JONES LANG LASALLE Activitatea investiţională din imobiliare va încetini şi în următorul an

Valoarea totală a tranzacţiilor imobiliare în primul semes­tru al anului 2008 în România s-a diminuat faţă de nivelul record din 2007. Volumul tranzacţiilor pentru prima jumătate a anului 2008 a fost de 902 de milioane de euro, reprezentând o diminuare cu 43% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, înainte de criza financiară globală. Mai mult, existenţa câtorva tranzacţii de volum mare a contribuit decisiv la activitatea investiţională aferentă primului semestru. Astfel, patru tranzacţii în valoare totală de 750 de milioane de euro au reprezentat mai mult de 80% din volumul total de investiţii imobiliare din România.

Încetinirea activităţii investiţionale în pieţele imobiliare din regiune va continua, probabil, şi în semestrul al doilea din 2008 şi în 2009, pe măsură ce discrepanţele de preţ între cumpărători şi vânzători se menţin, arată un raport al companiei imobiliare "Jones Lang LaSalle". În timpul acestei perioade este posibil ca unii proprietari să continue să întârzie vânzarea activelor lor. De-a lungul timpului, însă, există posibilitatea apariţiei a două scenarii care să determine în cele din urmă pe proprietari să accelereze activitatea de vânzare. Fie stabilirea preţurilor la nivelul de piaţă se va îmbunătăţi, fie proprietarii vor decide că aceas­ta este o corecţie pe termen lung a preţurilor, arată specialiştii "Jones Lang LaSalle".

Până când unul dintre aceste scenarii se va adeveri, volumele investiţionale pentru următoarele 9-18 luni vor continua probabil să înregistreze niveluri similare cu cele din primul semes­tru al anului 2008. Fiecare ţară din Europa Centrală şi de Est a înregistrat o diminuare a investiţiilor imobiliare în semes­trul I din 2008, comparativ cu semestrul I din 2007.

Există câţiva factori care, în opinia specialiştilor "Jones Lang LaSalle", au contribuit la reducerea activităţii investiţionale în România. În primul rând, criza financiară globală continuă să restricţioneze posibilitatea unor cumpărători de a obţine condiţii de finanţare acceptabile. În al doilea rând, există o ofertă bogată de produse în întreaga Europă, ceea ce conduce la o competiţie crescută între produsele din Europa Centrală şi de Est şi cele din Europa de Vest pentru a atrage atenţia investitorilor. Nu în cele din urmă, piaţa din România continuă să ducă lipsă de produse existente de calitate superioară, acestea reprezentând segmentul favorit al investitorilor instituţionali care deţin suficiente capitaluri proprii, cum ar fi fondurile deschise germane.

Chiar dacă există câţiva dezvoltatori de talie internaţională care construiesc, în prezent, în România, proiecte instituţionale, de calitate superioară, acestea trebuie mai întâi livrate şi stabilizate. În puţinele cazuri în care proiectele au fost preînchiriate în totalitate şi livrate deja pe piaţă, investitorii sunt îngrijoraţi de sustenabilitatea chiriilor. În acelaşi timp, dezvoltatorii consacraţi, atât locali cât şi internaţionali, sunt reticienţi să îşi vândă proiectele la termen, la valori corectate (cu discount), aşa cum se aşteaptă investitorii în condiţiile actuale de piaţă.

Drept consecinţă, discrepanţele dintre aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor se menţin, ceea ce conduce la formarea în piaţă a unei abordări generale de tip "aşteptare" din partea mai multor investitori.

Cea mai mare scădere a investiţiilor imobiliare s-a înregistrat în Ungaria (-68%), unde tranzacţiile au atins, în semestrul I 2008, doar 204 milioane de euro. Vedeta regiunii, România, a înregistrat o reducere semnificativă a volumului de investiţii, devenind cea de a doua piaţă din Europa Centrală şi de Est. Polonia a înregistrat din nou cel mai mare volum din regiune (cu o diminuare de -40% faţă de perioada similară din 2007) cu 930 milioane euro investiţi şi Cehia se plasează pe poziţia a treia în ciuda unei scăderi cu -64% a investiţiilor, până la valoarea de 520 milioane de euro de active tranzacţionate.

Din cauza efectelor crizei de lichiditate, numărul investitorilor activi în piaţă s-a diminuat în 2008. Sursele limitate de finanţare competitivă şi marjele de finanţare aflate în creştere au creat dificultăţi investitorilor în atingerea randamentelor cerute de achiziţiile din Europa Centrală. Din aceasta cauză, unii investitori au decis să aştepte până când preţurile sunt mai accesibile sau până când disponibilitatea şi costurile finanţării se îmbunătăţesc. Investitorii care au continuat să fie activi au fost în special fondurile germane şi alte instituţii care dispun de fonduri proprii mari şi care cumpără cu rate de finanţare mici şi cer randamente modeste, dar stabile.

Cea mai mare de-comprimare a randamentelor investiţionale s-a înregistrat în România, unde acestea au crescut cu aproximativ 75 de puncte de bază până la nivelul de 6,5%, în timp ce Polonia şi Cehia rămân cele mai puţin afectate destinaţii (de-comprimare cu 25-50 puncte de bază) cu randamente investiţionale de 5,75-6,0%.

În ciuda acitivităţii investiţionale mai reduse din prezent, piaţa imobiliară din România continuă să arate fundamente foarte puternice, consideră oficialii "Jones Lang LaSalle". Piaţa supraîncălzită a terenurilor, creşterea costurilor de construcţie şi condiţiile dificile de obţinere a finanţărilor ar trebui să conducă la constrângerea ofertei, încurajând formarea unui echilibru sănătos dintre cerere şi ofertă. De acest echilibru vor beneficia atât dezvoltatorii şi investitorii instituţionali existenţi, cât şi cei care vor intra ulterior în piaţă. De asemenea, în semestrul al doilea al anului 2008, o dată cu livrarea pe piaţă a unor produse de calitate superioară, "Jones Lang LaSalle" se aşteaptă la existenţa unei mai mari clarităţi în piaţă.