ÎN URMA APLICĂRII NOILOR NORME DIN FISCALITATE "Ponderea rapoartelor de evaluare în scop fiscal va creşte"

Reporter: La circa o lună de la preluarea conducerii ANEVAR, ce v-aţi propus să realizaţi, în primul rând?

Daniel Manaţe: Un obiectiv principal pentru ANEVAR este legat de valoarea de impozitare a imobilelor. Trebuie să ne corelăm perfect cu noile prevederi din Codul Fiscal, care au schimbat în mare parte situaţia anterioară. O modificare esenţială se referă la valoarea de impozitare a unui imobil. Dacă până acum aceasta coincidea cu valoarea de piaţă, conform noilor reglementări, valoarea de impozitare se referă doar la clădire, fără terenul aferent, şi se calculează conform unui standard special, depinzând de utilizarea clădirii, de cost şi de alte aspecte care înainte nu erau relevante. Impactul pe care această valoare îl are asupra bugetelor locale este foarte important.

Reporter: Ce înseamnă acest lucru? Vor creşte impozitele?

Daniel Manaţe: Noi, evaluatorii, putem vorbi doar despre baza de impozitare, care este valoarea impozabilă şi pe care o estimăm noi.

La aceasta se aplică o anumită cotă, conform noului Cod fiscal, diferenţiată atât din punct de vedere al utilizării (rezidenţial/nerezidenţial), cât şi în funcţie de proprietar (persoane fizice/persoane juridice) conform deciziilor luate de

Pe noi ne interesează să stabilim cât mai corect valoarea impozabilă. Pentru unele clădiri, aceasta este posibil să crească, pentru altele este posibil să scadă.

Reporter: Cât de edificatoare sunt normele de aplicare ale noului Cod Fiscal în acest sens?

Daniel Manaţe: Normele, din punctul nostru de vedere, au adus clarificări în anumite puncte unde Codul Fiscal nu era 100% limpede. Normele vin inclusiv cu exemplificări, mai ales pentru clădirile cu utilizare mixtă.

Evident, punctul de plecare este Codul Fiscal.

Ca exemplu, dacă dintr-un contract de comodat sau de închiriere nu rezultă care este suprafaţa folosită în scop rezidenţial şi care este suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, iar utilităţile sunt achitate de proprietarul persoană fizică, atunci clădirea va fi declarată cu utilitate rezidenţială.

Acolo unde este declarat un sediu fiscal, dar fără să existe activitate economică, vorbim, din nou, despre un caz de imobil cu utilizare rezidenţială.

Dacă în contracte apare suprafaţa folosită şi utilităţile sunt trecute la chiriaş, pe persoana juridică, atunci acel imobil este declarat cu utilizare mixtă.

Reporter: Noile reglementări vizează şi completarea unei declaraţii pe proprie răspundere în ceea ce priveşte tipul de utilizare...

Daniel Manaţe: Persoanele fizice completează o declaraţie doar dacă utilizarea este nerezidenţială sau mixtă, dar persoanele juridice completează această declaraţie indiferent de utilizare. O persoană juridică ce are în proprietate locuinţă de serviciu, apartamente sau case trebuie să le declare şi să vină cu raport de evaluare.

Reporter: Acest raport este necesar să fie întocmit de curând?

Daniel Manaţe: Condiţiile în care trebuie să aibă un raport de evaluare nou sunt trecute în Codul Fiscal. Până la urmă este decizia proprietarilor să solicite un astfel de raport, pentru că există foarte multe excepţii.

Dacă, de exemplu, a dobândit clădirea în urmă cu şase luni, există un contract de vânzare-cumpărare şi se declară preţul din contract. Dacă proprietarul este, însă, de părere că preţul nu este corect, atunci poate cere raport de evaluare. De asemenea, clădirea poate a fost construită recent. Şi aici există deja o valoare. Toate excepţiile sunt menţionate în Codul Fiscal.

Dar dacă imobilele nu au fost evaluate cu mai mult de trei ani în urmă pentru persoanele juridice, adică dacă raportul este încheiat înainte de data de referinţă 31 decembrie 2012, atunci este util un raport nou, pentru a evita încadrarea pe cotă de impozit majorată.

Reporter: Ce impact vor avea noile norme în domeniu asupra pieţei evaluatorilor?

Daniel Manaţe: Cele mai multe rapoarte de evaluare sunt realizate în scopul garantării împrumutului. Este evident că ponderea rapoartelor în scop fiscal va creşte. Nu este vorba doar de firmele care oricum veneau să comande raport de evaluare la trei ani, pentru că această prevedere apărea şi în vechiul Cod fiscal, ci apare şi speţa potrivit căreia persoana fizică ce deţine birouri, un bloc de locuinţe, hale, centre comerciale, benzinării etc., tratate până acum ca nişte clădiri cu utilizare rezidenţială, va veni să solicite un astfel de raport, pentru că ea trebuie să îşi declare clădirile în funcţie de utilizarea lor.

Reporter: Care este a doua direcţie a ANEVAR?

Daniel Manaţe: Noi ne-am propus şi alt obiectiv important, şi anume creşterea calităţii pregătirii şi implicit a rapoartelor de evaluare, ce reprezintă produsul nostru principal şi care interesează toate categoriile de public - autorităţi, bănci, firme, mediul de afaceri, persoane fizice. Pentru acest lucru, plecând de la informaţiile pe care le avem de câţiva ani, intenţionăm să restructurăm cursul de evaluare a proprietăţii imobiliare, ca să-l adaptăm mai bine nevoilor de astăzi. Astfel, o să avem un curs separat de evaluare a proprietăţilor rezidenţiale, unde se va studia tot ce ţine de aceste tipuri de imobile.

Atât structura cursului, cât şi suportul, timpul dedicat studiului vor fi destinate acestui subiect. Este principala temă promovată de Organizaţia Europeană a Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA), unde şi ANEVAR este membră. TEGoVA este unul din actorii principali care promovează această subspecializare, împreună cu Banca Centrală Europeană (ECB), deoarece specializarea de evaluatori de proprietăţi imobiliare rezidenţiale este foarte importantă pentru mecanismul creditării.

Acum, noi avem un curs de evaluări proprietăţi imobiliare care se derulează pe parcursul a patru săptămâni, respectiv 120 de ore. Intenţionăm să îl împărţim în două - să avem 120 de ore de evaluări proprietăţi rezidenţiale şi un curs separat pentru cele comerciale - birouri, industriale şi logistice, hale de producţie/ depozite, magazine, mall-uri etc.

Obligatoriu, cine intră în profesie va face baza, adică evaluarea proprietăţilor rezidenţiale. Ulterior, poate opta pentru perfecţionare.

Reporter: Ce ne puteţi spune despre bazele de date?

Daniel Manaţe: Dezvoltarea bazelor de date reprezintă un al treilea obiectiv al ANEVAR, pentru că atunci când există baze de date cu valori de piaţă se ştie că un anumit tip de proprietate, localizat într-o anumită zonă este evaluat de membrii noştri într-o anumită plajă. În mod cert va fi redus numărul de derapaje de la valorile corecte. Fiecare evaluator se va gândi de acum de două ori înainte să facă orice mişcare.

În acest sens, este nevoie să investim. Acum, avem funcţională baza în care sunt înregistrate valori de piaţă (Baza Imobiliară de Garanţii -BIG - destinată colaborării cu băncile şi care cuprinde rezultatele oricărui raport de evaluare ce are ca scop garantarea împrumuturilor).

În acelaşi timp, lucrăm la Baza de date cu valori impozabile (Baza de Informaţii Fiscale - BIF). Intenţia este ca prin arhitectura lor, aceste baze de date să fie interogabile şi să suporte orice număr de rapoarte.

Dacă ne gândim la cererea care poate veni de la persoanele fizice ce deţin clădiri cu utilizări mixte sau nerezidenţiale, numărul rapoartelor ar putea fi foarte mare, ceea ce înseamnă că dimensiunea bazei va fi, de asemenea, semnificativă.

Dacă la BIG este interesantă valoarea de piaţă, la BIF autorităţile vor fi interesate de costul imobilului. Diferenţele de la un imobil la altul vor fi sensibile, în funcţie de tipul de structură, de vechime, de modernizările efectuate. Putem avea două clădiri alăturate din acelaşi an, dar una modernizată şi cealaltă nu. Valoarea impozabilă poate fi extrem de diferită de la una la alta.

Reporter: Ce aţi dori să se îmbunătăţească la legislaţia din domeniul evaluării?

Daniel Manaţe: Poate ar fi nevoie de unele clarificări în domeniul justiţiei, al expertizei judiciare. Printre altele, ANEVAR nu are competenţa de a analiza rapoartele de evaluare întocmite de către experţii judiciari, deşi aceste rapoarte trebuie, în mod obligatoriu, să fie realizate în conformitate cu Standardele de evaluare ANEVAR. Concret, în momentul în care vedem anumite neconformităţi, suntem extrem de limitaţi în a acţiona, chiar dacă acel raport neconform a fost făcut de un membru al nostru, dar în calitate de expert judiciar. Nu ne putem da cu părerea.

Reporter: La cât se ridică valoarea pieţei evaluărilor?

Daniel Manaţe: Cifra de afaceri a pieţei a fost de 30,3 milioane euro, în 2014, puţin peste cea din 2013. Vorbim de cifra raportată. Valoarea din 2015 o vom putea prezenta cât de curând, dar din rapoartele deja înaintate de membrii noştri, estimăm că am avut o creştere de circa 10-15%.

Reporter: Mulţumesc!