CUM CREŞTE PREŢUL LA CASE Cine manipulează piaţa imobiliară?

• Studiile de piaţă elaborate de agenţii sînt întocmite de societăţi şi persoane cu interese în piaţa imobiliară

• Aceste studii îi influenţează pe aproape 35% dintre proprietari

• Un impact important îl au "analiştii" Mafalda, şi ei cu interese pe piaţă

• Cei mai cîştigaţi sînt agenţii imobiliari şi marii proprietari

• Unii recunosc că au încercat să inflameze preţurile

Preţurile pe piaţa imobiliară au cunoscut un ritm susţinut anul trecut. Pe unele segmente de piaţă pre-ţurile au crescut şi cu 100%, fapt nemaiîntîlnit în istoria recentă a tranzacţiilor imobiliare. De pe urma majorării preţurilor, pe lîngă proprietari, au profitat din plin agenţiile imobiliare, ultimele fiind şi cel mai puţin interesate în a tempera feno-menul. Logica este simplă, în-casările din comisioane ale agenţiilor au crescut propor-ţio-nal cu valoarea tranzacţiilor. Comisionul agenţilor imobiliari variază între 1,5 şi 5% din valoare, însă, de regulă, acesta nu depăşeşte 3% din valoarea imobilului. La o piaţă anuală estimată la peste 1 miliard de dolari, intermediarii se bat pe venituri de zeci de milioane de dolari. Cu cît este mai mare piaţa lor, cu atît mai mari sînt încasările. Unii operatori din piaţă recunosc, sub anonimat, că de multe ori au acţionat în sensul inflamării preţurilor. Creşterea pieţei creditelor ipotecare a fost un pretext numai bun pentru speculă, iar agenţiile imobiliare în înţelegere cu proprietarii de imobile au reuşit să profite din plin. Cea mai răspîndită metodă de influenţare a preţului se manifestă sub forma unei consultanţe oferite gratuit proprietarului de imobil de către agentul imobi-liar. Adrian Crivii, preşedintele ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), susţine că, în domeniul consultanţei imobiliare, majoritatea firmelor, în loc să îl servească pe client, îl dezinformează. Motivele sînt fie lipsa de competenţă profesională, fie interesele economice. "Meseria de consultant sau agent imobiliar este prost organizată, şcolarizarea este sub orice critică, activitatea asociaţiilor imobiliare practic lipseşte, cu alte cuvinte, domeniul este dominat de haos", adaugă Adrian Crivii.

De multe ori agenţia imobiliară face apel la studiile de piaţă care la prima vedere par serioase şi bine documentate. Acestea oferă argumentaţia necesară consultantului imobiliar pentru a influenţa proprietarii de imobile. Clientul, chiar dacă este de bună credinţă, îşi pune foarte rar problema credibilităţii acestor studii. Regula în domeniul consultanţei de orice fel spune că un studiu de piaţă, pentru a fi credibil, trebuie să fie elaborat de un organism independent, care nu are interese economice în domeniul cercetat. Din păcate, deşi nu-mărul studiilor de piaţă în domeniul imobiliar a crescut exponenţial de la an la an, autorii acestora sînt, în toate cazurile, fără excepţie, firme care activează în domeniul tranzacţiilor imobiliare.

Mircea Cleciu, director al uneia dintre cele mai mari firme imobiliare din Bucureşti, susÆine cå o piaÆå nu poate fi influenÆatå de un studiu, înså recunoaşte cå studiile sînt lipsite de credibilitate. Mircea Cleciu adaugå: "Cred, totuşi, într-o anumitå måsurå, în studiile fåcute de firmele care au o cotå de piaÆå importantå, mai ales în zona birourilor de clasa A unde existå doi-trei principali jucåtori. Dintre acestea cele mai credibile sînt studiile firmelor internaÆionale, care lucreazå cu metodologii preluate de la societåÆile-mamå". Domnia sa considerå cå multe studii de piaÆå sînt nişte consideraÆii empirice, fårå valoare. Cele mai puÆin competente sînt estimårile realizate de agenÆii pe segmentul de apartamente. "Parcå sînt fåcute din avion", spune Mircea Cleciu.

ïn opinia sa, majoritatea firmelor care dau publicitåÆii studii de piaÆå o fac pentru a-şi spori prestigiul şi pentru a atrage noi clienÆi, fiind şi o formå de publicitate. Preşedintele ANEVAR este mai categoric cînd afirmå cå studii serioase în domeniul imobiliar din Æara noastrå nu existå. Adrian Crivii nu are încredere nici în filialele unor companii internaÆionale prezente în România: "ClienÆilor acestora, de obicei companii stråine, le sînt prezentate studii fåcute < pe picior > care doar în formå respectå tipicul celor fåcute de companiile-mamå".

Pentru a fi credibil, un studiu trebuie så aibå la bazå o metodologie statisticå şi o surså de informare obiectivå. MajoritåÆii firmelor producåtoare de studii le lipseşte unul din cele douå elemente. "Cred cå un studiu ar trebui så fie fåcut de o asociaÆie profesionalå sau institut specializat", conchide Mircea Cleciu.

l O treime dintre proprietari cade victimå studiilor-fantomå

Un sondaj realizat de Uniunea NaÆionalå a AgenÆilor Imobiliari (UNAI) relevå cå între 25% şi 35% din proprietarii care intenÆioneazå så oferteze imobilul deÆinut sînt influenÆaÆi de studiile mediatizate în preså sau audiovizual. Sondajul a fost realizat printre deÆinåtorii unor apartamente în zonele periferice ale Capitalei, grupele de vîrstå cuprinse în sondaj fiind între 35 şi 60 de ani. Emil Giurgiu, preşedintele UNAI, susÆine cå ştirile care citeazå studii de piaÆå contribuie într-un mod categoric în alcåtuirea aşa-zisului "preÆ al zonei". ïn acest sens, preşedintele UNAI declarå cå analizele devenite publice devin un factor de orientare, dacå sînt profesioniste, şi o dezinformare absolutå, dacå sînt amatoriste. "Estimårile privind evoluÆia pieÆei influenÆeazå publicul deja extrem de sensibil la orice informaÆie care poate fi folositå în scop speculativ", adaugå Emil Giurgiu. Preşedintele UNAI susÆine cå, nu de puÆine ori, agenÆiile imobiliare care realizeazå studii sînt mînå în mînå cu unii proprietari de terenuri, interesaÆi de escaladarea preÆurilor. Domnul Giurgiu adåugå: "Un studiu de piaÆå poate fi compromis de incompetenÆa autorilor sau de interesele economice sau chiar politice ale acestora. ïn Æarå nu existå organisme care så fie imune la astfel de lucruri".

l "Analiştii" Mafalda

PiaÆa imobiliarå este extrem de sensibilå la zvonuri, mai ales dacå acestea sînt ambalate academic şi prezentate sub forma "studiilor de piaÆå". Emil Giurgiu, preşedintele UNAI, spune cå aceste "studii", realizate de analişti independenÆi, reprezintå pericolul cel mai mare.

Adrian Crivii, preşedintele ANEVAR, susÆine cå haosul profesional din domeniul imobiliar a dus la apariÆia multor prooroci. "Estimåri privind tendinÆele evoluÆiei pieÆei se pot face, înså så indici valorile exacte cu care va creşte sau descreşte piaÆa imobiliarå poate numai un Mafalda", precizeazå domnul Crivii.

ïn mediile agenÆilor imobiliari circulå un banc inspirat dintr-un caz real. Un producåtor de la o televiziune din Bucureşti a avut ca invitat la emisiune pe analistul X, deseori citat în cadrul ştirilor cu tematicå imobiliarå. Analistul imobiliar X a anunÆat la televizor cå preÆurile la apartamente vor continuå så creascå, cu pînå la 15%. ïntîmplarea face cå emisiunea a fost vizionatå de proprietarul Y cu care producåtorul TV se afla în negocieri pentru cumpårarea unui apartament. Ca rezultat, proprietarul a solicitat producåtorului o creştere a preÆului oferit cu cel puÆin 10%, pentru cå "a auzit el la televizor despre scumpirea prognozatå". TranzacÆia a cåzut.