Furtună perfectă la orizont pentru piaţa imobiliară şi economia Suediei

Piaţa imobiliară din Suedia, devenită "motor" al economiei după procesul de financializare şi dezindustrializare din ultimele decenii, prin care "Made in Sweden" s-a transformat în "Designed in Sweden", este foarte aproape de intrarea în furtuna perfectă.

Un sfert de secol de scădere continuă a dobânzilor pentru creditele ipotecare şi condiţiile fiscale extrem de favorabile pentru debitorii ipotecari au împins preţurile de pe piaţa imobiliară rezidenţială mereu către noi recorduri. Ultimul a fost atins în T1 2022 (vezi graficul 1).

Indicele preţurilor publicat de Biroul Central de Statistică (SCB) a urcat până la 1.030 de puncte (1981 = 100), un nivel de aproape 5 ori mai mare decât cel de la începutul anilor "90. Bula imobiliară de atunci, a cărei implozie a condus la naţionalizări masive în sistemul bancar şi ieşirea coroanei din mecanismul european de schimb, a devenit aproape invizibilă în ultimii ani.

Prima şedinţă de politică monetară a băncii centrale a Suediei (Riksbank) din acest an a avut loc în februarie. Comunicatul de presă arăta atunci că nu este aşteptată o majorare a dobânzii de politică monetară până în a doua jumătate a anului 2024, în ciuda celor mai mari presiuni inflaţioniste din ultimele trei decenii.

După mai puţin de două luni, Riksbank a anunţat majorarea dobânzii de politică monetară (rata repo) până la 0,25%, în condiţiile în care aceasta a fost menţinută în teritoriul negativ sau la zero din 2015.

Măsura este irelevantă pentru temperarea inflaţiei, care a depăşit recent pragul de 6% (vezi graficul 2).

Gospodăriile din Suedia se văd astfel prinse între scăderea accelerată a venitului real disponibil şi creşterea accelerată a valorii ratelor lunare pentru creditele ipotecare.

În comunicatul de presă al Riksbank se arată că dobânda de politică monetară va creşte gradual şi va ajunge aproape de 2% în următorii trei ani. Adică inflaţia ridicată va fi tolerată, în ciuda efectelor grave asupra puterii de cumpărare, deşi banca susţine că majorarea dobânzii şi temperarea programului de relaxare cantitativă reprezintă "măsuri adaptate pentru revenirea inflaţiei la ţintă", care este de 2% în Suedia.

Dobânzile de pe piaţă au, însă, altă opinie în ceea ce priveşte creşterea graduală. Acestea s-au angajat pe o traiectorie puternic divergentă faţă de rata repo încă de la jumătatea anului trecut (vezi graficul 3).

Astfel, randamentul pentru obligaţiunile guvernamentale cu maturitatea la 10 ani a crescut de la 0,1% în iulie 2021 până la 1,8% în luna mai 2022, randamentul obligaţiunilor ipotecare de 2 ani a crescut până la 2,6% de la 0,1%, iar randamentul obligaţiunilor ipotecare de 5 ani a crescut de la 0,27% până la 1,89%.

În ultimul Raport asupra stabilităţii financiare de la Riksbank se precizează că datoriile gospodăriilor continuă să crească şi au ajuns la un nou maxim istoric, de circa 200% din venitul disponibil. Creditele ipotecare reprezintă cea mai mare parte a datoriilor, în condiţiile în care numărul total al acestora era de circa 2,2 milioane în 2020 la nivelul primelor opt bănci din sistem.

Mai mult, aproape jumătate dintre gospodăriile cu credite ipotecare au un grad de îndatorare de cel puţin 300%, după cum se mai arată în raportul de la Riksbank.

În aceste condiţii Bloomberg scria că "suedezii vor fi supuşi unui test de stres în viaţa reală", care vine după o perioadă de circa 25 de ani de scădere continuă a dobânzilor pentru creditele ipotecare.

Creşterea accelerată a creditării ipotecare, reflectată direct în preţurile de pe piaţa imobiliară rezidenţială, a avut loc pe şi fondul încrederii populaţiei în menţinerea pentru mai mulţi ani a măsurilor de stimulare fiscală a economiei adoptate în perioada pandemiei, după cum mai arată agenţia de ştiri.

Pe de altă parte s-au menţinut şi aşteptările privind continuarea programului de relaxare cantitativă al băncii centrale, inclusiv prin achiziţionarea obligaţiunilor ipotecare garantate emise de băncile comerciale.

Acestea sunt principalele motive pentru care cei mai mulţi suedezi cred că preţurile de pe piaţa imobiliară îşi vor continua creşterea. Nici declanşarea războiului din Ucraina nu a fost suficientă pentru renunţarea la atitudinea optimistă, după cum arată o analiză recentă a pieţei imobiliare de la banca SEB.

În timp ce majoritatea suedezilor se limitează la exprimarea optimismului şi a credinţei în menţinerea tendinţei de creştere a pieţei imobiliare, există şi opinii mult mai agresive.

Una dintre acestea a apărut recent sub forma unui articol din Dagens Industri, principalul cotidian financiar din Suedia, şi a fost preluată de cotidianul online Fria Tider.

"Pentru că suntem prea îndatoraţi, guvernatorii băncii centrale au mâinile legate la spate", scrie un proprietar de apartament cu trei camere dintr-o zonă bună a capitalei Stockholm, al cărui preţ a ajuns la circa 12 milioane de coroane (1,15 milioane EUR).

"Atâta vreme cât dobânda reală este negativă, suntem plătiţi să împrumutăm", mai scrie autorul Henrik Mitelman, care susţine că face parte din partea superioară a clasei de mijloc.

Fria Tider subliniază că Dagens Industri a fost odată un ziar de afaceri, dar pe măsura dezindustrializării şi a creşterii rolului pieţei imobiliare în economie, cotidianul şi-a schimbat radical conţinutul şi scrie mai ales despre piaţa imobiliară şi politica băncii centrale.

Cu toate acestea, banca de stat SBAB Bank, care avea un portofoliu de aproape 300 de mii de credite ipotecare la sfârşitul anului trecut, arăta recent că a crescut riscul unei furtuni perfecte pentru piaţa imobiliară din Suedia.

Acest risc va fi atenuat, însă, de politica monetară a Riksbank, care nu va majora agresiv dobânzile pentru a "evita efectele adverse excesive asupra economiei reale ca urmare a riscului de scădere masivă a preţurilor locuinţelor", după cum scrie economistul-şef Robert Boije.

Estimările SBAB arată o scădere de 1% a preţului mediu de pe piaţa imobiliară în 2022 faţă de anul precedent şi o scădere de 7% în 2023 faţă de începutul anului curent.

Bineînţeles că estimările depind de capacitatea băncii centrale de a face ca dobânzile de pe piaţă să asculte tonul dat de dobânzile oficiale. În cazul SBAB, dobânzile pentru creditele ipotecare de 10 ani au atins un minim istoric de 1,99% în ianuarie 2021, iar de atunci au crescut cu 90%, până la 3,79% în prima săptămână din luna mai 2022.

Dincolo de gradul extrem de ridicat de îndatorare al gospodăriilor, furtuna financiară perfectă din Suedia poate fi alimentată şi de intensificarea tensiunilor din societate, pe fondul degradării teribile a coeziunii sociale.

Fenomenul este confirmat şi de o ştire din Expressen, publicată după invadarea Ucrainei. Refugiaţilor care au trecut în Polonia li s-au pus la dispoziţie autobuze către diverse destinaţii, una dintre acestea fiind Malmö.

"În multe ţări din Estul Europei s-a auzit că oraşul este foarte periculos sau că Suedia este o ţară a mafiei", a declarat un voluntar pentru cotidianul suedez, în timp ce o refugiată din Ucraina declara că "nu vrea să-şi ducă copiii dintr-o zonă de război în alta".

În aceste condiţii, este greu de crezut că autorităţile suedeze vor reuşi să mai ţină furtuna perfectă doar la orizont pentru mult timp.