Scandalul Nordis Group: context, implicaţii juridice, politice şi economice

Cel mai mare scandal din ultimii ani în sectorul imobiliar şi real-estate din ţara noastră a ieşit recent la iveală, în urma dezvăluirilor publicate de publicaţia Recorder, urmate de deschiderea de către Tribunalul Bucureşti, în 7 octombrie 2024, a procedurii de insolvenţă pentru compania Nordis Management SRL. Un număr de peste 750 de plângeri penale au fost depuse de persoane fizice şi juridice, care, deşi au achitat în avans costul total al apartamentelor ce urmau să fie construite de compania cunoscută acum ca Nordis Group, s-au trezit că spaţiile locative respective au fost revândute altor persoane, în unele cazuri existând chiar o revânzare la revânzare, aşa cum a ieşit din materialul publicat de Recorder. În urma dezvăluirilor, pe firul afacerii oneroase au intrat şi procurorii, mai ales că unul dintre acţionarii principali ai companiei este Vladimir Ciorbă, ce are 46% din acţiuni, nimeni altul decât soţul deputatei Laura Vicol, care odată cu demararea scandalului a demisionat din funcţia de preşedinte al Comisiei Juridice din Camera Deputaţilor, dar şi din PSD. În structura actuală a acţionariatului Nordis Management SRL, Vladimir Ciorbă şi Mapp Development SRL deţin fiecare câte 46%, iar Mihai Alexandru are 8% din părţile sociale, în timp ce Gheorghe Emanuel Poştoacă figurează ca administrator al companiei.

Nordis Group a fost fondată în anul 2008, de către Emanuel Poştoacă, dar s-a extins cu adevărat în domeniul dezvoltării imobiliare de lux din România, după intrarea în companie a lui Vladimir Ciorbă, când a început să se concentreze doar pe construcţia de ansambluri rezidenţiale şi hoteliere premium în locaţii turistice de lux din ţara noastră: Mamaia, Sinaia, Poiana Braşov.

• Din trei proiecte mari, Nordis nu a finalizat integral niciunul

Grupul Nordis deţine mai multe companii implicate în diverse proiecte rezidenţiale şi hoteliere, care au fost centralizate în cadrul a câteva entităţi juridice. Printre acestea, unele dintre cele mai relevante sunt:

- Nordis Management SRL - Aceasta este entitatea principală implicată în scandalul de insolvenţă, cu numeroase procese deschise şi gestionată de administratorul judiciar CITR în cadrul procedurii de insolvenţă;

- Nordis Mamaia SRL - Responsabilă pentru proiectul de la Mamaia, unde s-a înregistrat şi cazul de vânzări multiple pentru aceleaşi apartamente;

- Nordis Herăstrău SRL - Focalizată pe proiectele din zona Herăstrău din Bucureşti;

- Nordis Property Services SRL - Specializată în administrarea şi managementul proprietăţilor din cadrul grupului;

- Nordis View SRL şi Lampp Building Project SRL - Companii auxiliare implicate în alte dezvoltări şi proiecte mai mici în cadrul grupului.

În ceea ce priveşte proiectele rezidenţiale menţionăm că:

- Nordis Mamaia prevedea construirea a 750 de apartamente de lux, distribuite în mai multe clădiri şi dotate cu facilităţi hoteliere şi servicii premium.

- Nordis Sinaia avea în vedere construcţia a aproximativ 350 de apartamente integrate într-un concept de tip resort.

- Nordis Braşov era proiectat pentru a include 200 de apartamente în zona montană.

Dintre cele trei proiecte rezidenţiale de lux de mai sus, niciunul nu este finalizat în totalitate. Mai precis, până acum a fost dată în folosinţă o singură clădire din cele trei proiectate în staţiunea Mamaia, niciuna în Sinaia, iar proiectul de la Braşov, aşa cum reiese din investigaţia Recorder, pare pur şi simplu abandonat. Deşi iniţial grupul Nordis părea o investiţie stabilă, s-ar putea spune că proiectele sale au fost afectate de o criză juridică şi financiară fără precedent. Persoanele vătămate în acest caz şi procurorii DNA cred că la mijloc ar fi vorba despre o schemă, care s-ar fi bazat pe lacunele legislaţiei în vigoare cu privire la sumele maxime pe care le pot încasa, în avans, de la viitorii proprietari, dezvoltatorii imobiliari, în ţara noastră fiind permisă plata în avans a întregului preţ al achiziţiei.

• Situaţia financiară a Nordis Management SRL

Problemele financiare ale Nordis Management SRL, principala companie a grupului Nordis, au devenit evidente în 2023, când compania a raportat datorii de peste 447 de milioane de lei. La acea dată, cifra de afaceri era de 165 de milioane de lei, iar profitul net se situa la un modest 1,1 milioane de lei. Aceste datorii au fost alimentate de avansurile plătite de clienţi pentru apartamentele promise, însă nefinalizate. Menţionăm că, la finalul anului 2023, datoriile cumulate ale Nordis Group erau semnificative, însumând aproximativ 751 milioane de lei. Majoritatea acestor datorii proveneau din avansurile plătite de clienţi pentru apartamentele aflate în diverse stadii de construcţie. Această dependenţă de fondurile clienţilor a creat o structură financiară vulnerabilă, cu capitaluri proprii negative şi o rată ridicată de îndatorare pe termen lung.

Conform unui material publicat de analistul financiar Iancu Guda, pe site-ul propriu de internet, Nordis Management SRL (cea mai mare companie din cadrul grupului), a înregistrat în permanenţă un grad de îndatorare de peste 95% în perioada 2019-2023, în ultimii doi ani gradul de îndatorare al companiei fiind aproape de 100%.

Sursa citată arată: "Analizând media intervalului 2019-2023, Nordis se baza pe trei lei fonduri proprii plus 97 lei împrumuturi pentru finanţarea activelor şi activităţii de construcţii. Din totalul datoriilor înregistrate, aproximativ 80-90% proveneau din avansuri plătite de clienţi în contul comenzilor, respectiv promisiuni pentru achiziţia locuinţelor aflate în diferite stadii de construcţie. Compania înregistra patru incidente de plată în 2021, respectiv 12 incidente de plată în 2022, acestea crescând semnificativ la 40 întârzieri de plată în 2024, valoarea totală fiind de circa 20 milioane. Acestea sunt instrumente de plată (bilete la ordin sau cecuri) refuzate la încasare din cauza resurselor insuficiente, atunci când au fost introduse în circuitul bancar de către creditori. Foarte mulţi creditori au deschis dosare în instanţă împotriva acestei companii, respectiv 150 în anul 2022 şi 250 în 2023. Problema financiară este mult mai gravă la Nordis, întreg grupul de companii fiind supraîndatorat şi cu capitaluri proprii negative. Astfel, cele mai mari 10 firme relaţionate prin acţionari şi/sau administratori comuni din grupul Nordis înregistrează datorii cumulate de 751 milioane lei, cu un nivel cumulat al capitalurilor proprii de -8,8 milioane lei".

Probabil că informaţiile de mai sus au stat la baza deciziei Tribunalului Bucureşti, care, în 7 octombrie 2024, a aprobat deschiderea procedurii de insolvenţă pentru Nordis Management SRL, iar creditorii au fost nevoiţi să îşi depună creanţele până în noiembrie 2024 pentru a putea recupera sumele investite. În urma iniţierii acestei proceduri, acţiunile judiciare împotriva companiei şi procedurile de executare silită au fost suspendate.

În contextul acestui scandal, peste 750 de procese au fost intentate împotriva Nordis Management SRL pentru neîndeplinirea obligaţiilor din antecontractele de vânzare-cumpărare. Numeroşi clienţi au acuzat compania că a vândut aceleaşi apartamente mai multor cumpărători, iar plângerile penale îndreptate împotriva conducerii companiei sunt analizate in rem (cu privire la fapte) de procurori, deoarece ar fi vorba despre prejudicii care depăşesc zeci de milioane de euro.

• Nordis Group contestă insolvenţa

Nordis Group a contestat deschiderea procedurii de insolvenţă, susţinând că aceasta a fost iniţiată la presiunea unor creditori care nu ar avea calitatea necesară de a participa la masa credală. Conducerea a subliniat că proiectul Nordis Mamaia este viabil şi că procedura de insolvenţă ar reprezenta o etapă temporară în reorganizarea afacerii, având un plan clar de redresare şi finalizare a proiectelor.

Într-un comunicat de presă emis de companie se arată: "Nordis Group nu a vândut unităţile de două ori, aşa cum se speculează. Este imposibil acest lucru. La baza oricărui contract de vânzare-cumpărare stă un extras de carte funciară. Acest extras este întotdeauna liber de sarcini, altfel vânzarea nu poate avea loc. Până la acest moment, Nordis Group a plătit rezilieri şi despăgubiri în valoare de 115.000.000 de lei şi a restituit, astfel, sume semnificative de bani clienţilor sau partenerilor care, deşi iniţial păreau de bună credinţă, au apelat ulterior la presiuni şi şantaj pentru a obţine beneficii suplimentare. În ciuda acestui efort considerabil şi a reparaţiilor financiare oferite, aceste persoane au continuat să atace imaginea companiei în mass-media, prezentând versiuni trunchiate sau false ale situaţiilor".

Cu toate acestea, contestarea includerii unor creditori a fost percepută ca o strategie defensivă, iar efectele asupra imaginii publice au fost severe.

Deschiderea procedurii de insolvenţă a limitat opţiunile creditorilor, aceştia fiind obligaţi să se înscrie în tabelul preliminar de creanţe pentru a-şi valorifica drepturile.

Referitor la drepturile creditorilor, Victor Buju, partener la Buju, Stanciu şi Asociaţii, are o serie de recomandări pentru protecţia investitorilor:

- Înscrierea corectă şi promptă la masa credală pentru a le fi recunoscute creanţele în cadrul procedurii de insolvenţă;

- Monitorizarea procesului în instanţă: creditorii trebuie să fie atenţi la evoluţia procedurii de insolvenţă, inclusiv la publicarea tabelului preliminar al creanţelor şi la posibilitatea depunerii contestaţiilor;

- Solicitarea executării obligaţiilor contractuale: cei care au antecontracte pot cere predarea imobilelor promise dacă acestea nu au fost vândute altor cumpărători.

Domnia sa propune şi câteva măsuri legislative:

- Limitarea avansurilor solicitate de dezvoltatori la 10% din valoarea locuinţei;

- Sancţionarea vânzării multiple a aceleaşi proprietăţi;

- Înregistrarea în cartea funciară a promisiunilor de vânzare pentru imobile nefinalizate, pentru a preveni fraudele.

În ceea ce priveşte insolvenţa Nordis Management SRL, CITR - administratorul judiciar stabilit de instanţă - are autoritatea de a anula anumite contracte pentru maximizarea valorii activelor companiei, însă aceste măsuri pot complica şansele creditorilor de a-şi recupera integral investiţiile. Termenul pentru depunerea declaraţiilor de creanţă a fost stabilit pentru 21 noiembrie 2024, cu prima Adunare a Creditorilor programată pentru 16 decembrie 2024. CITR va evalua activele Nordis şi va explora opţiuni de atragere a capitalului pentru continuarea proiectelor viabile, cu speranţa redresării financiare a companiei, care să ducă la recuperarea unor sume pentru creditori. Aceste măsuri presupun o transparenţă maximă în gestionarea cazului şi răspund preocupărilor numeroşilor creditori afectaţi de situaţia Nordis.

• Beneficiarii şi persoanele vătămate în scandalul Nordis

Scandalul a scos la iveală şi posibile legături politice între Nordis şi figuri influente, precum Laura Vicol, deputat PSD şi soţia lui Vladimir Ciorbă, asociat principal al Nordis. Vicol, fostă preşedintă a Comisiei Juridice din Camera Deputaţilor, a fost acuzată de opoziţie faţă de măsurile de reglementare a sectorului imobiliar, fiind suspectată de "protecţie politică" a dezvoltatorului. Complexul Nordis din Mamaia a atras un spectru variat de investitori şi proprietari, incluzând figuri publice din România, oameni de afaceri de top, politicieni, dar şi persoane implicate în cazuri controversate. Printre deţinători se numără medici, avocaţi, foşti şi actuali fotbalişti, funcţionari publici, antreprenori, dar şi persoane acuzate de evaziune fiscală sau implicate în afaceri dubioase.

Proiectele Nordis au beneficiat de promovare prin vedete şi influenceri din diverse domenii, printre care Selly, Alina Ceuşan şi sportiva Camelia Potec. După declanşarea scandalului, vedetele au fost criticate pentru tăcerea lor privind problemele clienţilor.

Printre persoanele vătămate se numără fotbaliştii Florin Gardoş şi Cristian Bărbuţ, care se consideră înşelaţi, afirmând că au investit sume mari în proiecte Nordis care nu au fost finalizate sau au fost implicate în vânzări multiple ale aceleaşi proprietăţi.

Scandalul a atins şi Federaţia Română de Fotbal, care avea un contract de parteneriat, semnat în 2020, cu Nordis Group pentru sponsorizarea Comisiei Centrale a Arbitrilor şi al echipelor naţionale de tineret. În urma scandalului privind acuzaţiile de fraudă imobiliară la adresa companiei, FRF a decis încetarea acestui contract înainte de finalizarea lui - decembrie 2024 - şi a menţionat că va căuta un alt sponsor şi va pune accent pe integritate şi transparenţă în selectarea acestuia.

Un caz remarcabil este cel al prefectului de Vrancea, Nicuşor Halici, despre care s-a vehiculat că ar fi fost interesat de achiziţia unui apartament în complexul Nordis Mamaia. Potrivit declaraţiei de avere, Halici a vândut către Nordis Management un autoturism Audi A8 cu 90.000 de euro, într-o tranzacţie care ulterior s-a dovedit a fi un schimb pentru un duplex. Halici a declarat că schimbul nu a fost legat de persoane influente, afirmând că a tratat direct cu firma constructoare. În ciuda zvonurilor, Halici nu figurează oficial ca proprietar al unui apartament în complex.

Potrivit investigaţiei Recorder, printre cei care deţin apartamente în se numără notarul Ioana Băsescu (n.red. - fiica fostului preşedinte Traian Băsescu) şi soţul său Radu Petre Pricop, care au achiziţionat trei apartamente prin intermediul notarului Ciobanu Alin Constantin. Ştefan Alexandru Nanu, coproprietar al clubului Nuba, deţine şi el un apartament în complex, actul său de proprietate fiind emis de Andreea Cosma, notar şi fiică a fostului preşedinte al Consiliului Judeţean Prahova. Printre alţi proprietari se numără Alexion SRL (care a beneficiat de finanţări prin PNRR pentru înfiinţarea unor parcuri fotovoltaice), firma Steluţei Cîrligea, soţia unui consilier judeţean din Brăila, şi De Silva Intermed, deţinută de milionarul Virgil Călina, cunoscut şi pentru alte investiţii în hoteluri de pe litoral.

Potrivit informaţiilor apărute pe site-urile Recorder şi PressHub, Complexul Nordis Mamaia a atras şi afacerişti controversaţi, cum ar fi un investitor din Mărăcineni, trimis în judecată pentru evaziune fiscală, dar eliberat din cauza prescripţiei faptelor. De asemenea, un avocat cunoscut pentru câştigurile din despăgubiri pentru victimele accidentelor deţine un apartament, iar printre proprietari se află şi o contabilă renumită din Bucureşti. Mai mult, printre proprietarii de apartamente la Nordis Mamaia s-ar număra un şef de serviciu dintr-o unitate militară din Otopeni, un procuror militar din Bucureşti şi un judecător al Tribunalului Bucureşti. Sursele citate afirmă că Nordis Mamaia a atras şi investitori în criptomonede, printre care şi fiul unui fost ofiţer SRI din Gorj.

În urma acestui scandal, în Parlament au fost depuse mai multe iniţiative legislative privind gestionarea proiectelor imobiliare din ţara noastră, iniţiative ce prevăd plata unui avans de maximum 10%, dar şi sancţiuni drastice pentru companiile din domeniu în cazul neîndeplinirii obligaţiilor contractuale. Din păcate, în această perioadă senatorii şi deputaţii se ocupă mai mult de campania electorală pentru alegerile prezidenţiale şi parlamentare, aşa că rămâne să vedem dacă vreunul dintre aceste proiecte legislative va fi adoptat până la încheierea actualei sesiuni parlamentare.