Imobiliare.ro: Preţurile locuinţelor continuă să crească la nivel naţional

Piaţa rezidenţială din România a fost marcată, în ultima perioadă, de o serie de tendinţe care şi-au pus amprenta asupra evoluţiei sale. Putem observa, astfel, un interes în creştere atât pentru achiziţia de locuinţe, cât şi pentru închirierea caselor şi apartamentelor, în paralel cu o scădere puternică a ofertei pe ambele segmente ale pieţei. Am intrat, totodată, în 2024 cu preţuri mai mari şi am putut observa deja o revenire a numărului de tranzacţii realizate prin credit, conform unei analize Imobiliare.ro.

"Începând cu ultimele luni ale anului trecut, asistăm la o schimbare de paradigmă pe piaţa rezidenţială, care continuă şi în acest început de an. Avem o creştere substanţială a cererii, în opoziţie cu evoluţia ofertei, observăm o reducere a perioadei necesare pentru vânzare, o disponibilitate tot mai mică pentru negociere şi reluarea creditării. În acest moment, piaţa are nevoie de un singur imbold - care cel mai probabil va fi scăderea dobânzilor - pentru a trece într-o nouă etapă, de creştere considerabilă a numărului de vânzări şi prin urmare a preţurilor. Sfatul nostru pentru cei care au o nevoie de locuire şi îşi permit să achiziţioneze este să treacă la acţiune pentru a beneficia de preţurile actuale", a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Găsiţi, mai jos, concluziile Raportului "Piaţa imobiliară rezidenţială, T4 2023" lansat de Imobiliare.ro care explică pe larg cele 10 mari tendinţe înregistrate la nivel naţional.

1.Cererea pentru achiziţia de locuinţe a crescut considerabil, la nivel naţional, în ultima parte a anului trecut.

Discutăm despre un avans cu aproape 22% comparativ cu perioada similară din 2022. Aproximativ 145.200 de potenţiali cumpărători şi-au căutat o casă sau un apartament pe Imobiliare.ro în acest interval.

Interesul pentru locuinţele scoase la vânzare pe principalele şase pieţe rezidenţiale din ţară a crescut chiar mai mult, respectiv cu 28%. În total, 124.700 de potenţiali cumpărători şi-au căutat o proprietate pe Imobiliare.ro în trimestrul IV 2023 în Bucureşti, Cluj-Napoca, Braşov, Timişoara, Constanţa şi Iaşi.

Cererea pentru proprietăţile vechi a crescut comparativ cu finele lui 2022, dar avansul înregistrat a fost mai puţin consistent decât cel aferent locuinţelor noi, tendinţă ce poate fi explicată şi de anunţul de majorare, începând cu 1 ianuarie 2024, a cotei reduse de TVA la 9% pentru locuinţele de până la 600.000 de lei, care i-a îndemnat pe mulţi dintre cumpărători să-şi accelereze demersurile de căutare a unei proprietăţi şi de realizare a unei tranzacţii înainte de intrarea în vigoare a acestei măsuri.

2. Cumpărătorii au avut de ales din tot mai puţine case şi apartamente, oferta continuând să scadă într-un ritm alarmant atât la nivel naţional, cât şi în marile oraşe din ţară.

În ultimele trei luni din 2023, au fost disponibile în întreaga ţară 116.600 de proprietăţi rezidenţiale, cu 25% mai puţine decât în perioada corespunzătoare din 2022.

Oferta s-a redus cu 33% la nivelul principalelor şase pieţe imobiliare din ţară.

3. Preţurile locuinţelor continuă să crească la nivel naţional.

Proprietăţile rezidenţiale s-au scumpit cu aproape 5% la nivel naţional, în intervalul octombrie - decembrie 2023. Preţul mediu solicitat pentru o locuinţă a ajuns la 1.500 euro/mp util.

Cluj-Napoca şi Braşov continuă să domine clasamentul celor mai scumpe oraşe pentru cumpărătorii de apartamente, acestea fiind urmate de Bucureşti.

4. Perioada de vânzare a apartamentelor s-a redus în trei dintre cele mai mari oraşe din ţară.

Cea mai importantă scădere a acestui indicator a putut fi observată în Cluj-Napoca, de la 126 de zile în trimestrul IV 2022 la 102 zile în intervalul similar din 2023. Alte scăderi au apărut în Timişoara şi Braşov.

Pe alte trei pieţe majore găseşti mai greu un cumpărător. Apartamentele din Constanţa, de exemplu, stau cu o lună în plus listate la vânzarea. A crescut, totodată, perioada de timp necesară identificării unui cumpărător în Bucureşti şi în Iaşi.

5. Proprietarii sunt din ce în ce mai puţin dispuşi să negocieze preţurile în marile oraşe din ţară.

Diferenţa dintre preţul de tranzacţionare şi ultimul preţ cerut pentru apartamentele listate la vânzare este cea mai redusă în Cluj-Napoca, de 2,5%. Aici s-a putut observa şi cea mai puternică scădere a ofertei.

Cea mai mare valoare a indicatorului, 4,2%, s-a înregistrat în Constanţa. Cu toate acestea, marja de negociere este în scădere şi pe această piaţă faţă de trimestrul IV 2022.

6. Numărul imobilelor tranzacţionate la nivel naţional este în creştere.

S-au vândut aproximativ 187.500 de imobile în trimestrul IV 2023, cu 3,3% mai multe decât în intervalul similar al anului 2022, arată datele Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). Din total, 49.700 au fost unităţi individuale, cu circa 9% mai multe decât la finele lui 2022. Cele mai multe case, terenuri şi apartamente s-au vândut în Bucureşti.

Numărul autorizaţiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale este în scădere, zona Bucureşti-Ilfov având cel mai mult de suferit la acest capitol. În acelaşi timp, numărul locuinţelor date în folosinţă este tot mai redus, conform datelor Institutului Naţional de Statistică.

7. Finalul anului trecut a adus o revenire a numărului de tranzacţii realizate prin credit.

Diferenţa vine pe fondul exploziei IRCC din trimestrul IV 2022, perioadă în care volumele de creditare au fost afectate semnificativ.

Ne aşteptăm ca în 2024 dobânzile să continue să scadă, în special după jumătatea anului, pe fondul temperării inflaţiei.

8. Piaţa chiriilor a dominat în 2023, sfârşitul anului marcând un avans al cererii cu aproape 13% la nivel naţional şi cu 12% în principalele şase oraşe din ţară comparativ cu ultimul trimestru din 2022.

Cei mai mulţi potenţiali chiriaşi şi-au arătat interesul pentru locuinţele din Capitală.

9. Numărul caselor şi apartamentelor disponibile pentru închiriere a continuat, în acelaşi timp, să scadă.

Oferta totală s-a contractat cu aproape 17% la nivel naţional şi cu 21% la nivelul principalelor şase pieţe rezidenţiale din ţară.

Cele mai puternice scăderi au putut fi observate în vestul ţării, în Timişoara şi Cluj-Napoca, cu aproape 29%, respectiv cu 27%, arată datele Imobiliare.ro.

10. Chiria medie solicitată pentru o proprietate rezidenţială s-a majorat, la nivel naţional, de la 450 euro/lună în trimestrul IV 2022 la 500 euro/lună în trimestrul IV 2023.

Proprietarii din Cluj-Napoca şi din Bucureşti solicită chiriile cele mai mari.

Principalele schimbări apărute pe piaţa rezidenţială în marile oraşe

Bucureşti: Cei mai mulţi cumpărători şi-au căutat, în trimestrul IV 2023, o casă sau un apartament în Bucureşti. Chiar dacă interesul a rămas concentrat, în principal, pe segmentul locuinţelor vechi, cererea pentru locuinţele noi a înregistrat un avans spectaculos faţă de sfârşitul anului 2022, cu aproape 40%.

În acelaşi timp, oferta la vânzare s-a redus cu 30%. Chiar şi în aceste condiţii, aceasta a rămas considerabil mai variată decât cea aferentă altor centre regionale majorare, cumpărătorii având de ales la sfârşitul anului trecut din 38.100 de case şi apartamente.

Preţul mediu solicitat de proprietari şi dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.542 euro/mp util în trimestrul IV 2023, în scădere cu aproape 3% faţă de cel înregistrat în intervalul similar din 2022. Aceasta a fost şi singura scădere apărută în materie de preţuri în rândul oraşelor analizate de Imobiliare.ro.

Găseşti un cumpărător pentru un apartament din Bucureşti în 50 de zile, perioada de vânzare crescând faţă de sfârşitul lui 2022. Marja de negociere în cazul preţurilor apartamentelor se menţine pe plan local sub 4%.

Cele mai multe imobile s-au vândut, în trimestrul IV 2023, tot în Capitală. Aproape 38.900 de case, terenuri şi apartamente au făcut obiectul tranzacţiilor în acest interval, potrivit datelor ANCPI. Cu toate acestea, numărul efectiv al imobilelor vândute s-a redus cu 2,5% faţă de perioada similară din 2022.

Cererea pentru casele şi apartamentele disponibile la închiriere a crescut cu 16% în Bucureşti faţă de finele lui 2022. Aproximativ 46.000 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat viitoarea locuinţă în Capitală pe Imobiliare.ro. Chiar dacă dispune de cea mai variată ofertă, incluzând aproximativ 35.500 de locuinţe, Capitala a înregistrat o scădere cu aproape 23% faţă de finele lui 2022.

Chiria medie pentru o garsonieră a ajuns, în perioada octombrie - decembrie 2023, la 330 euro/lună, iar cea solicitată pentru un apartament cu 2 camere de 530 euro/lună. În Capitală întâlnim şi cele mai scumpe zone din ţară pentru chiriaşi, în frunte cu Primăverii unde chiria medie solicitată lunar se apropie de 1.600 euro pentru un apartament.

Cluj-Napoca: Aproximativ 8.800 de potenţiali cumpărători şi-au arătat interesul pentru locuinţele din Cluj-Napoca la finele anului trecut, cu 22% mai mulţi decât în trimestrul IV 2022. Cererea s-a concentrat, în principal, pe segmentul locuinţelor vechi, dar un avans cu aproape 30% a fost înregistrat şi în interesul pentru locuinţele noi.

Oferta, în schimb, aproape s-a înjumătăţit. Au fost disponibile pe plan local 9.000 de locuinţe la vânzare în trimestrul IV al anului trecut.

Cumpărătorii plătesc cele mai mari preţuri pentru apartamentele din Cluj-Napoca. Am încheiat 2023 cu un preţ mediu de 2.535 euro/mp util pe piaţa rezidenţială locală, cu 4% mai ridicat faţă de finele lui 2022 şi cu aproape 20% peste nivelul înregistrat acum doi ani.

În ultima parte a anului trecut aveai nevoie de 102 zile pentru a găsi un cumpărător pentru un apartament. Aşteptarea s-a redus cu mai bine de trei săptămâni faţă de sfârşitul lui 2022.

Proprietarii din Cluj-Napoca negociază cel mai puţin preţurile apartamentelor scoase la vânzare. Indicatorul a ajuns la 2,5% în trimestrul IV 2023 de la 3,7% în intervalul similar al anului precedent.

La nivelul judeţului Cluj s-au vândut aproape 8.700 de imobile în ultimele trei luni ale anului trecut, în creştere cu 10% faţă de sfârşitul anului 2022, arată datele ANCPI. Din total, circa 2.800 au fost unităţi individuale.

Aproximativ 5.700 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat, în acelaşi timp, o casă sau un apartament în Cluj-Napoca pe Imobiliare.ro, numărul lor fiind în uşoară scădere faţă de cel înregistrat la sfârşitul lui 2022. Aceasta a fost, de altfel, şi singura reducere a interesului la închiriere înregistrată în rândul centrelor regionale majore analizate.

Trebuie menţionat, însă, că oferta a avut de suferit puternic pe plan local. Cei interesaţi de închirierea unei locuinţe în Cluj-Napoca au avut de ales din 4.600 de case şi apartamente, cu 27% mai puţine decât în intervalul octombrie - decembrie 2022, aceasta fiind a doua cea mai puternică scădere înregistrată în rândul marilor centre regionale din ţară.

Cluj-Napoca este, totodată, cel mai scump oraş pentru chiriaşi. Bugetul mediu necesar pentru închirierea unei garsoniere ajunge la 340 euro/lună, iar cel aferent unui apartament cu 2 camere la 550 euro/lună. Cea mai scumpă zonă din oraş pentru chiriaşi este Andrei Mureşanu, unde proprietarii solicită, în medie, 750 euro/lună pentru un apartament.

Braşov: Locuinţele noi din Braşov au început să atragă tot mai mult interesul potenţialilor cumpărători, circa 3.100 dintre cei care şi-au căutat o casă sau un apartament pe plan local, pe Imobiliare.ro, manifestându-şi interesul pentru acestea în trimestrul IV, cu 35% mai mulţi decât la sfârşitul anului precedent.

În total, 11.300 de potenţiali cumpărători şi-au căutat, în intervalul octombrie - decembrie 2023, o locuinţă la poalele Tâmpei, indiferent de vechimea acesteia.

Oferta de proprietăţi rezidenţiale listate la vânzare s-a redus cu 35% în Braşov în acelaşi interval de timp, acesta fiind al doilea cel mai semnificativ declin apărut în rândul pieţelor locale analizate, după cel înregistrat în Cluj-Napoca. În trimestrul IV, cumpărătorii au avut de ales din 4.100 de proprietăţi.

Preţul mediu solicitat de proprietari şi dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.666 euro/mp util la finele lui 2023, fapt ce a plasat oraşul pe locul al doilea în clasamentul celor mai scumpe din ţară. Apartamentele s-au scumpit cu circa 5% în 12 luni, acesta fiind cel mai semnificativ avans înregistrat la nivelul principalelor centre regionale.

Durata de timp necesară pentru identificarea unui cumpărător a scăzut cu circa două săptămâni în Braşov comparativ cu ultima parte din 2022 şi a ajuns la 59 de zile. Diferenţa între preţul de tranzacţionare şi ultimul preţ cerut pentru apartamentele listate la vânzare a crescut uşor, de la 2,8% la 2,9%. Oraşul rămâne în vizorul celor interesaţi de realizarea unor achiziţii în scop investiţional.

Circa 11.500 de imobile s-au vândut la nivelul întregului judeţ în trimestrul IV 2023, în creştere cu aproape 12% faţă de perioada similară din 2022, conform datelor ANCPI.

Cererea pentru locuinţele disponibile la închiriere a crescut cu 11%, dacă ne raportăm la acelaşi interval de timp. Aproximativ 5.100 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat o casă sau un apartament pe Imobiliare.ro în octombrie - decembrie 2023.

Oferta de locuinţe de închiriat este mult mai limitată în Braşov decât în alte centre regionale majore ale ţării. În trimestrul IV erau disponibile 1.900 de proprietăţi. Chiar dacă s-a putut observa o scădere la acest capitol faţă de finele lui 2022, aceasta a fost una redusă, cu doar 5%.

O garsonieră putea fi închiriată la sfârşitul lui 2023 cu 300 euro/lună, iar un apartament cu 2 camere cu 480 euro/lună. Apartamentele din centrul istoric al oraşului erau cele mai scumpe. Chiria medie ajungea, în acest caz, la 590 euro/lună.

Constanţa: Cererea pentru locuinţele noi din Constanţa a crescut, în trimestrul IV comparativ cu perioada similară a anului trecut, cel mai mult în rândul celor şase mari oraşe analizate de Imobiliare.ro, respectiv cu 44%.

În total, 10.600 de potenţiali cumpărători şi-au căutat o casă sau un apartament în Constanţa la sfârşitul anului trecut, cu 28% mai mulţi decât în 2022.

Oferta continuă să scadă, însă, accelerat în Constanţa. În ultimul trimestrul din 2023 pe piaţa locală erau scoase la vânzare 3.500 de locuinţe, cu 27% mai puţine decât în intervalul similar al anului precedent.

Preţul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns la 1.534 euro/mp util, în creştere cu 10% faţă de acum doi ani. Constanţa ocupă poziţia a patra în clasamentul celor mai scumpe oraşe din ţară pentru cumpărători.

Apartamentele stau, însă, cu o lună în plus listate la vânzare înainte să se găsească pentru ele cumpărători. Marja de negociere a preţului solicitat pentru acestea a scăzut, în trimestrul IV, la 4,2%. Cu toate acestea, se menţine la cel mai înalt nivel în rândul celor şase pieţe rezidenţiale analizate de Imobiliare.ro.

În judeţul Constanţa s-au vândut cu aproape 13% mai multe imobile la sfârşitul lui 2023 decât în trimestrul IV 2022. În total, circa 8.000 de case, terenuri şi apartamente au făcut obiectul tranzacţiilor în această perioadă, conform datelor ANCPI.

Aproximativ 5.300 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat, totodată, o casă sau un apartament în Constanţa pe Imobiliare.ro în intervalul octombrie-decembrie 2023, cu 6% mai mulţi decât în perioada similară a anului precedent.

Singura creştere a ofertei în rândul marilor oraşe analizate s-a înregistrat în Constanţa. Potenţialii chiriaşi au avut de ales din circa 2.600 de locuinţe, cu aproape 24% mai multe decât la finele lui 2022.

O garsonieră în Constanţa putea fi închiriată, la sfârşitul anului trecut, cu 300 euro/lună, iar un apartament cu 2 camere cu 450 euro/lună. Chiriaşii apartamentelor aflate în imobile din centrul oraşului şi din zona Faleza Nord plăteau cele mai scumpe chirii, 600 euro/lună.

Timişoara: Aceasta a fost una dintre cele două mari pieţe rezidenţiale unde avansul în cererea pentru locuinţele vechi l-a depăşit pe cel aferent proprietăţilor disponibile pe segmentul nou. Chiar şi în aceste condiţii, 3.700 de potenţiali cumpărători şi-au căutat o casă sau un apartament nou pe Imobiliare.ro în ultimele trei luni ale anului trecut, cu 19% mai mulţi decât în perioada similară din 2022.

În total, 11.600 de potenţiali cumpărători au fost interesaţi de locuinţele disponibile la vânzare pe plan local, cu 26% mai mulţi decât în trimestrul IV 2022.

Oferta de locuinţe disponibile la vânzare s-a redus, în acelaşi timp, cu aproape 30% pe piaţa rezidenţială din Timişoara, cumpărătorii având de ales din 7.400 de case şi apartamente.

Preţul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare a atins pragul de 1.500 euro/mp util. Timişoara a ajuns, astfel, al cincilea cel mai scump oraş din ţară, după Cluj-Napoca, Braşov, Bucureşti şi Constanţa.

Dacă la finele lui 2022 un apartament în Timişoara se vindea în 75 de zile, la sfârşitul anului trecut perioada de aşteptare a cumpărătorului s-a redus la 69 de zile. Marja de negociere pentru apartamentele listate la vânzare este şi ea în scădere. În trimestrul IV a ajuns la 3,3%.

S-au vândut, în acelaşi interval de timp, aproximativ 9.000 de imobile la nivelul judeţului, conform datelor ANCPI, cu 15% mai multe decât la finele lui 2022.

Interesul pentru proprietăţile rezidenţiale disponibile la închiriere pe piaţa din Timişoara a crescut şi el semnificativ. Aproximativ 6.400 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat o casă sau un apartament aici pe Imobiliare.ro, cu 14% mai mulţi decât în ultima parte a anului precedent.

Aproximativ 3.000 de case şi apartamente au fost disponibile la închiriere în acelaşi interval de timp, cu aproape 29% mai puţine decât la sfârşitul lui 2022, acesta fiind cel mai puternic declin observat în rândul marilor oraşe analizate în cadrul raportului.

O garsonieră putea fi închiriată, în medie, cu 230 euro/lună, în timp ce pentru un apartament cu 2 camere un chiriaş trebuia să achite 390 euro/lună. Oraşul se menţine unul dintre cele mai ieftine din ţară pentru persoanele care preferă să-şi închirieze locuinţele.

Iaşi: Aceasta este o altă piaţă pe care avansul înregistrat în interesul pentru locuinţele vechi a crescut considerabil, faţă de sfârşitul lui 2022, şi l-a depăşit pe cel aferent locuinţelor noi. Astfel, 7.400 de potenţiali cumpărători şi-au îndreptat atenţia spre locuinţele din Iaşi finalizate înainte de 2019, atunci când şi-au căutat o proprietate pe Imobiliare.ro.

O scădere cu 31% a ofertei de locuinţe disponibile la vânzare s-a putut observa în trimestrul IV. S-au căutat cumpărători pentru aproximativ 5.800 de case şi apartamente.

Preţul mediu solicitat pentru apartamentele din Iaşi a ajuns, în trimestrul IV 2023, la 1.419 euro/mp util, după un avans cu circa 3% faţă de finele lui 2022, fapt ce plasează oraşul pe locul al şaselea în clasamentul celor mai scumpe oraşe din ţară.

În ultima parte a anului trecut, perioada necesară identificării cumpărătorilor pentru apartamentele scoase la vânzare în Iaşi a ajuns la 68 de zile, în timp ce marja de negociere a preţului a scăzut semnificativ, de la 4,5% la 2,9%.

Un avans important a putut fi observat în numărul tranzacţiilor cu imobile realizate pe plan local. S-au vândut, potrivit ANCPI, aproximativ 7.800 de case, terenuri şi apartamente în trimestrul IV 2023 la nivelul judeţului, în creştere cu 37% faţă de sfârşitul lui 2022.

Aproximativ 4.700 de potenţiali chiriaşi şi-au căutat o casă sau un apartament în Iaşi pe Imobiliare.ro în ultimul trimestru al anului trecut, cu 12% mai mulţi decât la sfârşitul lui 2022.

Oferta la închiriere cuprindea, în intervalul octombrie - decembrie 2023, 2.100 de locuinţe, cu 16% mai puţine decât în perioada similară din 2022.

Chiria medie aferentă unei garsoniere a ajuns, în acelaşi interval de timp, la 300 euro/lună, iar cea solicitată pentru un apartament cu 2 camere la 400 euro/lună. Apartamentele din centrul oraşului şi cele situate în imobile din zona Copou - Sărărie sunt unele dintre cele mai căutate de către chiriaşi, dar şi unele dintre cele mai scumpe. Chiria medie solicitată de proprietari pentru o astfel de locuinţă ajungea, la sfârşitul anului trecut, la 500 euro/lună.