TradeVille: ONE mai adaugă o cărămidă la fundaţia financiară

One United Properties raportează, în T1 2023, o creştere cu 26% a cifrei de afaceri şi un profit în urcare cu 60%, în contextul vânzării a 220 de apartamente şi 488 de locuri de parcare pentru un total de 90,5 milioane de euro, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille

• Despre companie

One United Properties este un dezvoltator imobiliar cu sediul în România. Compania a fost fondată în 2011 de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu şi a devenit rapid unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori din ţară, cunoscut pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, din locaţii exclusiviste din capitală şi de pe litoral.

One United Properties este specializată în dezvoltări rezidenţiale, de birouri şi comerciale de înaltă clasă, cu accent pe sustenabilitate, tehnologie şi calitate. Portofoliul companiei include unele dintre cele mai emblematice clădiri din Bucureşti.

Datorită orientării sale către clienţii cu venituri mari, compania nu este afectată în prea mare măsură de tendinţa negativă a mediului economic, limitând astfel şi riscul. Totodată, regimul urbanistic dificil impus de actuala administraţie a limitat dezvoltarea de proiecte pentru alţi constructori, punând presiune pe oferta de unităţi locative de calitate.

Compania continuă să se situeze într-o poziţie bună din punct de vedere al stocului de dezvoltări aprobate în Bucureşti, în contextul suspendării mai multor PUZ-uri de către adminstraţia locală. Compania are în plan dezvoltarea a 10-12 noi proiecte, dintre care 6 au fost deja anunţate. În prezent compania are 6.000 de apartamente aprobate, în diferite stadii de dezvoltare.

Conform unui interviu al co-CEO-ului Andrei Diaconescu, portofoliu actual al companiei cuprinde 1.357 de unităţi disponibile pentru vânzare şi pre-vânzare şi 3.372 de unităţi planificate pentru vânzare în cursul acestui an. Iar împreună cu celelalte unităţi aprobate, compania are stoc suficient pentru urmatorii 5 ani, fără a avea nevoie de aprobări pentru alte proiecte.

• Realizările din primul trimestru

În primul trimestru din 2023, One United Properties a vândut şi pre-vândut 220 de apartamente şi 488 de locuri de parcare pentru un total de 90,5 milioane de euro. La 31 martie 2023, 67% dintre apartamentele aflate în dezvoltare erau deja vândute. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, compania a reuşit mai mult decât o dublare a vânzărilor de apartamente, dar şi o îmbunătăţire de preţ (în T1 2022 vindea 120 de apartamente şi 139 de locuri de parcare pentru 33 de milioane de euro). Un factor pentru această creştere este rezultatul obţinerii aprobărilor pentru mai multe proiecte, pe parcursul anului trecut. Totuşi, valoarea este sub nivelul înregistrat în T4 2022 (363 unităţi) şi sub estimările altor analişti, de 414 unităţi. (BT Capital Partners).

Proiectul One High District a continuat performanţa înregistrată şi în ultimul trimestru din 2022, fiind campionul vânzărilor. În T1 2023, 74% din unităţile vândute au făcut parte din acest proiect, care la sfârşitul lunii martie avea deja 56% dintre unităţi deja vândute.

La sfârşitul lunii martie, compania a pus la vânzare şi unităţile din proiectul One Lake Club Faza 1 care va conţine 586 de unităţi locative şi va avea împreună cu One Lake Club Faza 2 o valoare brută de dezvoltare de 215 milioane de euro. Tot în T1 2023, One United Properties a primit autorizaţia de construire pentru One Lake District, care va mai oferi spre vânzare un total de 2.076 de unităţi care sunt aşteptate să înceapă în T2 2023.

Pe segmentul de birouri, cel mai semnificativ eveniment a fost vânzarea proiectului One Herăstrău Office, care i-a adus companiei un câştig de 21 milioane de euro, recunoscut în situaţiile financiare din acest trimestru. Acest proiect avea doar 8.000 mp, reducând suprafaţa de birouri a companiei la 130.000 mp, majoritatea fiind deja închiriaţi.

În data de 12 mai 2023, Consiliul de Administraţie a decis şi majorarea capitalului social cu 18.967.145,8 RON (94.835.729 acţiuni noi, având o valoare nominală de 0,2 RON). Acţiunile vor fi folosite pentru implementarea programelor de alocare a acţiunilor de tip stock option plan (SOP).

• Rezultate financiare

One United Properties a raportat o cifră de afaceri consolidată de 440 milioane RON în primul trimestru din 2023, în creştere cu 26% faţă de aceeaşi perioadă din 2021. Această creştere a fost susţinută de o majorare cu 67% a veniturilor din vânzările de proprietăţi rezidenţiale, dar şi de veniturile din chirii, care au fost de trei ori mai mari decât în 2022. Marja netă a scăzut pentru acest trimestru la 31% (42% T1 2022), din cauza creşterii mai încete a venitului net (24% YOY).

Veniturile din chirii au atins deja valoarea de 40% din suma încasată pentru tot anul 2022, asta datorită finalizării parţiale a lucrărilor de amenajare la proiectele în dezvoltare, în special One Cotroceni Park. Acestea sunt aşteptate să crească de la trimestru la trimestru, în special ca urmare a finalizării One Cotroceni Park 2. În T1 2023, cel mai mare proiect din portofoliu, dar şi cel mai semnificativ proiect de regenerare urbană din Bucureşti, era deja închiriat în proporţie de 54% la 31 martie 2023.

Excluzând câştigul unic de 97 milioane RON obţinut în T1 2022 din achiziţia Bucur Obor, profitul brut a ajuns la 178 milioane RON, un plus de 60%. Rezultatul net s-a ridicat la 152 milioane RON, o dublare faţă de T1 2022, dar o scădere de 9% faţă de anul trecut, dacă se include impactul câştigului de mai sus.

One United Properties continuă politica de dividende semestriale, după aprobarea în Adunarea Generală a Acţionarilor (AGA) a celei de a doua tranşe din profitul înregistrat în 2022. Dividendul brut a fost de 0,01 RON per acţiune şi va fi plătit pe 30 mai 2023, cu data de înregistrare pe 12 mai 2023.

• Perspective

One United Properties intenţionează să obţină o cifră de afaceri consolidată de 1,43 miliarde RON şi un profit brut consolidat de 622 milioane RON în 2023, conform aprobării acordate de acţionari în cadrul AGA. Aceste obiective reprezintă o creştere de 23%, respectiv 9% faţă de rezultatele din 2022. În plus, se estimează că profitul net pentru 2023 va fi de 530 milioane RON, în creştere cu 5% faţă de anul precedent.

Doar pe baza contractelor încheiate cu clienţii până la data de 31 martie, One urmează să primească o sumă de 260 de milioane de euro până în 2025, dintre care 171 de milioane de euro în 2023, 53 de milioane de euro în 2024 şi 36 de milioane de euro în 2025.

One United Properties a primit aprobarea pentru construirea proiectului One Lake District în februarie 2023, cel mai mare proiect rezidenţial dezvoltat de companie până în prezent. Proiectul va include 2.076 de apartamente, cu o valoare brută de dezvoltare de 337,7 milioane euro. Vânzările pentru One Lake District sunt programate să înceapă în al doilea trimestru al anului 2023.

În plus, One United Properties intenţionează să înceapă vânzările în acest an pentru proiectul deja autorizat, One Cotroceni Towers, din vecinătatea One Cotroceni Park. Proiectul are o valoare brută de dezvoltare estimată la 400 de milioane de euro şi va avea cele mai înalte turnuri rezidenţiale din regiune.

• Cotaţia ONE

În luna aprilie, ONE a înregistrat o evoluţie de +0,72%, similară cu cea a indicelui BET (+1%), în timp ce evoluţia de la începutul anului a fost una negativă, de -1,75%, respectiv +5% pentru indice. La momentul scrierii acestui raport, preţul per acţiune pentru ONE era de 0,841. Analiştii din piaţă consideră că dezvoltatorul are potenţial să îşi crească cotaţia în următoarele 12 luni cu până la 40%.

Din ultimele rapoarte publicate pe BVB Research Hub, se poate observa că analiştii care acoperă această companie consideră că acţiunea continuă să fie subevaluată. Astfel, într-un raport special, se oferă un preţ ţintă de 0,998 RON pentru următorul an, ceea ce reprezintă o creştere de aproximtiv 19%, în timp ce analiştii de la altă companie au oferit un interval de 0,97-1,2 RON per acţiune, echivalentul unei creşteri în intervalul 15%-42%.

• Sectorul imobiliar, acum şi în viitor

Potrivit statisticilor ANCPI (Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară), în T1 2023, în Bucureşti tranzacţiile cu unităţi individuale au scăzut cu aproximativ 21,5%, de la 12.947 la 10.146 unităţi tranzacţionate. În acelaşi timp, la nivel naţional, numărul unităţilor individuale tranzacţionate a scăzut cu 23,5% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, de la 42.657 la 32.634.

Sectorul imobiliar din Bucureşti este considerat, în continuare, accesibil cumpărătorilor. Specialiştii estimează un necesar de aproximativ 8-9 salarii medii anuale pentru achiziţia unui apartament nou, cu două camere. Pe plan regional, pentru achiziţia unei locuinţe de 55 mp sunt necesare aproape 18 salarii medii anuale în Praga, în jur de 15 în Budapesta şi în Varşovia, şi aproximativ 12 în Viena. Totodată, în T1 2023, locuinţele au fost mai accesibile decât în aceeaşi perioadă a anului 2022, dacă ne raportăm la Indicele Puterii de Cumpărare. Conform unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară The Concept, cele mai accesibile locuinţe din România, în oraşele mari, sunt în Bucureşti, urmate îndeaproape de Timişoara şi Iaşi. În schimb, oraşul cel mai scump din punctul de vedere al Indicelui Puterii de Cumpărare (IPC) este Cluj-Napoca.

Valorile indicelui Imobiliare.ro arată că preţul mediu pe metru pătrat din Bucureşti s-a stabilizat la o valoare de 1.500 euro. Analizând un interval mai lung de timp, ajustând cu inflaţia, preţurile locuinţelor au crescut cu 40,5% din 2014, când este considerat începutul actualului ciclu imobiliar.

Potrivit raportului de piaţă "România Residential Market Genome" realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN Romania, în 2023 ar putea fi livrate peste 19.000 de case şi apartamente în Bucureşti şi împrejurimi, ceea ce reprezintă o scădere cu aproximativ 11% faţă de anul precedent, când au fost finalizate 21.328 de locuinţe. Tot în acelaşi raport, segmentul premium şi de lux va înregistra în 2023 cele mai bune rezultate de livrări din ultimii ani, cu un nivel estimat la circa 800 de locuinţe sau aproximativ 4,4% din oferta nouă.

• Oportunităţi/riscuri

One continuă seria de evoluţii pozitive de la o perioadă la alta a cifrei de afaceri, atât prin intermediul unor creşteri de unităţi vândute, dar şi printr-o strategie corectă de preţuri.

Societatea are un stoc suficient de apartamente aprobate, spre deosebire de alţi dezvoltatori, care întâmpină greutăţi în relaţionarea cu administraţia actuală.

Compania a bugetat o creştere cu 23% a CA pentru anul în curs, dar şi a profitului cu 9%, rezultate realizabile după publicarea raportului pentru T1 2023.

Cotaţia ONE este considerată subevaluată de mai mulţi analişti din piaţă, care au oferit preţuri tintă pentru următoarele 12 luni cu 15-40% mai mari decât în prezent.

Sectorul imobiliar a supra-performat în ultimii ani, dar a început să îşi încetinească creşterile, înregistrând chiar reduceri de tranzacţii în ultima perioadă. Acest lucru este pus pe seama ratelor ridicate la credite şi a reducerii puterii de cumpărare din cauza inflaţiei ridicate. Deşi accesibilitatea ar trebui să se îmbunătăţească uşor anul acesta, este puţin probabil să se îmbunătăţească semnificativ în curând, mai ales în contextul unei posibile recesiuni la nivel mondial.