Presedinţii asociaţiilor de proprietari pot pune ipotecă pe apartamentele restanţierilor

Legea nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, publicată în iulie 2017, în Monitorul Oficial şi care a intrat în vigoare pe 28 septembrie 2018, aduce modificări substanţiale vechii legi şi doar în Bucureşti impacteaza peste 22.000 de asociaţii de proprietari, iar restul de pe teritoriul României se ridică la peste 130.000 de asociaţii, conform unui comunicat remis Redacţiei noastre.

"Modificările, dacă nu sunt cunoscute de marea masă a populaţiei, pot aduce prejudicii grave atât din punct de vedere financiar, moral sau de orice natură, atât celor care trebuie să o implementeze, vezi preşedinţii de asociaţii de proprietari, cât şi locatarilor care se pot trezi în situaţii critice, până într-acolo încât îşi pot pierde locuinţele. Noua lege pune presiune pe preşedinţii de bloc îngreunând activitatea acestora. Încălcarea sau neducerea la îndeplinire a acestor norme va atrage după sine amenzi usturătoare care vor putea cădea în sarcina administratorului sau preşedintelui de bloc", declara Ottavio Şerbănescu, CEO Cresida.

Conform noii legi, una dintre cele mai controversate norme este cea cu privire la faptul că preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de trei luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară, garantat în plată.

Astfel, după această sesizare, birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie, astfel conform art. 80 asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate. Astfel, ipotecă imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Ipotecă imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

De asemenea, asociaţiile sunt obligate să prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate. Totodată, se îngreunează convocarea adunărilor generale - tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semnează tabelul convocator trebuie să li se trimită scrisori recomandate cu conţinut declarat şi confirmare de primire. În acelaşi timp, nu se mai pot încredinţa spre folosinţă exclusivă (chiar şi contra cost) părţi din proprietatea comună către proprietari, deoarece este necesar acordul tuturor proprietarilor (100%). Casierul trebuie să emită chitanţă separată pentru fiecare fond. Dacă sunt trei-patru fonduri într-o luna, casierul trebuie să emită 4-5 chitanţe pentru fiecare proprietar.

Preşedintele e obligat să meargă personal la oficiul de cadastru pentru înscrierea/radierea ipotecii în cazul restanţierilor. Altfel riscă o amendă de 2500 la 5000 de lei.

Înfiinţată în 2017, compania Cresida este alternativă la administratorul de bloc tradiţional şi anume persoană fizică. Astfel, compania oferă servicii integrate proprietarilor de apartamente, de la înfiinţarea asociaţiei de proprietari, la administrare şi consultanţă de specialitate.