TradeVille: Meta Estate Trust plănuieşte noi investiţii

Meta Estate Trust SA a raportat rezultate financiare solide în primul trimestru din 2024, cu venituri de 7,25 milioane de lei şi un profit net de 1,99 milioane de lei, marcând o creştere semnificativă faţă de anul anterior. Compania a restructurat proiecte imobiliare şi plănuieşte noi investiţii, estimând creşteri de 18% pentru profitul brut şi 20% pentru veniturile totale în 2024. În prezent, valoarea contabilă a acţiunii MET este cu 55% mai mare decât preţul acţiunii din piaţă, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille

Lansată în martie 2021 de către un colectiv de antreprenori din România, Meta Estate Trust este un jucător activ pe piaţa imobiliară, sub forma unui holding. Acesta a debutat pe piaţa AeRO a Bursei de Valori Bucureşti, sub simbolul MET, la data de 29 august 2022. Într-un interval de numai doi ani de la fondare, firma a derulat investiţii în peste 50 de proiecte imobiliare, reuşind să finalizeze profitabil peste 20 dintre ele. Meta Estate Trust colaborează strâns cu dezvoltatorii imobiliari, implicându-se financiar şi achiziţionând proprietăţi în etapele iniţiale de construcţie, atât în Bucureşti, cât şi în alte oraşe importante din România.

Orientările strategice ale companiei cuprind parteneriate pentru dezvoltare comună, proiecte la început de drum, cumpărarea de locuinţe în scopul închirierii acestora, investiţii în ansambluri rezidenţiale noi, opţiuni pe proprietăţi imobiliare şi alte iniţiative de investiţii flexibile în domeniul imobiliar, menite să genereze randamente atractive. Colaborările cu dezvoltatorii vizează proiecte aflate în stadii preliminare, dotate cu permise de construcţie, unde necesităţile de capital pentru dezvoltare sunt considerabile şi finanţarea bancară nu este cea mai favorabilă opţiune.

Anul trecut, Meta Estate Trust a trecut printr-o transformare majoră a echipei de conducere. Sub îndrumarea noului CEO, Alexandru Bonea, compania se concentrează pe creşterea veniturilor constante, cu un accent deosebit pe segmentul de închirieri rezidenţiale. În acest context, au fost stabilite multiple parteneriate cu reţele hoteliere de renume, culminând cu inaugurarea primului hotel Kempinski din România.

Începând cu luna februarie 2024, societatea a numit-o pe Adela Antone în funcţia de director de Investiţii. Cu o carieră de aproape 20 de ani în domeniul financiar-bancar şi real estate, Adela Antone are o experienţă vastă în gestionarea investiţiilor, acumulată prin managementul finanţărilor unor proiecte rezidenţiale complexe.

Structura acţionariatului este constituită din 65% investitori individuali şi 21% entităţi juridice. Figura principală în rândul acţionarilor este Viman Adrian Vasile, care deţine 15% din companie. Cunoscut pentru conducerea companiei Kaufland în România pe o perioada de nouă ani, Adrian Vasile Viman a devenit ulterior CEO şi preşedinte al Consiliului de Administraţie al Kaufland Germania.

• Tendinţele sectorului imobiliar din România, în special în Bucureşti

Imagine macroeconomică

În 2024, peisajul economic şi monetar al României a fost complex. Banca Naţională a României (BNR) a menţionat iniţial o posibilă relaxare a politicii monetare legată de scăderea inflaţiei. Deşi inflaţia a scăzut la 7,2% în februarie, la 6,6% în martie şi 5,9% în aprilie, BNR a eliminat ulterior orice menţiune privind relaxarea.

Contextul global a devenit mai puţin favorabil pentru politici monetare relaxate, cu aşteptările întârziate privind reducerile de dobândă de la mari bănci centrale precum Rezerva Federală şi Banca Centrală Europeană. În regiune, băncile centrale din Polonia şi Ungaria au încetinit reducerile de dobândă, aliniindu-se la o tendinţă de relaxare prudentă.

Pe plan intern, România se confruntă cu presiuni inflaţioniste persistente. Deficitul bugetar s-a redus mai puţin agresiv decât necesar, ceea ce ar putea afecta sănătatea fiscală pe termen lung. Cheltuielile de consum au crescut, cu o majorare de 5,5% a vânzărilor cu amănuntul în primul trimestru, alimentată de creşterea salariilor reale. Acest consum robust, alături de creşterea preţurilor produselor nealimentare şi ale petrolului, continuă să alimenteze inflaţia.

Evoluţia pieţei rezidenţiale de la începutul anului

În prima parte a anului 2024, piaţa imobiliară din România a înregistrat semne de redresare, cu o creştere a tranzacţiilor şi o cerere robustă pentru proprietăţi rezidenţiale. Bucureştiul, centrul activităţii imobiliare din ţară, a vândut aproximativ 26.000 de unităţi în primele trei luni ale anului, dintr-un total naţional de aproape 145.400. Cererea pentru locuinţe noi a crescut cu aproape 14% în primele luni ale anului 2024, faţă de aceeaşi perioadă din 2023, datorită condiţiilor îmbunătăţite de creditare care au încurajat achiziţiile amânate. Totuşi, instabilitatea geopolitică şi impredictibilitatea fiscală, împreună cu scăderea ofertei de locuinţe noi cu 17% în Bucureşti şi 15-16% în alte centre regionale, pot pune presiune pe preţuri şi pot limita opţiunile pentru cumpărători.

Ratele dobânzilor mai mici

Tendinţa de scădere a ratelor dobânzilor, începută în a doua jumătate a anului trecut, este aşteptată să continue şi în 2024. Concurenţa intensificată între principalele bănci a dus la reducerea ratelor dobânzilor fixe. În primele două luni ale anului 2024, valoarea creditelor în lei pentru locuinţe a atins 6,8 miliarde de lei, depăşind totalul trimestrului întâi din anul precedent.

Preferinţa consumatorilor pentru împrumuturi în lei cu dobânda fixă este clară, iar rata medie lunară de plată pentru un credit ipotecar este comparabilă sau chiar mai mică decât chiria pentru un apartament similar. Dobânzile au continuat să scadă, rămânând totuşi peste nivelurile din 2021. Veniturile românilor au crescut semnificativ, cu un salariu mediu net de 4.859 lei în ianuarie 2024, cu 14% mai mult faţă de anul precedent. Ofertele de dobândă atractive ar putea stimula piaţa imobiliară, iar specialiştii anticipează că dobânzile ar putea continua să scadă în a doua jumătate a anului, condiţionat de stabilitatea economică.

• Meta Estate Trust raportează rezultate solide

În primul trimestru al anului 2024, activitatea Meta Estate Trust a fost marcată de rezultate financiare solide, reflectând atât o creştere a profitabilităţii, cât şi o îmbunătăţire a performanţei operaţionale. Compania a menţinut ritmul bun de vânzări de imobile rezidenţiale început la finalul anului 2023.

Rezultatele financiare obţinute sunt în linie cu bugetul aprobat de acţionarii societăţii. În primul trimestru al anului 2024, Meta Estate Trust a obţinut venituri totale de 7,25 milioane de lei (2,27 milioane de lei în perioada similară din 2023) şi un profit net de 1,99 milioane de lei (0,66 milioane de lei în primele trei luni din 2023), de trei ori mai mare comparativ cu rezultatul net al trimestrului întâi 2023. La 31 martie 2024, activele totale au rămas la pragul de 110 milioane de lei, similar cu sfârşitul anului 2023, în timp ce portofoliul de investiţii a atins 105 milioane de lei, în creştere cu 4% în cursul anului financiar 2024.

Activitatea din primul trimestru al anului 2024 s-a concentrat şi pe vânzarea unităţilor achiziţionate anterior. Astfel, societatea a realizat exit-ul din cadrul proiectului imobiliar Mobexpert Homes prin vânzarea ultimelor trei unităţi. Investiţia în acest proiect a fost de tip Early Stage şi a avut o Rată Internă de Rentabilitate anualizată (IRR) de 29,6% pentru întreg proiectul. De asemenea, în primul trimestru din 2024, societatea a vândut un apartament şi un loc de parcare în proiectul imobiliar Parcului 20 din Bucureşti.

Pe 16 ianuarie 2024, societatea a plătit dividende nete în valoare de 3,5 milioane de lei, aşa cum au fost aprobate în AGOA din 7 decembrie 2023, notează TradeVille

• Previziuni optimiste

În conformitate cu strategia pentru prima parte a anului 2024, pe care a tot mediatizat-o, compania a restructurat câteva proiecte imobiliare pentru a securiza suplimentar investiţiile curente şi a se poziţiona strategic pentru investiţii viitoare. De asemenea, investiţia în proiectul imobiliar NOA Pajura a fost restructurată prin preluarea a zece apartamente, dintre care nouă unităţi aveau precontracte semnate cu clienţi finali, estimându-se o valorificare rapidă şi lichidizare a investiţiei.

CEO-ul Alexandru Bonea declara într-un interviu recent că în primul trimestru al anului 2024, compania se va concentra pe realizarea exit-urilor pentru proiectele mature din portofoliul sau. În consecinţă, se estimează că în al doilea şi al treilea trimestru, Meta Estate Trust va fi din nou într-o poziţie solidă de capitalizare pentru a realiza noi investiţii.

În cursul anului 2024, Meta Estate Trust va întra în proprietatea mai multor unităţi rezidenţiale achiziţionate în faze iniţiale de proiect, pe care le va valorifica în 2024 şi 2025.

Pentru implementarea acestor direcţii de acţiune, compania îşi planifică atragerea de fonduri, în principal din împrumuturi bancare şi emitere de obligaţiuni. Prin aplicarea acestor strategii, Meta Estate Trust estimează pentru anul 2024 o creştere a profitului brut cu 18% faţă de anul anterior şi a profitului net cu 12% faţă de aceeaşi perioadă. De asemenea, compania preconizează o creştere a veniturilor totale cu 20% comparativ cu anul anterior, până la valoarea de 32,9 milioane de lei.

• MET - în scădere, pe grafic

Acţiunile MET se tranzacţionează în scădere cu 14% în ultimele 12 luni, pe un rulaj de 18,7 milioane de lei, şi cu o dinamică de -6,5% în anul curent, în creştere faţă de situaţia de la ultimul raport întocmit, din 26 martie. Compania plănuieşte să realizeze transferul acţiunilor de pe Sistemul Multilateral de Tranzacţionare pe piaţa principala a BVB în 2025.

Indicele BET-AeRO a avut, în schimb, o performanţă pozitivă, de +18,6% în ultimele 12 luni, dintre care +7% a fost realizat doar de la începutul anului.

• Oportunităţi şi riscuri ale investiţiei în Meta Estate Trust

Oportunităţi

Program de răscumpărare: În cadrul AGEA din 25 aprilie 2024, compania a decis aprobarea unui program de răscumpărare de acţiuni pentru un număr maxim de 10 milioane de acţiuni, pe o perioadă de maxim 18 luni, cu scopul de a diminua discountul dintre valoarea contabilă şi valoarea de tranzacţionare a acţiunilor. Programul are ca obiectiv creşterea lichidităţii şi a preţului acţiunilor MET. Conform calculelor companiei, valoarea contabilă a acţiunii MET este de 1,12, cu 55% mai mare decât preţul de închidere de vineri.

Planul de business: Compania are mai mult un rol de intermediar sau finanţator pentru dezvoltatori, neasumându-şi riscurile unei pieţe în scădere. Meta Estate achiziţionează apartamente în faze incipiente, lucru care îi oferă o putere de negociere mai mare, obţinând preţuri favorabile. Totodată, planul de business este unul atractiv şi pentru investitorii cu fonduri mai limitate. Compania doreşte să fie o alternativă mai simplă pentru investiţiile imobiliare, oferind lichiditate şi granularitate acestui sector.

Potenţial de dividende: Compania a distribuit anul acesta primul dividend, la doar doi ani de la listare. Astfel, modelul de business se aseamănă din ce în ce mai mult cu cel al unui REIT, care acordă în mod normal 50% din profit sub formă de dividende.

Riscuri

Incidenţa dobânzilor: Creşterea ratelor dobânzilor a condus la costuri ipotecare mai mari, ceea ce poate influenţa negativ piaţa imobiliară şi, implicit, performanţa acţiunilor META.

Concurenţa în sectorul premium/lux: Deşi segmentul de lux are cele mai bune rezultate de livrări, concurenţa în acest segment poate fi intensă, afectând potenţialul de creştere.