TradeVille: Meta Estate Trust, în pregătiri pentru transferul pe Piaţa Principală a BVB

Meta Estate Trust SA, holding imobiliar cu planuri de transformare într-un REIT, a raportat venituri de 25,5 milioane de lei în trimestrul al treilea din 2024, în creştere cu 65% faţă de anul precedent. Pe fondul legislaţiei în schimbare care susţine REIT-urile (Real Estate Investment Trust), compania îşi propune transferul pe Piaţa Principală a BVB, în următorii doi ani, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

Înfiinţată în martie 2021 de un grup de antreprenori români, Meta Estate Trust este un holding activ pe piaţa imobiliară din România. Compania s-a listat pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti, sub simbolul MET, pe 29 august 2022. Strategia companiei include parteneriate pentru dezvoltare comună, investiţii în proiecte aflate la început de drum, achiziţii de locuinţe pentru închiriere, investiţii în ansambluri rezidenţiale noi, opţiuni pe proprietăţi imobiliare şi alte iniţiative de investiţii flexibile. Aceste acţiuni sunt menite să genereze randamente atractive. Colaborările cu dezvoltatorii vizează proiecte în faze preliminare, cu autorizaţii de construcţie, unde capitalul necesar pentru dezvoltare este considerabil, iar finanţarea bancară nu este cea mai convenabilă opţiune.

Anul trecut, Meta Estate Trust a trecut printr-o schimbare majoră în echipa de conducere. Sub noul CEO, Alexandru Bonea, compania s-a concentrat pe creşterea veniturilor recurente, cu accent pe segmentul de închirieri rezidenţiale. În acest sens, compania a stabilit mai multe parteneriate cu reţele hoteliere renumite, culminând cu inaugurarea primului hotel Kempinski din România. Alexandru Bonea îşi propune să transforme compania în primul REIT din România. În sprijinul acestei iniţiative a fost propus un proiect de lege care permite crearea de fonduri de investiţii dedicate pieţei imobiliare, fonduri ce pot fi listate la bursă şi pot beneficia de scutiri fiscale. Proiectul de lege, iniţiat de Sebastian Burduja - ministrul Energiei, a primit aviz favorabil de la patru comisii de specialitate, printre care Comisia pentru buget, finanţe, activitate bancară şi piaţă de capital, care a propus câteva amendamente importante. Proiectul urmează să fie supus votului final în Camera Deputaţilor, însă investitorii imobiliari nu anticipează adoptarea sa în acest an.

Structura acţionariatului companiei este alcătuită din investitori individuali (65%) şi entităţi juridice (21%). Printre acţionarii principali se numără Viman Adrian Vasile, cu o participaţie de 15%. Fost CEO al companiei Kaufland în România timp de nouă ani, Adrian Vasile Viman a devenit ulterior CEO şi preşedinte al Consiliului de Administraţie al Kaufland Germania.

• Tendinţele sectorului imobiliar din România

Piaţa imobiliară din România traversează o perioadă complexă, în care mai mulţi factori exercită presiuni asupra preţurilor locuinţelor. Reducerea numărului de autorizaţii pentru proiecte rezidenţiale şi, implicit, scăderea ofertei, combinate cu creşterea cererii şi aşteptările privind o posibilă relaxare a politicilor monetare - susţinute de o scădere a inflaţiei şi creşterea salariilor - pregătesc terenul pentru o potenţială majorare a preţurilor locuinţelor în următorii 3-5 ani.

Anul 2024 a adus schimbări notabile în piaţa imobiliară din România comparativ cu 2023, evidenţiind atât provocări, cât şi oportunităţi. Printre acestea se numără modificări legislative majore, cum ar fi creşterea TVA pentru locuinţele noi de la 5% la 9%, care a generat o creştere medie a preţurilor de aproximativ 7.500 de euro per unitate, conform estimărilor Asociaţiei Române a Dezvoltatorilor Imobiliari. Această măsură a avut un impact semnificativ asupra accesibilităţii locuinţelor pentru clienţi, conducând la o cerere mai temperată pe segmentul rezidenţial nou.

Pe segmentul rezidenţial se anticipează o creştere de până la 10% a preţurilor locuinţelor în 2024, în special în zonele centrale şi premium. Această evoluţie este susţinută de cererea constantă, creşterea veniturilor şi un interes tot mai mare pentru locuinţele eficiente energetic şi sustenabile. În schimb, pe piaţa comercială, se estimează stagnarea preţurilor pentru spaţiile de birouri şi comerciale, însă chiriile pe segmentul rezidenţial ar putea creşte cu aproximativ 10%.

În Bucureşti, preţurile locuinţelor au înregistrat o creştere de 10% în 2024, în special în zonele de nord şi centru, unde oferta este limitată, iar cererea pentru apartamente de lux rămâne ridicată.

În ciuda incertitudinilor economice şi politice actuale, sectorul imobiliar din România are un potenţial considerabil de creştere, mai ales prin introducerea de noi instrumente financiare, cum ar fi REIT-urile. Analizând capitalizarea bursieră a companiilor din sectorul imobiliar românesc, se observă o subreprezentare la Bursa de Valori Bucureşti. La începutul anului 2023, capitalizarea companiilor imobiliare reprezenta doar 4% din totalul pieţei BVB. În comparaţie, sectorul imobiliar din Polonia ocupă aproximativ 12% din capitalizarea Bursei de la Varşovia, iar în Ungaria - 8%.

Conform datelor ANCPI, în perioada ianuarie-octombrie 2024, vânzările imobiliare au crescut modest, cu 3% la nivel naţional şi 7% în Bucureşti. Totuşi, performanţele din 2024 rămân sub nivelul din 2022, reflectând o revenire treptată a pieţei după dificultăţile înregistrate în 2023.

• Veniturile Meta Estate Trust, în creştere semnificativă

În primele nouă luni ale anului 2024, Meta Estate Trust a înregistrat venituri totale de 25,5 milioane de lei, în creştere semnificativă faţă de cele 15,3 milioane de lei obţinute în perioada similară din 2023, marcând astfel o evoluţie pozitivă de 66,7%. Profitul brut a atins 8,8 milioane de lei, comparativ cu 8 milioane de lei înregistrate în primele nouă luni din 2023, ceea ce reprezintă o creştere de aproximativ 10% faţă de anul anterior. La 30 septembrie 2024, activele totale ale companiei au ajuns la 114 milioane de lei, în uşoară creştere faţă de sfârşitul anului 2023, iar portofoliul de investiţii a fost evaluat la 106 milioane de lei.

În primele trei trimestre ale anului, compania şi-a intensificat eforturile de vânzare a unităţilor achiziţionate anterior, finalizând exit-uri din patru proiecte imobiliare. Această strategie a dus la o cifră de afaceri de 11,7 milioane de lei, dublu faţă de bugetul prognozat pentru aceeaşi perioadă din 2024 şi de 3,5 ori mai mare faţă de perioada similară a anului 2023, evidenţiind o creştere substanţială. Cifra de afaceri, care reprezintă 46% din veniturile totale, a fost generată preponderent din vânzări de unităţi rezidenţiale din proiectele Mobexpert Homes, Parcului 20, The Level - Faza II, Aviaţiei Park şi Noa Pajura, achiziţionate în cursul anilor 2023 şi 2024.

În cadrul portofoliului de achiziţii, compania a adăugat şapte apartamente şi şapte locuri de parcare în proiectul First Estate, în luna iulie 2024, iar în octombrie 2024, după data de raportare, a achiziţionat cinci apartamente şi cinci locuri de parcare în complexul Greenfield Băneasa. În plus, Meta Estate Trust a anunţat semnarea unor memorandumuri de înţelegere pentru achiziţionarea a patru spaţii comerciale, care urmează să fie închiriate pe termen lung lanţului de magazine Penny.

Profitul net pentru perioada de nouă luni încheiată la 30 septembrie 2024 s-a situat la 7,4 milioane de lei, marcând o creştere de 4% comparativ cu valoarea de 7 milioane de lei înregistrată la 30 septembrie 2023. Acest rezultat se menţine în linie cu bugetul stabilit pentru anul financiar curent.

• Planuri de atragere de fonduri

După încheierea trimestrului analizat, în octombrie 2024, Meta Estate Trust a finalizat achiziţia a patru apartamente şi a cinci locuri de parcare în cadrul proiectului Swissotel din Poiana Braşov. Aceste unităţi vor genera venituri recurente din închirieri începând cu luna noiembrie 2024. De asemenea, compania a semnat un antecontract pentru achiziţia unui teren în apropierea Pieţei Victoriei din Bucureşti, unde intenţionează să dezvolte o clădire de birouri destinată unei clinici, care va fi închiriată unui lanţ renumit de clinici medicale private. Această investiţie marchează extinderea companiei pe piaţa de healthcare.

Pentru a susţine achiziţia de unităţi generatoare de venituri recurente, compania îşi planifică atragerea de fonduri, în principal din împrumuturi bancare şi obligaţiuni corporative garantate. Prin punerea în aplicare a acestor strategii, compania estimează pentru anul 2024 o creştere a profitului brut cu 18% şi a celui net cu 12% faţă de anul anterior.

Pentru anul 2024, compania estimează o creştere a veniturilor totale de 20% comparativ cu anul anterior, până la valoarea de 32,9 milioane de lei. Până la finalul trimestrului al treilea din 2024, Meta Estate Trust a realizat venituri totale de 25,49 milioane de lei, ceea ce reprezintă aproximativ 77,5% din bugetul anual estimat.

Pe partea de profit brut, compania a înregistrat până în trimestrul al treilea un profit de 8,8 milioane de lei, ceea ce reprezintă circa 69,7% din bugetul anual estimat la 12,63 milioane de lei. În primele nouă luni ale anului 2024, Meta Estate Trust a realizat un profit net de 7,36 milioane de lei, reprezentând aproximativ 69,4% din bugetul anual estimat de 10,61 milioane de lei.

• Acţiunile MET, în declin

Acţiunile Meta Estate Trust au înregistrat o scădere de 12% în ultimele 12 luni şi o dinamică negativă de 12,5% în anul curent. Indicele BETAeRO, din care face parte şi compania, a avut, de asemenea, o evoluţie negativă în acest an, cu o scădere de aproximativ 4%, fiind singurul indice de la Bursa de Valori Bucureşti care se află în teritoriu negativ. La nivel de sector, nicio altă companie listată nu a performat semnificativ mai bine. Impact Developer & Contractor a înregistrat o scădere de 22% de la începutul anului, iar One United Properties a raportat un declin de 30% în aceeaşi perioadă.

În plus, acţionarii Meta Estate Trust au fost convocaţi pe data de 11 decembrie pentru a aproba demararea procedurilor necesare transferului companiei din Piaţa AeRO pe Piaţa Principală a BVB, conform unui raport al societăţii publicat pe BVB. Potrivit convocatorului, "efectuarea formalităţilor necesare în vederea îndeplinirii mandatului acordat conform acestei hotărâri se va realiza într-o perioadă maximă de 24 de luni de la data adoptării deciziei", notează TradeVille.

• Oportunităţi şi riscuri ale investiţiei în Meta Estate Trust

Oportunităţi

- Planul de business - REIT: Meta Estate Trust reprezintă un exemplu de companie care oferă investitorilor oportunităţi de acces la piaţa imobiliară prin intermediul bursei, mai exact un REIT. Unul dintre principalele avantaje ale structurilor REIT este democratizarea accesului la investiţii imobiliare. Aceste structuri sunt concepute pentru a le permite investitorilor de retail să participe pe piaţa imobiliară cu un capital redus, oferindu-le posibilitatea de a deţine fracţiuni din portofolii imobiliare extinse.

- Dividende: Meta Estate Trust a început să distribuie dividende în acest an, bifând încă un criteriu pentru a se apropia cât mai mult de un REIT adevărat. Pentru micii investitori, REIT-urile oferă nu doar acces la un sector de investiţii tradiţional rezervat marilor investitori, dar şi un venit stabil, generat prin distribuirea regulată a dividendelor. Legislaţia specifică REIT-urilor impune distribuirea a cel puţin 90% din veniturile anuale sub formă de dividende, ceea ce le garantează acţionarilor un flux constant de venituri.

- Context macro: Scăderea inflaţiei şi implicit a dobânzii de referinţă poate oferi un imbold susţinut sectorului imobiliar atât la nivel internaţional, cât şi la nivel local. Deprecierea cotaţiei MET ar putea duce la un raliu susţinut în momentul în care investitorii îşi schimbă percepţia asupra întregului sector.

Riscuri

- Riscul specific tranzacţiilor de tip Early Stage: În cazul proiectelor aflate în faze incipiente, există riscul ca dezvoltatorii să întârzie sau chiar să nu finalizeze proiectele. Acest lucru poate duce la pierderi pentru companie, întrucât sumele plătite în avans pot fi recuperate doar printr-un proces juridic lung şi incert.

- Riscul concentrării: Meta Estate Trust are o pondere semnificativă a investiţiilor în anumite proiecte sau parteneri. O astfel de concentrare poate amplifica riscul în cazul în care unul dintre aceste proiecte sau parteneri întâmpină probleme. Compania intenţionează să-şi diversifice portofoliul constant.

- Evaluare REIT: În ciuda unui model de business promiţător, majoritatea REIT-urilor internaţionale se tranzacţionează la un discount semnificativ faţă de VAN, lucru care nu reflectă pe deplin potenţialul acestor vehicule investiţionale.