CBRE: Sectorul închirierilor private, un nou segment care se conturează în CEE

Creşterea preţurilor proprietăţilor rezidenţiale, cuplată cu îngrijorările economice actuale, fac dificilă posibilitatea de a deveni proprietarul unei locuinţe. Având în vedere că oraşe precum Praga, Bratislava şi Varşovia se află în primele cinci oraşe europene cel mai puţin accesibile pentru locuitorii lor, piaţa închirierilor rezidenţiale se prefigurează ca o reală oportunitate, iar dezvoltatorii nu ratează momentul.

Uitându-ne la volumul investiţiilor în sectorul rezidenţial din Europa în perioada 2017-2021, CEE-5 (Cehia, Polonia, România, Slovacia şi Ungaria) a atras 1,8 miliarde de Euro, reprezentând doar 1%. Polonia şi Cehia sunt principalele ţări în care au fost realizate tranzacţii cu acest tip de produse, împreună reprezentând 94% din totalul pieţei de investiţii începând cu 2016, în timp ce România reprezintă 5%. Diferenţa notabilă dintre Polonia şi Cehia faţă de România, Ungaria şi Slovacia poate fi legată de dezvoltarea segmentului închirierilor private în fiecare ţară precum şi de legislaţia specifică.

"Proiectele rezidenţiale dezvoltate cu principalul scop de a fi închiriate nu mai sunt o noutate pentru oraşele din CEE. Poziţia echilibrată dintre proprietari şi chiriaşi susţinută de legile relativ flexibile, creează un mediu atractiv pentru investitorii care se uită la sectorul închirierilor private în regiunea CEE. Mai mult, un indicator al maturităţii acestei pieţe este conexiunea dintre valoarea PIB-ului pe cap de locuitor şi procentul persoanelor care deţin o locuinţă, valori care de obicei sunt invers proporţionale", spune Elena Şerban, Senior Research Analyst la CBRE România.

În prezent, capitalele ţărilor CEE-5 au un PIB mediu pe cap de locuitor de 32.900 EUR. Transpunând acest lucru în creştere economică în anii următori, capitalele CEE ar putea ajunge la nivelul economic de acum al Berlinului sau al Vienei, având un impact direct asupra pieţei rezidenţiale similar cu ceea ce se întâmplă în oraşele din Vestul Europei.

Până în 2013, criza financiară a dus la o scădere a preţurilor rezidenţiale în regiunea CEE-5. Începând cu 2014 preţurile au început un trend ascendent în majoritatea ţărilor, ajungând în 2015 la nivelul de dinainte de criză, cu excepţia României.

Chiar dacă au urmat ani cu creşteri constante, preţurile continuă să fie relativ scăzute în unele pieţe CEE. La sfârşitul primului semestru al anului 2022, cel mai mare preţ mediu pentru unităţile noi în capitalele CEE-5, se înregistrează în Praga, respectiv 6.100 Euro / mp, şi cel mai accesibil fiind Bucureştiul cu 1.900 Euro/mp. Chiriile de tip prime sunt întâlnite în Praga şi Varşovia, cu medii de până la 30-32 Euro/mp/lună. Indicele preţurilor rezidenţiale este mai mare decât indicele chiriilor în toate cele cinci capitale CEE, tendinţă menţinută din 2010, care indică o compresie a randamentelor prin creşterea chiriilor într-un ritm mai lent decât creşterea valorilor în perioada analizată.

Numărul persoanelor care preferă să închirieze pe piaţa rezidenţială din România a crescut cu 20% în 2021 faţă de 2020

Este de notorietate faptul că românii preferă să locuiască în propriile case, iar cifrele Eurostat confirmă acest lucru, indicând pentru 2021 o pondere de 95,3% persoane care locuiesc în propriile gospodării. Cu toate acestea, procentul persoanelor care stau în locuinţe închiriate a crescut de la 3,9% în 2020 la 4,7% în 2021.

În regiunea Bucureşti - Ilfov sunt prognozate a fi livrate până la sfârşitul anului 21.000 de unităţi rezidenţiale şi alte 20.000 de unităţi în cursul anului viitor. Începând cu anul 2017, livrările rezidenţiale au avut o tendinţă ascendentă, dar modificările preţurilor materialelor de construcţie şi întârzierile generate de obţinerea aprobărilor în capitală, au contribuit la prognozarea unei scăderi marginale ale noilor dezvoltări în perioada 2022 - 2024.

Preţul mediu cerut pe mp pentru unităţile rezidenţiale nou construite (după 2000) a avut un trend ascendent cu modificări trimestriale marginale, ajungând la sfârşitul lui S1 2022 la 1.900 Euro / mp conform ofertelor de pe unul dintre cele mai mari site-uri web cu listări imobiliare din România. În ceea ce priveşte piaţa închirierilor în regiunea Bucureşti - Ilfov, dezvoltatorii şi operatorii instituţionali sunt puţini, piaţa de închiriere fiind dominată de persoane fizice sau companii imobiliare de dimensiuni mici, cu mai multe proiecte în portofoliu. Conform aceleiaşi baze de date, chiria medie cerută pentru unităţile rezidenţiale nou construite în această regiune variază de la 9-10 Euro/mp/lună pentru unităţile cu o cameră până la 12-14 Euro/mp/lună pentru unităţile cu patru sau mai multe camere.

"Într-o ţară în care majoritatea cetăţenilor preferă să locuiască într-o casă pe care o deţin decât să închirieze una, piaţa închirierilor rezidenţiale începe să prindă contur pentru investitori într-un context regional. În prezent, jucătorii acestei pieţe sunt persoane fizice sau companii imobiliare mici cu un portofoliu limitat, în timp ce operatorii instituţionali sunt în număr redus. Ne aşteptăm ca acest lucru să se schimbe, atât dezvoltatorii cât şi investitorii să acceseze un teritoriu nou, să recunoască potenţialul de creştere al ţării şi să dezvolte astfel de produse investiţionale", explică Elena Şerban, Senior Research Analyst la CBRE România.