Colliers: România, în topul pieţelor de birouri din Europa Centrală şi de Est

Bucureştiul se numără printre cele mai mari şi mature pieţe de birouri din Europa Centrală şi de Est, conform unui comunicat transmis redacţiei.

Alături de Varşovia, Praga şi Budapesta, capitala României s-a remarcat prin creşterea stocului de clădiri verzi şi prin integrarea standardelor de sustenabilitate, potrivit raportului Colliers "CEE Office Markets on the Green Path - Decarbonisation Potential", care analizează pieţele de birouri din 11 oraşe ale regiunii. Deşi ritmul livrărilor noi a încetinit în ultima perioadă, sustenabilitatea rămâne o prioritate pentru dezvoltatori. Aproximativ 93% dintre clădirile noi de birouri din Bucureşti, construite în ultimii 7 ani, şi 70% dintre clădirile mai vechi, cu o vechime de peste 15 ani, deţin certificări verzi, reflectând un angajament puternic faţă de sustenabilitate şi eficienţă energetică.

Pentru comparaţie, doar Varşovia depăşeşte Bucureştiul în ceea ce priveşte certificările verzi, cu 98% dintre clădirile noi certificate. Piaţa de birouri din Bucureşti a încheiat anul 2024 cu o cerere totală de leasing de aproape 339.000 de metri pătraţi, înregistrând o scădere de 20% faţă de maximul istoric din 2023, dar menţinându-se peste media ultimilor cinci ani.

"Pieţele de birouri din ECE se află într-un proces de transformare, influenţat de îmbătrânirea stocului de clădiri şi de cerinţele tot mai stricte privind decarbonizarea, impuse de reglementările europene şi de tendinţele globale. România este un jucător important în regiune şi, deşi bine poziţionată în adoptarea standardelor de sustenabilitate, deţine un stoc semnificativ de clădiri vechi, comparabil cu cel din Bratislava şi Budapesta. Modernizarea acestor clădiri reprezintă o oportunitate majoră de investiţii, care poate întări competitivitatea pieţei pe termen lung şi atrage dezvoltatori interesaţi să răspundă cerinţelor actuale de sustenabilitate. Performanţa certificărilor verzi sporeşte atractivitatea pieţei locale pentru investitori şi contribuie la crearea unui mediu de afaceri competitiv", explică Victor Coşconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

De altfel, clădirile eficiente, situate în zone bune, sunt mai căutate de chiriaşi, conform datelor de închiriere, afirmă consultantul Colliers. Rata de neocupare pentru clădirile relativ noi din Bucureşti, unde procentul certificărilor verzi este foarte ridicat, este de o singură cifră, în timp ce, pentru clădirile vechi - deseori situate în poziţii mai puţin centrale şi cu o eficienţă energetică redusă - rata de neocupare se apropie de 20%. Pe de altă parte, datele pentru 2024 arată o încetinire a pieţei din perspectiva cererii totale de închiriere, însă, în ceea ce priveşte cererea nouă, anul trecut a atins 116.000 de metri pătraţi, un nivel similar celui din 2023, se menţionează în comunicat.

Cu o singură livrare în 2024 - AFI Loft, cu aproximativ 16.000 de metri pătraţi -, stocul modern de birouri din Bucureşti a ajuns la circa 3,4 milioane de metri pătraţi, fiind reprezentat în proporţie de 31% de clădiri construite în ultimii 7 ani, 27% cu o vechime de 8-10 ani şi 42% livrate acum mai bine de 15 ani, potrivit celui mai recent raport Colliers. Rata de neocupare pentru birourile moderne, construite în ultimii 14 ani, se situa în 2024 între 12-14%, comparativ cu aproape 16% pentru clădirile livrate înainte de 2010. Consultanţii Colliers observă că cererea pentru spaţii noi, certificate şi eficiente energetic rămâne ridicată în România, la fel ca în alte pieţe mature din regiune. În Bucureşti, clădirile noi (0-7 ani) au o rată de neocupare mult mai mică, de doar 5%, şi atrag chirii mai mari, ceea ce arată preferinţa chiriaşilor pentru economii operaţionale şi facilităţi moderne.

"Pieţele mature, precum Bucureştiul şi Praga, înregistrează un ritm mai lent al dezvoltărilor noi - sub 5% din stocul existent, spre deosebire de oraşe precum Vilnius şi Tirana, unde 45%, respectiv 84% din stocul total se află în construcţie. România, însă, se concentrează pe modernizarea clădirilor existente, menţinând un echilibru pe piaţă şi evitând riscurile de superofertă. Certificările verzi, alături de echilibrul dintre cerere şi ofertă, întăresc poziţia Bucureştiului ca destinaţie preferată de investitori şi chiriaşi care prioritizează sustenabilitatea. Iar acest model de adaptare şi dezvoltare sustenabilă subliniază maturitatea României pe piaţa de birouri din regiune", precizează Victor Coşconel.

Calendarul limitat de livrări din 2024 şi 2025, completează directorul Colliers, ar putea determina o creştere a chiriilor pentru birourile de clasa A în locaţii bine poziţionate, tendinţă amplificată de cererea tot mai mare pentru spaţii care respectă standardele de sustenabilitate. În Bucureşti, spaţiile de birouri din clădiri cu o vechime de până la 7 ani se închiriază în medie la valori în jurul a 16,5 euro pe metru pătrat, comparativ cu 13 euro pe metru pătrat în clădiri mai vechi de 15 ani. În contextul în care Bucureştiul nu are o supraofertă de birouri pe cap de locuitor, eforturile companiilor de a încuraja angajaţii să revină mai frecvent la birou ar putea genera o creştere a cererii pe termen mediu. Consultanţii Colliers atrag atenţia că vârsta şi calitatea clădirilor nu sunt singurii factori care determina nivelul chiriei, întrucât poziţia este deseori criteriul determinant care determina chiriaşii să aleagă anumite zone. Astfel, chiria pentru clădirile moderne de birouri din Piaţa Victoriei ajunge la 22 de euro pe metru pătrat în multe cazuri şi sare punctual de acest nivel pentru anumite clădiri.

Şi la nivel regional, chiriaşii sunt dispuşi să plătească chirii mai mari pentru clădirile noi, datorită costurilor operaţionale reduse şi facilităţilor moderne, iar acest lucru este vizibil pe pieţe precum Praga (17,7 euro/metru pătrat), Varşovia (21,0 euro/metru pătrat) sau Atena (28,5 euro/metru pătrat). De asemenea, preferinţa pentru spaţiile de birouri din clădiri noi (0-7 ani) se reflectă şi în rate mai ridicate de ocupare, comparativ cu clădirile mai vechi, potrivit comunicatului.