditate şi probabil că de aici va începe problema, când băncile vor începe să aibă un apetit mai mare pentru risc.

Ele nu pot să-şi ţină banii cu dobândă zero la Banca Naţională şi atunci vor da credite pentru tot felul de lucruri şi investiţii care nu produc, din păcate. Şi acesta este un sistemic risk, de unde încep problemele.

Reporter: Cine mai are încredere în bănci?

Ioannis Papalekas: Toată lumea are încredere în bănci, toată lumea caută bani, în fiecare zi, şi ne adresăm băncilor. Nu putem creşte fără ajutorul băncilor, dar aceasta este şi misiunea băncilor, de a elibera credite şi de a suporta economia.